Bản đồ hòa vốn BĐS — Công cụ Excel 6 mô hình đầu tư

Trước khi xuống tiền mua một lô đất hay một căn nhà

Phần lớn người mua chỉ làm một phép trừ: giá bán trừ giá mua. Phép trừ đó bỏ quên thuế phí, lãi vay, chi phí nắm giữ và cả chi phí cơ hội của đồng vốn đang nằm đó — những thứ ăn hết phần lãi tưởng tượng.

• 01Bán bao nhiêu thì thu lại đúng số tiền thực đã bỏ ra?
• 02Bao nhiêu mới bù được cả chi phí vốn — tức thật sự hòa vốn?
• 03Muốn đạt đúng tỷ suất sinh lời mình yêu cầu thì phải bán bao nhiêu?
• 04Nếu thị trường đi ngang hoặc đi xuống, còn bao nhiêu đệm an toàn?
• 05Giá đang tính còn thiếu bao nhiêu để không lỗ?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu: mua 3 tỷ, vay 1,5 tỷ, dự kiến bán sau 18 tháng. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

1 · Chỉ điền các ô màu vàng — công cụ tự đếm còn ô nào trống

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Mỗi dòng có đơn vị, căn cứ pháp lý và gợi ý mức thường gặp ngay bên cạnh. Dòng trên cùng đếm số ô vàng còn để trống, nhập đủ mới hiện dấu xanh.

2 · Sáu con số lõi — biết mình đang đứng ở đâu

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Giá mua · tổng chi phí trước khi bán · hòa vốn tiền mặt · hòa vốn kinh tế · giá bán mục tiêu · giá thị trường có thể bán. Mốc quan trọng nhất là hòa vốn kinh tế — mức bù được cả chi phí sử dụng vốn, không chỉ tiền mặt đã chi.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Ba kịch bản thay đổi cùng lúc tháng bán, lãi suất vay và tốc độ tăng giá. Với bộ số mẫu, cả kịch bản thận trọng lẫn cơ sở đều ra lỗ; kịch bản tích cực cũng chỉ còn biên 8%.

4 · Một trang báo cáo mang đi họp được

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Bốn con số quyết định, kết luận điều hành và khuyến nghị gọn trong một trang, in hoặc xuất PDF để trình bày với người cùng góp vốn.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 27 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 27 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NhậpChọn nhánh đầu tư, điền các ô vàng: giá mua, thuế phí, vốn vay, lãi suất, chi phí nắm giữ, tháng bán dự kiến.
• 2Đọc bản đồCông cụ tính ra bốn mốc giá và biên an toàn, kèm ba kịch bản và đường hòa vốn theo từng tháng.
• 3Quyết địnhĐạt mục tiêu · còn mỏng · dưới hòa vốn — kèm con số còn thiếu bao nhiêu để mang đi đàm phán giá mua.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh14 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Sáu nhánh đầu tư trong một fileMua–bán · xây/sửa rồi bán · mua cho thuê · phân lô tách thửa · thuê rồi cho thuê lại · xây để cho thuê.
• 03 · Bản đồ hòa vốnSáu con số lõi, trong đó có mốc hòa vốn kinh tế.
• 04 · Đường hòa vốn theo thời gianGiá hòa vốn từng tháng, tháng bắt đầu nguy hiểm, tháng bắt đầu lỗ kinh tế.
• 05 · Ba kịch bản ra quyết địnhThận trọng · cơ sở · tích cực, đổi cùng lúc nhiều biến.
• 06 · Báo cáo in một trangTóm tắt, phân tích, khuyến nghị — in hoặc xuất PDF.
• 07 · Hướng dẫn PDF 27 trangĐi từng bước từ nhập liệu đến đọc kết quả.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Tôi lấy giá bán trừ giá mua là ra lãi, cần gì công cụ.”Phép trừ đó bỏ quên bốn nhóm tiền: thuế phí lúc mua và lúc bán, lãi vay suốt thời gian nắm giữ, chi phí giữ tài sản, và chi phí cơ hội của vốn tự có. Với bộ số mẫu ở đầu trang, bốn nhóm đó biến khoản “lãi 400 triệu” thành lỗ 312 triệu.
• “Hòa vốn kinh tế là gì, khác hòa vốn thường chỗ nào?”Hòa vốn tiền mặt là bán đủ để lấy lại đúng số tiền đã chi. Hòa vốn kinh tế cộng thêm cái giá của việc vốn nằm im — nếu số tiền đó đem gửi hoặc làm việc khác thì đã sinh lời. Bán dưới mốc kinh tế nghĩa là vẫn “có lãi” trên giấy nhưng thực chất đang mất tiền so với phương án khác.
• “Tôi mua để cho thuê, không bán — có dùng được không?”Được. File có sáu nhánh: mua–bán, xây/sửa rồi bán, mua cho thuê, phân lô tách thửa, thuê rồi cho thuê lại, xây để cho thuê. Chọn nhánh nào thì nhập sheet của nhánh đó.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.