Căn hộ dịch vụ & chung cư mini — Biết giá thuê trần trước khi ký

Trước khi ký hợp đồng thuê nguyên tòa để cho thuê lại

Mô hình thuê rồi cho thuê lại sống bằng chênh lệch. Chênh lệch đó mỏng, và bị bào mòn bởi những thứ ít ai tính đủ: tháng trống lúc mới nhận nhà, chi phí nội thất, công suất tụt mùa thấp điểm, tiền chủ phải bơm thêm khi két cạn, và thuế. Bỏ sót một mục là cả hợp đồng 5 năm đi theo.

• 01Cần chuẩn bị bao nhiêu vốn, và đỉnh vốn rơi vào lúc nào?
• 02Lấp đầy bao nhiêu phần trăm thì hòa vốn? Mùa thấp điểm có tụt xuống dưới mức đó không?
• 03Tháng thứ mấy hoàn vốn thật, so với thời hạn hợp đồng còn lại?
• 04Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ có đủ bù rủi ro không?
• 05Giá thuê tối đa được phép trả cho chủ nhà là bao nhiêu?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu: hợp đồng thuê 60 tháng. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

1 · Không cần giỏi Excel — chỉ điền các ô màu vàng

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Mỗi dòng có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh. Công thức đã khóa, không lo bấm nhầm làm hỏng mô hình.

2 · Toàn bộ quyết định trên một màn hình

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Cổng pháp lý 12 mục phải qua trước, rồi mới tới sáu con số quyết định và ba tầng phân tích: sống được không → đáng đầu tư không → được trả tối đa bao nhiêu.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Ba kịch bản đổi cùng lúc công suất, giá bán và chi phí vận hành. Với bộ số mẫu, kịch bản xấu cho GOP âm 32,7 triệu mỗi tháng.

4 · Con số mang ra bàn đàm phán

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Máy quét chạy lại toàn bộ dòng tiền 120 tháng ở từng mức giá thuê để tìm mức cao nhất vẫn còn đạt mục tiêu — không phải ước lượng bằng hệ số.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 29 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 29 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NhậpGiá thuê chủ nhà đòi, số căn và cơ cấu căn, giá cho thuê lại, công suất theo mùa, chi phí vận hành, vốn vay.
• 2Phân tíchCông cụ chạy dòng tiền từng tháng tới hết hạn thuê, tính điểm hòa vốn, tháng hoàn vốn, IRR, ba kịch bản và quét ra giá thuê trần.
• 3Quyết địnhNên thuê · đàm phán lại · không thuê — kèm lý do ở từng dòng để mang đi thương lượng.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh16 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Chế độ Nhập nhanhCho người mới; chế độ nâng cao cho người muốn chỉnh sâu.
• 03 · Dashboard ra quyết địnhCổng pháp lý 12 mục + sáu con số quyết định + ba tầng phân tích.
• 04 · Cơ cấu căn linh hoạtNhiều loại căn với giá và công suất khác nhau trong cùng một tòa.
• 05 · Dòng tiền theo thángTới hết hạn thuê, có tính tiền chủ phải bơm thêm khi két cạn.
• 06 · Máy quét giá thuê trầnChạy lại dòng tiền đầy đủ 120 tháng ở từng mức giá, không ước lượng bằng hệ số.
• 07 · Hướng dẫn sử dụng PDFĐi từng bước từ nhập liệu đến đọc kết quả.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Excel thì tôi tự dựng được.”Đúng — dựng được. Cái khó không nằm ở công thức, nó nằm ở chỗ biết phải hỏi gì: tháng trống lúc nhận nhà, chi phí nội thất từng loại căn, công suất tụt mùa thấp điểm, tiền phải bơm thêm khi két cạn, thuế theo năm. Bỏ sót một mục là giá thuê trần lệch hàng chục triệu mỗi tháng.
• “Mua xong không biết dùng thì sao?”Chế độ Nhập nhanh có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh mỗi dòng; công thức đã khóa nên không bấm hỏng được. Kèm hướng dẫn PDF chạy trọn một case từ đầu đến cuối. Kẹt ở bước nào, nhắn cho chúng tôi trong 7 ngày đầu.
• “Số liệu trong đó có đúng không?”Công cụ không chứa số liệu thị trường. Anh/Chị đưa số khảo sát thật của mình vào; việc của mô hình là tính đúng và nói thẳng hệ quả. Cái nó bảo đảm là phép tính, không phải thị trường.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.