Mô hình Thuê & Cho thuê lại
Căn hộ dịch vụ /
Chung cư mini
Biết giá thuê trần trước khi ký · Hướng dẫn sử dụng
Câu hỏi trung tâm
“Tôi có đủ quyền khai thác, đủ tiền để sống qua ramp-up, thu hồi được vốn chủ trong hạn và được phép trả tối đa bao nhiêu tiền thuê?”
SỐNG ĐƯỢC?Hòa vốn tiền mặt, GOP âm, quỹ tối thiểu
ĐÁNG ĐẦU TƯ?Hoàn vốn thực, IRR, NPV, DSCR
GIÁ THUÊ TRẦNKiểm ngược bằng dòng tiền 120 tháng
Mô hình không bắt đầu bằng IRR. Thứ tự đọc: PHÁP LÝ → SỐNG ĐƯỢC → ĐÁNG ĐẦU TƯ → GIÁ THUÊ TRẦN
Mục lục
Tài liệu 30 trang, đi theo đúng thứ tự đọc: pháp lý → sống được → đáng đầu tư → giá thuê trần.
Cách đọc tài liệu này
Học viên lần đầu
Đọc mục 1, 3, 6; sau đó mở file và làm theo. Quay lại mục 4 khi điền từng ô.
Người đã quen tài chính
Đọc mục 2, 6, 8, 9 và 10.
Giảng viên / người bảo trì
Đọc thêm mục 10 và 13 trước khi sửa tham số chính sách hoặc engine.
Quy ướcÔ VÀNG là ô người dùng nhập/chọn. Ô liên kết và công thức không gõ đè.
Bộ số mặc định là CASE DẠY HỌC, không phải benchmark thị trường.
1. Công cụ này làm gì, cho ai
Thuê cả tòa/cụm căn hộ hoặc nhà nhiều căn rồi khai thác lại có ưu điểm là vốn đầu vào thấp hơn mua đứt, nhưng rủi ro lớn nằm
ở tiền thuê cố định, vốn setup, tốc độ lấp đầy, cọc khách và nghĩa vụ pháp lý. Một mô hình có thể “có lãi tháng” nhưng vẫn làm
chủ đầu tư thiếu tiền giữa kỳ hoặc không lấy lại vốn trước ngày hết hợp đồng.
Nguyên tắc vận hànhFile Excel ép người dùng đi qua 4 cửa theo đúng thứ tự.
CỬA 1Pháp lý
12 cổng: quyền chủ nhà, cho thuê lại, công năng, nội quy, PCCC, ANTT/lưu trú, thuế/hóa đơn, hiện trạng xây dựng, điện nước, hợp đồng khách, tư cách KDBĐS…
CỬA 2Sống được?
Hòa vốn vận hành, hòa vốn tiền mặt, GOP âm, quỹ tối thiểu, cọc khách có được bảo toàn không.
CỬA 3Đáng đầu tư?
Hoàn vốn thực, IRR, NPV, DSCR, vốn chết, tổng tiền chủ phải bơm thêm.
CỬA 4Trả được bao nhiêu?
Giá thuê trần đã kiểm ngược bằng dòng tiền 120 tháng; khoảng cách với giá chủ đòi.
Ai nên dùng
- Nhà đầu tư định thuê tòa nhà nhiều căn, CCMN hoặc cụm căn hộ để khai thác thuê tháng / hybrid.
- Học viên APH EDU cần một file chuẩn để làm bài tập và hồ sơ thẩm định thật.
- Môi giới / cố vấn cần chứng minh bằng số vì sao mức giá thuê chủ nhà đưa ra quá cao.
Miễn trừĐây là công cụ phân tích quản trị và đào tạo. Không thay thế tư vấn pháp lý, thuế, kế toán, kiểm toán, PCCC,
xây dựng hoặc thẩm định tài sản. Trước khi ký hợp đồng phải rà hồ sơ cụ thể với chuyên gia phù hợp.
6 con số · 3 chế độ vận hành
6 con số phải đọc trên một màn hình
1Vốn chủ ban đầu
2Hòa vốn tiền mặt
3Hoàn vốn thực
4IRR vốn chủ
5Giá thuê trần
6Đỉnh vốn phải chuẩn bị
| Con số | Nghĩa |
|---|---|
| ① Vốn chủ ban đầu | Tổng vốn ban đầu trừ phần vay. |
| ② Hòa vốn tiền mặt | Mức demand tối thiểu sau cả gốc + lãi. |
| ③ Hoàn vốn thực | Tháng tiền chủ cầm về bù đủ vốn chủ. |
| ④ IRR vốn chủ | IRR cả đời hợp đồng. |
| ⑤ Giá thuê trần | Mức thuê cao nhất qua engine kiểm ngược. |
| ⑥ Đỉnh vốn phải chuẩn bị | Vốn ban đầu + toàn bộ top-up lớn nhất. |
Ba chế độ vận hành
| Chế độ | Cách dùng | Điểm phải để ý |
|---|---|---|
| CHUNG CƯ MINI – THUÊ THÁNG | Tỷ trọng dài hạn ở sheet 02 gần 100%; ADR ngắn ngày có thể bỏ qua. | Điện/nước/phí DV, cọc khách, turnover, tái lấp phòng. |
| CĂN HỘ DỊCH VỤ – THUÊ THÁNG | Tỷ trọng dài hạn cao; có thể thu phí dịch vụ riêng hoặc gộp giá phòng. | Housekeeping, bảo trì, CSKH, thay thế nội thất. |
| HYBRID – THÁNG + NGẮN NGÀY | Chia tỷ trọng dài/ngắn; giữ ADR, OTA, mùa vụ, dọn phòng. | Rà thêm lưu trú/ANTT/tạm trú và nội quy tài sản; rủi ro cao hơn. |
2. Cấu trúc file — 16 sheet và dòng chảy dữ liệu
Học viên chủ yếu chạm vào 5 sheet: 01_NhapNhanh, 02_CoCauCan, 04_VanHanh, 09_KiemTra_VanHanh và 08_Dashboard.
Các sheet còn lại là engine hoặc vùng kiểm toán; mở để hiểu sâu nhưng không gõ đè công thức.
01_NhapNhanhHợp đồng · CAPEX · ramp-up · chi phí · vay · thuế · mục tiêu
02_CoCauCanMix căn · giá thuê tháng · ADR · công suất · mùa vụ
04_VanHanhNhân sự + unit economics tháng ổn định
06_DongTien120 tháng: thuê theo kỳ · cọc khách · quỹ thuê · nợ · thuế · top-up
08_Dashboard6 KPI + 3 tầng phân tích + kết luận
Nhóm sheet nhập liệu & engine
| Sheet | Dùng để làm gì | Cần sửa? | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 00_HuongDan | Bản đồ file, 3 chế độ, miễn trừ | Không | Nguyên tắc sử dụng; nhắc giá trần dùng engine 94. |
| 01_NhapNhanh ⭐ | Toàn bộ đầu vào cơ bản và nâng cao bằng câu hỏi | Ô vàng / dropdown | Hợp đồng thuê, 12 cổng, CAPEX, ramp-up, OPEX, vay, thuế, mục tiêu. |
| 02_CoCauCan ⭐ | Cơ cấu 6 loại căn + mùa vụ | Số căn, mix dài/ngắn, giá, công suất, ADR | Doanh thu dài hạn/ngắn ngày theo mix. |
| 03_VonDauTu | Tách vốn chết / thu hồi / lưu động | Không | Tổng vốn, vốn vay, vốn chủ, thanh lý, cọc thu hồi. |
| 04_VanHanh ⭐ | Nhân sự + tháng ổn định | Nhân sự/lương; một số input vận hành | Net revenue, GOP sau thuê, utility margin, turnover, CAPEX/căn. |
| 05_HoaVon | Hòa vốn + các trần sàng lọc + trần đã kiểm ngược | Không | Hòa vốn vận hành/tiền mặt; giá thuê trần. |
| 06_DongTien | Dòng tiền tháng đầy đủ đến 120 tháng | Không | Cash rent, cọc khách, quỹ thuê, nợ/balloon, thuế, owner top-up/distribution, payback. |
| 07_KichBan | Xấu / cơ sở / tốt | Hệ số kịch bản | Ước tính nhanh tháng ổn định; không thay thế 06. |
Phần engine / kiểm toán
| Sheet | Dùng để làm gì | Cần sửa? | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 08_Dashboard ⭐ | Màn hình ra quyết định | Không | 12 cổng → 6 KPI → sống được → đáng đầu tư → giá trần → unit economics → năm thuê. |
| 09_KiemTra_VanHanh ⭐ | Rent-up funnel + checklist đa chuyên gia | Dropdown trạng thái, bằng chứng, owner, deadline | Lead cần/tháng, CAC, checklist hợp đồng/pháp lý/PCCC/kế toán/CX/marketing/tài chính. |
| 94_KiemNguoc | Engine kiểm ngược giá thuê trần | KHÔNG nhập | 16 mức giá × đủ 120 tháng; mức cao nhất đạt cả payback và IRR. |
| 95_Thue_Nam | Thuế theo năm + chuyển lỗ | Không | DN chuyển lỗ FIFO 5 năm; thuế thu nhập; GTGT HKD/CNKD; tổng thuế. |
| 96_QuetGiaThue | Sàng lọc nhanh | Không | Trần GOP/payback/IRR để định hướng; không dùng làm trần cuối cùng. |
| 97_ThamSo_ChinhSach | Một chính sách - một nơi sửa | Chỉ khi chính sách đổi, có người kiểm tra | Ngưỡng 1 tỷ, thuế suất, quy ước cọc, model 120 tháng, tham số quản trị. |
| 98_Nguon_CapNhat | Nguồn pháp lý/thuế/vận hành | Cập nhật ngày kiểm tra | Văn bản, hiệu lực, URL, ứng dụng, ngày rà. |
| 99_LichSu | Lịch sử phiên bản | Không | Theo dõi các phiên bản và lý do thay đổi. |
Điểm mớiGIÁ THUÊ TRẦN cuối cùng không còn lấy từ công thức xấp xỉ. Sheet 94_KiemNguoc chạy lại đủ
engine 120 tháng cho 16 mức giá: 130%, 120%, 110%, rồi từ 100% xuống 40% giá chủ chào theo bước 5%.
3. Bắt đầu trong 15 phút — 5 bước
- Mở file & lưu bản saoMở file bằng Microsoft Excel. Lưu ngay một bản sao theo tên thương vụ để luôn giữ bản gốc.
- Điền 01_NhapNhanhChọn đúng mô hình ở C4 rồi điền các ô vàng từ trên xuống: hợp đồng thuê, 12 cổng pháp lý/vận hành, đầu tư, ramp-up, OPEX, vay, thuế và mục tiêu.
- Sửa 02_CoCauCanSửa số căn từng loại, tỷ trọng thuê tháng/dài hạn, giá thuê, công suất, ADR ngắn ngày và mùa vụ. Đây là nơi quyết định doanh thu thật của mô hình.
- Sửa 04_VanHanh, rà 09_KiemTra_VanHanhSửa số người và lương theo cách vận hành thật; sau đó vào 09_KiemTra_VanHanh để rà rent-up funnel và checklist trước khi ký/khai trương.
- Đọc 08_DashboardĐọc theo thứ tự: cổng pháp lý → 6 KPI → tầng 1 sống được → tầng 2 đáng đầu tư → tầng 3 giá thuê trần. Nếu muốn kiểm trần, xem 94_KiemNguoc nhưng KHÔNG nhập vào sheet đó.
Mẹo cho lớpBài tập trên lớp nên yêu cầu học viên nộp: (1) file đã thay dữ liệu mẫu; (2) ảnh Dashboard;
(3) 3 bằng chứng quan trọng nhất của cổng pháp lý. Không chấm chỉ bằng một con số IRR.
Hai sheet đầu tiên khi mở file
4. Hướng dẫn điền từng nhóm ô · phần 1
Nguyên tắcCác con số dưới đây là cách hiểu và nguồn lấy số, không phải benchmark thị trường. Mỗi con số phải trả lời được “lấy ở đâu?”.
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Chung | Loại tài sản / mô hình | Chọn 1 trong 3 chế độ; phải khớp cách khai thác thực tế. | Chọn Hybrid chỉ vì muốn “tăng doanh thu” dù pháp lý chưa rõ. |
| Chung | Tháng/năm bắt đầu | Thời điểm nhận nhà để gắn dòng tiền và chính sách thuế theo năm. | Nhập tháng khai trương thay tháng bắt đầu hợp đồng. |
| Chung | Thời hạn thuê | Đọc đúng hợp đồng; engine tối đa 120 tháng. | Lấy kỳ vọng gia hạn như thể đã có trong hợp đồng. |
| Thuê gốc | Giá chủ nhà đang chào | Giá nêu trước phần thuế chủ nhà bên thuê gánh (nếu có). | So sánh giá chào với giá trần mà quên gross-up thuế. |
| Thuê gốc | Cọc / trả trước / chu kỳ trả | Đúng điều khoản hợp đồng; trả trước không được chi lại lần hai. | Bỏ qua tác động thanh khoản của trả quý/6 tháng. |
| Thuê gốc | Tăng thuê / miễn thuê | Đọc mốc tăng và số tháng miễn. Miễn thuê không đồng nghĩa có doanh thu. | Giả định miễn thuê = có doanh thu ngay. |
| Thuê gốc | % cọc chủ nhà thu hồi | Giảm nếu có rủi ro khấu trừ/hoàn trả. | Mặc định 100% dù hợp đồng handback khắt khe. |
| Thuê gốc | Chi phí hoàn trả cuối kỳ | Dự toán tháo dỡ/sửa chữa/hoàn trả theo HĐ và BOQ. | Để 0 vì “cuối kỳ tính sau”. |
Vị trí trong fileKhối đầu vào hợp đồng thuê và các cổng pháp lý nằm ở phần đầu 01_NhapNhanh.
Phần 2 · 12 cổng pháp lý / kiểm soát
| # | Cổng | Điểm cần có trước khi chuyển trạng thái |
|---|---|---|
| 1 | Quyền của chủ nhà | Chủ thể ký, quyền sở hữu/quyền cho thuê, ủy quyền, thế chấp, đồng sở hữu. |
| 2 | Quyền cho thuê lại | Hợp đồng phải cho phép bên thuê cho thuê lại rõ ràng; không suy diễn từ việc “không cấm”. |
| 3 | Mục đích sử dụng / công năng | Phù hợp mô hình thuê ở dài hạn hoặc hybrid; không chỉ nhìn đăng ký kinh doanh. |
| 4 | Nội quy / quy chế tòa nhà | Đặc biệt quan trọng nếu là căn hộ chung cư hoặc tài sản có ban quản lý. |
| 5 | PCCC / lối thoát / hồ sơ xây dựng | Rà theo quy mô, số tầng, diện tích, hiện trạng sau cải tạo và quy định hiện hành. |
| 6 | ANTT + tạm trú / lưu trú | Bắt buộc rà thêm khi có khách ngắn ngày/hybrid. |
| 7 | ĐKKD · hóa đơn · thuế · điều kiện lưu trú | Phải khớp chủ thể đứng tên và cách xuất hóa đơn / vận hành. |
| 8 | Hiện trạng xây dựng | Số tầng, số căn, công năng phải khớp hồ sơ/GPXD/hoàn công và hiện trạng. |
| 9 | PCCC đặc thù nhà nhiều căn | Không chỉ nhìn bình chữa cháy; kiểm lối thoát và hồ sơ theo quy mô. |
| 10 | Điện / nước / phí dịch vụ | Rà cách thu, công tơ, đối tượng sử dụng và quy định/hợp đồng. |
| 11 | Hợp đồng khách thuê | Cọc, hoàn cọc, nội quy, công nợ, bàn giao, thu hồi nợ phải rõ. |
| 12 | Tư cách kinh doanh BĐS | Rà trường hợp quy mô nhỏ/ngành nghề và quy định KDBĐS phù hợp. |
Nguyên tắcTrạng thái mặc định là CHƯA XÁC MINH. Chỉ chuyển sang ĐẠT khi đã có hồ sơ/bằng chứng thật.
File tài chính không thể “bù” cho một cổng pháp lý chưa qua.
Phần 3 · Đầu tư · doanh thu · ramp-up · kênh bán
| Nhóm | Ô | Cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Đầu tư | Cải tạo mỗi căn | BOQ/báo giá theo hiện trạng, không lấy định mức chung cho mọi tòa nhà. | Dùng báo giá miệng; quên hạ tầng chung. |
| Đầu tư | Nội thất & thiết bị mỗi căn | Danh mục thật: giường/tủ/TV/tủ lạnh/máy giặt/khóa… | Quên vòng đời thay thế và thanh lý. |
| Đầu tư | Khu chung / camera / PCCC bổ sung | Chi phí một lần cho khu chung, khóa, camera, hạ tầng. | Nhét vào “cải tạo” rồi khó kiểm soát. |
| Đầu tư | Setup / key money / pre-opening | Pháp lý, phần mềm, biển bảng, phí môi giới thuê gốc, tuyển dụng, ảnh, mở bán. | Bỏ vì “không tạo tài sản”. |
| Đầu tư | Dự phòng setup | Tỷ lệ trên nhóm setup/CAPEX, dùng cho phát sinh. | Dự phòng 0%. |
| Đầu tư | Vốn lưu động mục tiêu | Số tháng fixed non-rent; tiền thuê có quỹ kỳ thuê riêng trong 06. | Cộng trùng tiền thuê vào working capital. |
| Ramp-up | Tháng thi công không doanh thu | Khoảng thời gian cải tạo/hoàn thiện/hồ sơ. | Cho doanh thu chạy từ tháng 1. |
| Ramp-up | Số tháng đạt ổn định + % khởi đầu | Cho thuê tăng dần từ mức khởi đầu đến stable demand. | Tháng đầu đã 100% công suất ổn định. |
| Doanh thu | Tăng giá bán hàng năm | Thay theo hợp đồng khách và sức mua thực tế. | Tăng giá nhanh hơn OPEX chỉ để làm đẹp IRR. |
| Kênh bán | Môi giới dài hạn / OTA ngắn ngày | Bình quân theo doanh thu đúng mix. | Nhân chi phí biến đổi theo giá bán sai logic. |
Khối giữa 01_NhapNhanh
Khối đầu tư, doanh thu, ramp-up, chi phí và mục tiêu nằm ở giữa 01_NhapNhanh.
Phần 4 · CCMN đặc thù · turnover · thuế · thanh khoản
| Nhóm | Ô | Cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Điện/nước | Thu riêng hay gộp giá thuê | Nếu đã gộp vào giá thuê phòng, chọn GỘP để không cộng trùng doanh thu. | Vừa tăng giá phòng vừa cộng lại điện/nước/phí. |
| Điện/nước | Mức thu và chi thực tế/căn | Lấy hóa đơn, công tơ, định mức và cơ chế thu thật. | Coi chênh lệch utility như lợi nhuận chắc chắn. |
| Turnover | Tỷ lệ khách rời/tháng | Lấy rent roll lịch sử hoặc giả định có căn cứ. | Dùng annual churn nhưng nhập như monthly. |
| Turnover | Chi phí sửa + tái lấp | Deep clean, sửa nhỏ, môi giới/lead/CAC. | Chỉ tính tiền môi giới, quên vacancy downtime. |
| VAT | Giá thuê/ADR đã gồm GTGT? | Chọn đúng gross/net; model quy đổi nếu chọn CÓ. | Nhập giá gross rồi đọc như net revenue. |
| Thuế chủ nhà | Chủ nhà cá nhân? Bên thuê gánh thuế? | Nếu chủ nhận ròng, model gross-up theo tham số/ngưỡng. | Cộng thẳng 10% máy móc vào tiền thuê. |
| HKD/CNKD | Phương pháp thuế | Chọn theo chủ thể và ngưỡng doanh thu; trên 3 tỷ model buộc phương pháp trên thu nhập. | Chọn phương pháp có lợi nhất mà không đủ điều kiện. |
| Thanh khoản | Quỹ thuê kỳ đầu | TÍCH DẦN hoặc NẠP ĐỦ; file giữ cọc khách riêng. | Dùng cọc khách để trả tiền thuê hoặc chi vận hành. |
| Mục tiêu | Payback · IRR · GOP mục tiêu | Đây là chuẩn quyết định, không phải “con số để làm đẹp”. | Hạ mục tiêu đến khi thương vụ thành đạt. |
Vị trí trong filePhần cuối 01_NhapNhanh chứa các biến thuế chủ nhà, HKD/CNKD, quỹ thuê kỳ đầu và các tham số kiểm soát.
Hệ số hiệu chỉnh screening không còn dùngTừ bản hiện hành, các “hệ số hiệu chỉnh screening” lịch sử đều bằng 0 và KHÔNG CÒN DÙNG.
Giá thuê trần chốt bằng engine 94_KiemNguoc.
Phần cuối 01_NhapNhanh
5. Sheet Cơ cấu căn & Vận hành
Nơi quyết định doanh thu thật.
02_CoCauCan — đừng dùng một giá bình quân cho cả tòa
Sheet 02 tách 6 loại căn/phòng. Mỗi loại có số căn, tỷ trọng dài hạn, giá thuê tháng, công suất dài hạn, ADR và công suất ngắn ngày. Bên dưới là hệ số nhu cầu 12 tháng cho cả dài hạn và ngắn ngày.
04_VanHanh — nhân sự và unit economics tháng ổn định
Bảng nhân sự mẫu chỉ là điểm khởi đầu. Cần sửa số người, lương gross và cách outsource theo tài sản thật. Phần dưới tự gom:
Doanh thu gross
Net
Variable / turnover
Fixed non-rent
Tiền thuê + thuế chủ nhà
GOP sau thuê
Unit economics tháng ổn định · case mẫu
20 cănTổng số căn
284,6 triệuNet revenue tháng ổn định
34,9 triệuGOP sau thuê / tháng
| Chỉ số case mẫu | Giá trị | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| Tổng số căn | 20 căn | Quy mô khai thác |
| Net revenue tháng ổn định | 284,6 triệu | Sau phí kênh/thanh toán |
| GOP sau thuê | 34,9 triệu/tháng | Biên 12,3% trên net revenue |
| Net revenue / căn | 14,23 triệu/căn/tháng | KPI unit economics |
| GOP sau thuê / căn | 1,74 triệu/căn/tháng | Biên thật sau tiền thuê |
| CAPEX setup / căn | 79,75 triệu/căn | Không gồm cọc, prepaid, working capital |
| Turnover + tái lấp | 6,16 triệu/tháng | Chi phí dài hạn dễ bị bỏ sót |
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ →Hướng dẫn này đọc miễn phí. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.
6. Đọc Dashboard (08_Dashboard)
Phần executive: cổng pháp lý, 6 KPI, tầng 1–3 và khoảng cách giá thuê.
Đọc theo thứ tự
| Khối | Cách đọc |
|---|---|
| Cổng pháp lý | Nếu còn “CHƯA HOÀN TẤT 12 CỔNG”, mọi kết luận tài chính chỉ là tạm. Không dùng số đẹp để bỏ qua pháp lý. |
| ① Vốn chủ ban đầu | Tổng vốn ban đầu trừ vốn vay. Case mẫu: 1.669,7 triệu. |
| ② Hòa vốn tiền mặt | Demand cần để sau cả vận hành + nợ vẫn không âm. Case mẫu: 83,1%. |
| ③ Hoàn vốn thực | Tháng dòng tiền chủ sở hữu bù đủ vốn. Case mẫu: 60/60, phải chờ thu hồi cuối kỳ. |
| ④ IRR vốn chủ | So với mục tiêu. Case mẫu: 0,5%/năm, rất thấp so mục tiêu 18%. |
| ⑤ Giá thuê trần | Mức đã kiểm ngược bằng 94. Case mẫu hiện tại: 65 triệu/tháng. |
| ⑥ Đỉnh vốn phải chuẩn bị | Vốn ban đầu + toàn bộ bơm thêm lớn nhất. Case mẫu: 1.991,9 triệu. |
3 tầng phân tích sâu
Tầng 1 · Sống được không?
| Chỉ số | Case mẫu | Cách đọc |
|---|---|---|
| Hòa vốn vận hành | 77,8% | Dưới mức này GOP vận hành âm. |
| Hòa vốn tiền mặt | 83,1% | Sau cả nợ vay; đây là KPI ②. |
| Demand ổn định | 91,5% | Cao hơn hòa vốn 8,4 điểm % - biên chưa dày. |
| GOP âm nặng nhất | -93,1 triệu | Cho biết tháng xấu nhất cần két gánh. |
| Chuỗi GOP âm | 5 tháng | Cần kế hoạch thanh khoản cho mùa/ramp-up. |
| Tổng bơm thêm | 322,2 triệu | Sau khi đã bảo toàn cọc khách và quỹ thuê. |
| Bảo toàn cọc khách | ĐẠT | Cọc khách không bị dùng như tiền của chủ. |
Tầng 2 · Đáng đầu tư không?
| Chỉ số | Case mẫu | Cách đọc |
|---|---|---|
| NPV tại IRR mục tiêu | -828,2 triệu | Âm: chưa đạt suất sinh lời mục tiêu. |
| IRR vốn chủ | 0,5% | Không đủ bù rủi ro vận hành/hợp đồng. |
| Vốn chết / tổng vốn | 75,3% | Phần vốn khó thu hồi trực tiếp rất lớn. |
| DSCR thấp nhất dương | 0,87x | Có giai đoạn vận hành không tự trả nổi nghĩa vụ nợ. |
| Owner CF cuối hợp đồng | +35,6 triệu | Sau 5 năm gần như chỉ vừa quay về mức vốn. |
| Tiền thuê / Net revenue ổn định | 37,2% | Tỷ trọng chi phí thuê rất cao. |
Tầng 3 · Được thuê bao nhiêu?
Trần cuối cùng lấy từ 94Ba trần sàng lọc hiện ra 92 triệu (GOP), 70 triệu (payback), 83 triệu (IRR), nhưng mô hình KHÔNG lấy số nhỏ nhất trong ba số này làm
kết luận. Sheet 94 chạy kiểm ngược đầy đủ 120 tháng và mức giá cao nhất vượt được cả payback và IRR trên lưới quét là 65 triệu.
7. Case mẫu: CCMN 20 căn
Bộ số mẫu trong file: Hà Nội, 20 căn (8 Studio, 8 căn 1PN, 4 căn 2PN), 100% thuê tháng, hợp đồng 60 tháng, chủ đòi 100
triệu/tháng, cọc 2 tháng, trả trước 1 tháng, tăng thuê 5%/năm, miễn 1 tháng, thi công 1 tháng, vốn vay 20% lãi 10%/năm trong
36 tháng. Giá thuê khách mẫu: 11 / 14 / 18 triệu theo loại căn; công suất ổn định quanh 90–92%.
1.669,7 tr① Vốn chủ
83,1%② Hòa vốn tiền mặt
60 / 60 tháng③ Hoàn vốn (có thu hồi cuối kỳ)
0,5%/năm④ IRR
65,0 tr/tháng⑤ Giá trần
1.991,9 tr⑥ Đỉnh vốn
CHỦ ĐÒI
100 triệu
100 triệu
GIÁ THUÊ TRẦN ĐÃ KIỂM NGƯỢC
65 triệu
65 triệu
CHÊNH
-35 triệu
-35 triệu
Kết quả case mẫuVới cổng pháp lý còn CHƯA XÁC MINH, chỉ được đọc đây là kết luận tài chính tạm.
Vì sao tháng ổn định có lãi nhưng thương vụ vẫn yếu?
- Tháng ổn định có GOP sau thuê khoảng 34,9 triệu, nhưng năm 1 vẫn âm GOP khoảng 20,4 triệu do thi công + ramp-up + mùa vụ.
- Phải bơm thêm khoảng 322,2 triệu dù đã chuẩn bị vốn lưu động và giữ riêng cọc khách + quỹ thuê.
- Hoàn vốn chỉ xảy ra ở tháng 60/60 nhờ thu hồi cuối kỳ. Đây không phải biên an toàn tốt cho một mô hình vận hành 5 năm.
- IRR 0,5% và NPV tại mục tiêu âm khoảng 828 triệu: tiền và công sức vận hành gần như không được trả công theo mục tiêu 18%.
- Giá thuê gốc chiếm khoảng 37,2% net revenue ổn định; khoảng cách với trần 65 triệu là quá lớn.
Bài học
1GOP dương ≠ quyết định
Không đọc “GOP tháng ổn định dương” như một quyết định đầu tư.
2Đọc đỉnh vốn chủ
Phải đọc đỉnh vốn chủ, không chỉ vốn ban đầu. Thiếu 322 triệu giữa kỳ vẫn có thể làm thương vụ đứt dòng tiền.
3Cọc khách là khoản phải trả
File giữ riêng cọc; không dùng cọc để “làm đẹp” cash balance.
8. Dùng con số để đàm phán với chủ nhà
Giá thuê trần không phải một “giá thị trường”. Nó là mức giá cao nhất mà mô hình của anh/chị chịu được theo bộ giả định và
mục tiêu đã nhập. Dùng nó như điểm neo trong đàm phán cấu trúc.
| Con số case mẫu | Cách dùng khi nói chuyện |
|---|---|
| Trần GOP sàng lọc: 92 triệu | “Ở mức này mô hình mới còn biên vận hành mục tiêu. Cao hơn thì biên kinh doanh quá mỏng.” |
| Trần payback sàng lọc: 70 triệu | “Tôi bỏ vốn setup cho tài sản; giá này mới có khả năng thu hồi vốn theo mục tiêu.” |
| Trần IRR sàng lọc: 83 triệu | “Đây là mức để suất sinh lời tiến về mục tiêu đã đặt.” |
| Trần kiểm ngược: 65 triệu | “Khi chạy đủ 120 tháng với thuế, nợ, kỳ trả thuê, cọc khách, quỹ thuê và thu hồi cuối kỳ, đây là mức cao nhất vượt cả payback và IRR trên lưới 5%.” |
| Chủ đang đòi: 100 triệu | Khoảng cách 35 triệu/tháng - không nên chữa bằng kỳ vọng “sẽ lấp đầy tốt hơn” nếu chưa có dữ liệu. |
Không chỉ đàm phán giá — đàm phán cấu trúc
- Miễn thuê đủ thời gian thi công/ramp-up đầu kỳ.
- Giảm cọc hoặc giảm tiền trả trước; rút chu kỳ trả thuê từ 6 tháng về quý/tháng để giảm đỉnh vốn.
- Hạn chế tốc độ tăng thuê; tăng theo mốc 2 năm thay vì tăng hằng năm nếu thị trường phù hợp.
- Chủ nhà chịu một phần CAPEX gắn liền: PCCC, điện, nước, thang máy, khu chung.
- Quy định rõ handback, khấu trừ cọc và chấm dứt sớm để giới hạn rủi ro cuối kỳ.
- Nếu làm Hybrid, điều kiện cho phép lưu trú/ANTT/tạm trú phải là một phần của cấu trúc deal - không phải việc xử lý sau.
Kiểm trực tiếp một mức giáMuốn một con số chính xác tại một mức giá cụ thể, nhập thẳng mức giá vào 01_NhapNhanh!C9
và đọc lại KPI ③ Hoàn vốn + ④ IRR. Lưới quét của sheet 94 là công cụ sàng lưới, không thay thế kiểm trực tiếp một mức giá cuối cùng.
9. Chế độ nâng cao — khi nào mới mở các sheet engine
94_KiemNguoc — bảng quan trọng nhất khi kiểm giá thuê trần
94 chạy 16 mức giá từ 130% đến 40% giá chủ chào, mỗi mức chạy đủ engine 120 tháng: ramp-up, mùa vụ, lịch trả thuê, thuế chủ nhà, vốn/nợ/balloon, thuế theo năm, cọc khách và quỹ thuê. “Giá đạt cả hai” chỉ xuất hiện khi vừa đạt payback mục tiêu vừa đạt IRR mục tiêu.
Các sheet còn lại
| Sheet | Khi cần mở | Quy tắc |
|---|---|---|
| 95_Thue_Nam | Muốn hiểu thuế từng năm, chuyển lỗ DN, GTGT HKD/CNKD. | Không sửa công thức; dùng để audit logic thuế. |
| 96_QuetGiaThue | Muốn nhìn các trần sàng lọc nhanh. | Không dùng làm giá chốt cuối. |
| 97_ThamSo_ChinhSach | Chính sách/thuế thay đổi. | Chỉ sửa sau khi đã kiểm văn bản và hiểu tác động toàn engine. |
| 98_Nguon_CapNhat | Cần biết file đang dựa vào văn bản nào. | Cập nhật nguồn + ngày kiểm tra cùng lúc với 97. |
| 99_LichSu | Muốn biết phiên bản đã thay gì. | Append lịch sử; không xóa dấu vết thay đổi. |
10. Kiểm soát chất lượng & bảo trì — 6 phép kiểm chéo
File không có #REF! chưa có nghĩa là model đúng. Trước khi phát lớp hoặc dùng cho thương vụ thật, chạy ít nhất 6 phép kiểm chéo sau.
| # | Phép kiểm | Kỳ vọng |
|---|---|---|
| 1 | Đối chiếu tiền thuê | Tổng cash rent + prepaid phải khớp tổng chi phí thuê theo hợp đồng. Bộ số chuẩn đã khớp 6.938,0 triệu. |
| 2 | Hoàn trả cuối kỳ | Tăng handback +1 triệu → dòng tiền tháng cuối giảm đúng 1 triệu; không đếm hai lần. |
| 3 | Thi công / ramp-up | Trong số tháng thi công: doanh thu = 0. Sau đó demand tăng dần theo ramp-up đã nhập. |
| 4 | Vốn / top-up | Đỉnh vốn chủ phải bằng mức lũy kế vốn chủ lớn nhất; case mẫu 1.669,7 + 322,2 ≈ 1.991,9 triệu. |
| 5 | Cọc khách & quỹ thuê | Cọc khách phải được bảo toàn; nếu thiếu quỹ thuê/operating cash phải hiện owner injection. |
| 6 | Cuối hợp đồng | Thu hồi = thanh lý + cọc chủ nhà thu hồi - handback, nợ/balloon xử lý đúng, owner CF cuối kỳ khớp. |
LockedQuy tắc phiên bản: bản hiện hành là baseline LOCKED. Chỉ mở bản mới khi luật/thuế thay đổi, phát hiện lỗi ảnh hưởng tiền,
hoặc bổ sung tính năng có giá trị quyết định thật sự.
09_KiemTra_VanHanh — checklist trước khi ký và trước khi khai trương
Checklist đa chuyên gia: hợp đồng, pháp lý/PCCC, kế toán/kiểm toán, vận hành, CX, marketing/sales và tài chính.
11. Câu hỏi thường gặp & lỗi hay mắc
| Câu hỏi | Trả lời |
|---|---|
| Tôi chỉ làm thuê tháng, có cần nhập ADR ngắn ngày? | Không. Để tỷ trọng dài hạn gần 100% ở sheet 02; doanh thu ngắn ngày sẽ không chi phối. |
| Tôi muốn làm Hybrid để tăng doanh thu, có được không? | Chỉ sau khi cổng công năng, nội quy, PCCC, ANTT/lưu trú/tạm trú và chủ thể vận hành đã rõ. Không dùng Hybrid như cách “chữa” một deal thuê tháng yếu. |
| Giá thuê trần 65 triệu nhưng trần payback sàng lọc 70 triệu, vì sao? | Mô hình chốt bằng 94_KiemNguoc chạy full engine 120 tháng. 70 triệu chỉ là screening; lưới full-engine cho thấy mức 65 triệu mới là mức cao nhất đạt đồng thời payback + IRR trên bước 5%. |
| Tôi muốn giá trần mịn hơn 5% thì làm sao? | Nhập trực tiếp một mức giá thử vào 01!C9 rồi đọc lại hoàn vốn và IRR; hoặc mở rộng engine nếu cần lưới mịn hơn. |
| Tại sao đỉnh vốn lớn hơn vốn chủ ban đầu? | Vì trong ramp-up/mùa xấu hoặc kỳ trả thuê, chủ có thể phải top-up dù vốn ban đầu đã bỏ đủ theo kế hoạch. |
| Tại sao file không cho dùng cọc khách? | Cọc khách là nợ phải trả. Dùng cọc để trả tiền thuê/chi vận hành làm mô hình trông khỏe giả và tạo rủi ro hoàn cọc. |
| Tiền điện/nước thu của khách có phải doanh thu không? | File cho phép thu riêng/gộp, nhưng cách ghi nhận và thuế phụ thuộc bản chất khoản thu, hợp đồng và quy định. Không mặc định chênh lệch là lợi nhuận. |
| Tôi đổi số mà Dashboard không đổi? | Kiểm tra Calculation = Automatic trong Excel; bấm F9/Cmd+= nếu cần. Không gõ đè công thức ở sheet engine. |
| Thuế trong file có phải con số chắc chắn không? | Không. Đây là estimate quản trị theo tham số hiện tại; phải xác nhận chủ thể, hóa đơn/chứng từ, cách tính và văn bản hiện hành cho tài sản cụ thể. |
| Muốn làm nhiều phương án? | Save As thành phương án A/B/C. Đừng sửa qua lại một file rồi mất dấu giả định. |
12. Thuật ngữ
Nghĩa của từng thuật ngữ trong phạm vi file này.
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file |
|---|---|
| Demand eq. | Hệ số nhu cầu tổng hợp của mix dài hạn/ngắn ngày so với công suất/demand tiềm năng. |
| Occupancy dài hạn | Tỷ lệ căn dài hạn có khách. Có thể đã bao gồm vacancy do turnover nếu chọn CÓ tại input. |
| ADR | Giá bán trung bình một đêm cho phần ngắn ngày. |
| Net revenue | Doanh thu sau môi giới/OTA/phí thanh toán và các khoản giảm trừ theo logic model. |
| GOP sau tiền thuê | Net revenue trừ OPEX biến đổi, fixed non-rent và tiền thuê + thuế chủ nhà do bên thuê gánh. |
| Hòa vốn vận hành | Demand để GOP sau thuê = 0. |
| Hòa vốn tiền mặt | Demand để sau nghĩa vụ nợ vẫn không âm; thường cao hơn hòa vốn vận hành. |
| Hoàn vốn thực | Tháng mà dòng tiền vốn chủ đã nhận về bù đủ vốn chủ đã bỏ; không cộng trước các khoản chỉ thu hồi cuối kỳ. |
| IRR vốn chủ | Suất sinh lời nội bộ năm của toàn bộ dòng tiền vốn chủ trong vòng đời hợp đồng. |
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file |
|---|---|
| NPV | Giá trị hiện tại ròng khi chiết khấu theo IRR mục tiêu. Âm = chưa đạt mục tiêu. |
| DSCR | Khả năng vận hành tự trang trải gốc + lãi vay. Dưới 1 là dòng vận hành không đủ trả nợ. |
| Turnover | Khách dài hạn rời phòng; kéo theo vệ sinh/sửa nhỏ, vacancy và chi phí tái lấp. |
| Rent-up | Quá trình tăng occupancy từ khai trương đến ổn định; gắn với marketing/sales funnel. |
| Restricted cash | Tiền bị hạn chế sử dụng - trong file, cọc khách phải giữ để hoàn trả, không coi là tiền của chủ. |
| Owner injection | Tiền chủ phải bơm thêm khi dòng tiền/quỹ tối thiểu thiếu. |
| Giá thuê trần | Mức tiền thuê chủ nhà cao nhất mà thương vụ còn đáp ứng tiêu chí model; mô hình lấy từ full-engine 94. |
| Gross-up thuế chủ nhà | Khi hợp đồng để chủ nhận ròng và bên thuê chịu thuế thay, model tính ngược chi phí thuê thực. |
13. Giả định pháp luật, thuế đang dùng
Trang này chỉ tóm tắt các tham số và nguồn đã được ghi trong chính file Excel tại 97_ThamSo_ChinhSach và 98_Nguon_CapNhat.
Đây KHÔNG phải ý kiến pháp lý/thuế cho một tài sản cụ thể. Ngày kiểm tra trong file: 18/09/2026.
| Chủ đề | Nguồn ghi trong file | Ứng dụng trong model |
|---|---|---|
| Quyền cho thuê lại | BLDS 2015 - Điều 475 | Cho thuê lại cần sự đồng ý của bên cho thuê; dùng làm cổng hợp đồng thuê gốc. |
| Nhà ở / nhà nhiều tầng nhiều căn | Luật Nhà ở 27/2023/QH15 + NĐ 95/2024 | Dùng để rà phân loại tài sản, công năng, nhà nhiều tầng nhiều căn. |
| Kinh doanh BĐS | Luật 29/2023/QH15 + NĐ 96/2024 | Dùng để rà hoạt động cho thuê/cho thuê lại và trường hợp quy mô nhỏ. |
| HKD/CNKD | NĐ 68/2026 sửa bởi NĐ 141/2026 | Model dùng ngưỡng doanh thu 1 tỷ/năm và các bậc/khung thuế đã ghi trong file. |
| Cá nhân cho thuê BĐS | NĐ 68/2026 + NĐ 141/2026 + TT 50/2026 | Tham số trong file: GTGT 5% doanh thu; TNCN 5% phần doanh thu vượt ngưỡng, theo logic model. |
| PCCC & CNCH | Luật 55/2024/QH15 + NĐ 105/2025, sửa NĐ 347/2026 | Rà hồ sơ, lối thoát, trang thiết bị theo quy mô và hiện trạng. |
| Điện người thuê nhà | TT 60/2025/TT-BCT | Rà cơ chế thu điện tại nhà cho thuê. |
| Giảm thuế 2026–2027 | NQ 43/2026/QH16 | File mặc định CHƯA XÁC MINH; chỉ áp khi người dùng xác nhận đủ điều kiện. |
| Chuyển lỗ TNDN | Luật TNDN 67/2025/QH15 và hướng dẫn | Engine 95 dùng FIFO tối đa 5 năm cho doanh nghiệp. |
Cập nhật 21/09/2026Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/09/2026 yêu cầu hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hồ sơ dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện/trình Quốc hội, chưa dùng để thay thế quy định hiện hành trong mô hình. Khi văn bản mới được ban hành và có hiệu lực, cập nhật nguồn tham chiếu trong file trước, sau đó mới điều chỉnh tham số.
Trang cuối · dùng ngay tại bàn đàm phán
Checklist trước khi ký hợp đồng thuê
- 12 cổng pháp lý/vận hành đã có bằng chứng, không còn CHƯA XÁC MINH.
- Giá thuê/công suất từng loại căn lấy từ khảo sát thật; mix ở sheet 02 khớp mô hình.
- Có BOQ/báo giá cải tạo, nội thất, khu chung, PCCC và handback.
- Đã sửa nhân sự/lương và chạy checklist rent-up/marketing/operating.
- Tổng tiền thuê cash + prepaid đã được đối chiếu với hợp đồng.
- Cọc khách được bảo toàn; quỹ thuê kỳ tới không lấy từ cọc khách.
- Đỉnh vốn chủ nằm trong khả năng tài chính thật của nhà đầu tư.
- IRR ≥ mục tiêu, NPV không âm, hoàn vốn thực ≤ mục tiêu, DSCR chấp nhận được.
- Giá chủ đòi ≤ giá thuê trần đã kiểm ngược; mức giá cuối cùng được test trực tiếp ở 01!C9.
- Luật sư, kế toán/thuế, PCCC/xây dựng đã rà lại chính tài sản và hợp đồng trước khi ký/giải ngân.
Miễn trừ pháp lý / thuếPháp luật và thuế có thể thay đổi sau ngày phát hành. Trước khi ký hợp đồng, người dùng phải kiểm
tra văn bản hiện hành, tình trạng pháp lý của chính tài sản, chủ thể đứng tên, cơ chế hóa đơn/chứng từ và ý kiến chuyên gia phù
hợp. Không được coi sheet 97/98 là thay thế tư vấn chuyên môn.
Miễn trừ trách nhiệmCông cụ này chỉ hỗ trợ đào tạo và phân tích quản trị. Kết quả phụ thuộc dữ liệu người dùng nhập và
giả định trong model. APH EDU / tác giả không cam kết lợi nhuận, không chịu trách nhiệm thay cho việc thẩm định pháp lý, kỹ
thuật, thuế, kế toán, PCCC hoặc quyết định đầu tư của người sử dụng. Người dùng phải tự kiểm chứng mọi dữ liệu và chịu trách
nhiệm cuối cùng với quyết định của mình.
Đọc trước khi dùng số liệu của file để ra quyết định
Lưu ý khi sử dụng bộ công cụ này
Bộ công cụ và tài liệu này được biên soạn trong khuôn khổ chương trình đào tạo của APH EDU, nhằm giúp Anh/Chị có thêm
góc nhìn định lượng và một khung kỷ luật giá trước khi xuống tiền. Nó không thay thế quyết định của Anh/Chị.
Có năm nội dung Anh/Chị cần nắm rõ.
- Đây là công cụ mô phỏng tài chính, không phải chứng thư thẩm định giá. Kết quả trong file không có giá trị làm căn cứ chính thức để vay vốn, thế chấp, kê khai thuế, giải quyết tranh chấp hay thực hiện thủ tục pháp lý; cũng không thay thế ý kiến của luật sư, kế toán/thuế, đơn vị PCCC/xây dựng và khảo sát hiện trường.
- Kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào số liệu và giả định Anh/Chị nhập. File không tự kiểm chứng giá thuê chủ nhà đòi, chi phí cải tạo, giá thuê khách, công suất, tiến độ ramp-up hay chi phí vận hành. Số liệu trong case mẫu chỉ để học cách dùng, không phải benchmark thị trường. Đầu vào sai thì giá thuê trần sai theo, dù bảng tính vẫn cho ra một con số trông rất chắc chắn.
- Không cam kết kết quả, không cam kết lợi nhuận. Giá thuê trần, IRR, biên lợi nhuận, tháng hoàn vốn đều là ước tính theo giả định tại thời điểm tính. Diễn biến thị trường, thay đổi chính sách, tiến độ hồ sơ và kết quả đàm phán có thể làm thực tế khác đi. Không nội dung nào trong tài liệu này là cam kết một mức lợi nhuận cụ thể, hay lời khuyên đầu tư / pháp lý / thuế cho trường hợp riêng của Anh/Chị.
- Tham chiếu pháp lý và thuế có thời hạn. Nguồn tại sheet 97/98 được kiểm tra ngày 18/09/2026 và có thể đã thay đổi. Quyền cho thuê lại, công năng, PCCC và lưu trú phải khớp hồ sơ của chính tài sản; nghĩa vụ thuế phụ thuộc tư cách chủ thể và cấu trúc giao dịch — phải xác minh lại cho từng tài sản và từng chủ thể cụ thể.
- Trách nhiệm và giới hạn. Quyết định đặt cọc, ký hợp đồng thuê, vay vốn và triển khai vận hành là quyết định của Anh/Chị. Trong phạm vi pháp luật cho phép, đơn vị phát hành không chịu trách nhiệm đối với thiệt hại gián tiếp, mất cơ hội hoặc lợi nhuận kỳ vọng phát sinh từ việc sử dụng công cụ. Không nội dung nào ở đây nhằm hạn chế các quyền của Anh/Chị được pháp luật bảo vệ.
Quyết định cuối cùng thuộc về Anh/ChịVai trò của bộ công cụ và của tôi là cung cấp thêm dữ liệu, khung kỷ luật
và sự phản biện — để Anh/Chị có cơ sở quyết định tốt hơn, chứ không phải để thay Anh/Chị quyết định.
Đơn vị phát hành: Công ty Cổ phần Học viện Giáo dục Đào tạo An Phát Hưng · MST 0109916136 — thương hiệu APH EDU
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
AN TOÀN TRƯỚC
LỢI NHUẬN SAU
Dương Đình Châu · Mô hình Thuê & Cho thuê lại Căn hộ dịch vụ / Chung cư mini
Hướng dẫn sử dụng · tháng 9/2026
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ → Hướng dẫn đọc miễn phí · file Excel và bản PDF dành cho học viên