Mô hình thuê & vận hành khách sạn — Biết giá thuê trần trước khi ký

Trước khi ký một hợp đồng thuê 5–10 năm

Điều quan trọng không phải là “khách sạn này trông có vẻ đông khách”, mà là deal này có thực sự sống được hay không — và mình được phép trả tối đa bao nhiêu tiền thuê thì vẫn lấy lại được vốn.

• 01Cần bao nhiêu vốn thật, bao nhiêu lấy lại được khi hết hợp đồng?
• 02Công suất phòng bao nhiêu thì hòa vốn? Mùa thấp điểm có tụt xuống dưới mức đó không?
• 03Tháng thứ mấy hoàn vốn thật, so với thời hạn thuê còn lại?
• 04Hiệu quả đầu tư (IRR – tỷ suất sinh lời nội bộ trên vốn chủ) có đủ bù rủi ro không?
• 05Giá thuê tối đa được phép trả là bao nhiêu?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu: khách sạn 30 phòng, chủ nhà đòi 120 triệu/tháng, hợp đồng 7 năm. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

Năm con số ở đầu trang chính là dashboard của công cụ. Bên dưới dashboard còn ba tầng phân tích chi tiết — thương vụ có sống được không → có đáng đầu tư không → được trả tối đa bao nhiêu — cùng đánh giá tự động ở từng dòng. Xem ảnh chụp toàn màn hình dashboard →

1 · Không cần giỏi Excel — chỉ điền các ô màu vàng

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Chế độ Nhập nhanh: khoảng 40 ô, mỗi dòng có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh. Công thức đã khóa, không lo bấm nhầm làm hỏng mô hình.

2 · Tháng thứ mấy hoàn vốn — có kịp trước khi hết hợp đồng không

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Dòng tiền chạy từng tháng tới hết hạn thuê (tối đa 180 tháng): thi công, ramp-up, mùa vụ, kênh OTA, nhân sự, thuế theo năm có chuyển lỗ, trả nợ. Cột Lũy kế vốn chủ đỏ âm cho tới tháng 75, sang tháng 76 đổi sang dương — đó là tháng hoàn vốn thật, trong khi hợp đồng chỉ còn tới tháng 84.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Ba kịch bản Xấu – Cơ sở – Tốt, kèm bảng độ nhạy giá phòng × công suất để thấy ngay vùng nào lỗ, vùng nào lãi.

4 · Con số mang ra bàn đàm phán

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Giá thuê trần tính theo ba tiêu chí (biên vận hành – hoàn vốn – IRR), lấy mức chặt nhất. Với bộ số mẫu này: chủ nhà đòi 120 triệu, mô hình cho trần khoảng 52,9 triệu — chênh 67 triệu/tháng. Đó là lúc câu trả lời không còn là cảm tính.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 35 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 35 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NHẬPThông tin tài sản, giá thuê chủ nhà đòi, số phòng, giá phòng, công suất theo mùa, chi phí, vốn vay — điền vào các ô vàng.
• 2PHÂN TÍCHCông cụ tự chạy dòng tiền từng tháng, điểm hòa vốn, tháng hoàn vốn, IRR, ba kịch bản và quét ra giá thuê trần.
• 3QUYẾT ĐỊNHĐọc dashboard: nên thuê · đàm phán lại · không thuê — kèm lý do cụ thể ở từng dòng, để mang đi thương lượng.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh13 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Chế độ Nhập nhanhKhoảng 40 ô cho người mới; chế độ nâng cao cho người muốn chỉnh sâu.
• 03 · Dashboard ra quyết định5 con số quyết định + cổng pháp lý + 3 tầng phân tích.
• 04 · Mô hình dòng tiền theo thángTới hết hạn thuê, tối đa 15 năm.
• 05 · Ba kịch bản & bảng độ nhạyGiá phòng × công suất.
• 06 · Máy quét giá thuê trầnBa tiêu chí, lấy mức chặt nhất làm con số đàm phán.
• 07 · Hướng dẫn PDF 35 trangCase mẫu khách sạn 30 phòng, cách đọc dashboard, checklist 10 mục trước khi ký.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Không để Anh/Chị tự mò

Kèm theo file Excel là bản hướng dẫn PDF 35 trang: đi từng bước từ lúc nhập dữ liệu đến lúc đọc kết quả, có case mẫu khách sạn 30 phòng chạy hết từ đầu đến cuối, và checklist 10 mục cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Excel thì tôi tự dựng được.”Đúng — dựng được. Cái khó không nằm ở công thức, nó nằm ở chỗ biết phải hỏi gì: thuế theo năm có chuyển lỗ, ramp-up sau khai trương, công suất tụt mùa thấp điểm, hoa hồng OTA, tiền hoàn trả mặt bằng cuối hợp đồng. Bỏ sót một mục là giá thuê trần lệch hàng chục triệu mỗi tháng. 13 sheet này là danh sách những câu hỏi đó, đã hỏi hộ Anh/Chị.
• “Mua xong không biết dùng thì sao?”Chế độ Nhập nhanh chỉ khoảng 40 ô, mỗi dòng có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh; công thức đã khóa nên không bấm hỏng được. Kèm PDF 35 trang chạy trọn một case 30 phòng từ đầu đến cuối. Kẹt ở bước nào, nhắn cho chúng tôi trong 7 ngày đầu.
• “Số liệu trong đó có đúng không?”Công cụ không chứa số liệu thị trường. Nó không đoán giá phòng hay công suất hộ Anh/Chị. Anh/Chị đưa số khảo sát thật của mình vào; việc của mô hình là tính đúng và nói thẳng hệ quả. Cái nó bảo đảm là phép tính, không phải thị trường.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.