Mô hình Mua đất
Xây nhà
và Bán
Biết giá mua trần trước khi xuống tiền · Hướng dẫn sử dụng
Câu hỏi phải trả lời trước khi đặt cọc
“Giá mua đất tối đa được phép trả là bao nhiêu để vẫn đạt mục tiêu đầu tư?”
TẦNG 1Lô đất có đủ điều kiện xây?
TẦNG 2Thương vụ có đáng đầu tư?
TẦNG 3Được phép mua đất bao nhiêu?
Triết lý sử dụng: ĐẤT XÂY ĐƯỢC TRƯỚC — LỢI NHUẬN SAU
Mục lục
Tài liệu 25 trang, đi theo đúng 6 bước sử dụng: nhập dữ liệu → kiểm soát đầu vào → ngân sách xây → vốn & dòng tiền → giá mua trần → ra quyết định.
Cách đọc tài liệu này
Nhập liệu & cổng chặn
Mục 1–5: câu hỏi của công cụ, 6 bước, 01_NhapNhanh, cổng pháp lý, 09_KiemSoat.
Chi phí, vốn, giá trần
Mục 6–8: ngân sách xây all-in, tổng vốn & dòng tiền, hòa vốn & giá mua trần.
Ra quyết định
Mục 9–13: Dashboard, stress test, bộ số mẫu, 12 sai lầm, pháp lý & checklist.
Quy ước trong fileỞ 01_NhapNhanh chỉ điền ô vàng. 01_DauVao không sửa nếu chưa hiểu logic; 08_QuetGiaMua không nhập tay.
Cổng pháp lý & khả năng xây mặc định CHƯA XÁC MINH — không đồng nghĩa với “không có vấn đề”.
1. Công cụ này giúp trả lời điều gì?
Mô hình được thiết kế cho thương vụ mua đất, thực hiện thiết kế – xin phép – xây nhà mới và bán lại. Công cụ
không chỉ tính “lãi bao nhiêu”, mà buộc người dùng đi qua cổng pháp lý, khả năng xây, ngân sách xây, vốn chủ, chi phí vốn,
thuế/phí và kịch bản thoát hàng.
① Vốn chủ cực đạiCần chuẩn bị bao nhiêu?
② Ngân sách xâyAll-in bao nhiêu?
③ Giá bán hòa vốnBán tối thiểu?
④ Lợi nhuận ròngCòn lại bao nhiêu?
⑤ Giá mua trầnTối đa trả bao nhiêu?
Năm câu hỏi phải trả lời trước khi đặt cọc
- Pháp lý & khả năng xâyLô đất có đủ điều kiện pháp lý và đủ khả năng xây đúng sản phẩm dự kiến không?
- Tổng chi phí & vốn chủTổng chi phí kinh tế và vốn chủ cực đại phải chuẩn bị là bao nhiêu?
- Ngân sách xâyNgân sách xây dựng all-in có đủ các khoản dễ bị bỏ sót và dự phòng chưa?
- Giá bán tối thiểuGiá bán hòa vốn, giá bán tối thiểu theo Margin / ROI / IRR là bao nhiêu?
- Giá mua trầnGiá mua đất tối đa được phép trả là bao nhiêu để vẫn đạt mục tiêu đầu tư?
Ba chỉ số hiệu quả dùng xuyên suốt
Margin, ROI và IRR là ba thước đo xuất hiện ở mọi bước: giá bán tối thiểu, giá mua trần, Dashboard và kịch bản.
| Chỉ số | Cách hiểu thực hành | Dùng để làm gì |
|---|---|---|
| Margin | Lợi nhuận ròng / Tổng chi phí kinh tế | Kiểm tra biên lợi nhuận của bản thân thương vụ. |
| ROI | Lợi nhuận ròng / Vốn chủ cực đại | Đo hiệu quả trên số tiền thật nhà đầu tư phải chuẩn bị. |
| IRR | Tỷ suất hoàn vốn nội bộ trên dòng tiền vốn chủ theo tháng, quy đổi năm | Phản ánh cả mức lợi nhuận và tốc độ quay vòng vốn. |
MARGINThương vụ
Mẫu số là tổng chi phí kinh tế.
ROIVốn chủ
Mẫu số là vốn chủ cực đại.
IRRThời gian
Dòng tiền vốn chủ theo tháng, quy đổi năm.
Lưu ýKết quả xanh về tài chính chưa có nghĩa là được mua. Dashboard chỉ nên được coi là hợp lệ sau
khi dữ liệu đã được xác nhận và các cổng pháp lý/khả năng xây đã được xử lý.
2. Quy trình sử dụng nhanh — 6 bước
| # | Thao tác | Sheet chính | Kết quả cần có |
|---|---|---|---|
| 1 | NHẬP DỮ LIỆU | 01_NhapNhanh | Lô đất, giá mua/bán, pháp lý, xây dựng, tiến độ, vay, thuế, mục tiêu. |
| 2 | KIỂM SOÁT ĐẦU VÀO | 09_KiemSoat | Chặn số rác; phân biệt LỖI và CẢNH BÁO. |
| 3 | BÓC NGÂN SÁCH XÂY | 03_XayDung | Ngân sách all-in, dự phòng, chi phí/m², kiểm ngược hình học. |
| 4 | XEM VỐN & DÒNG TIỀN | 02_TongVon / 05_DongTien | Tổng chi phí, vay, lãi, vốn chủ cực đại, dòng tiền theo tháng. |
| 5 | TÍNH HÒA VỐN & GIÁ MUA TRẦN | 04_HoaVon / 08_QuetGiaMua | Giá bán tối thiểu và giá mua trần theo Margin / ROI / IRR. |
| 6 | RA QUYẾT ĐỊNH | 07_Dashboard / 06_KichBan | Đọc 5 con số, 3 tầng đánh giá và stress test Xấu – Cơ sở – Tốt. |
01_NhapNhanhnhập dữ liệu
09_KiemSoatLỖI / CẢNH BÁO
03_XayDungngân sách all-in
02 · 05vốn & dòng tiền
04 · 08hòa vốn & giá trần
07 · 06ra quyết định
Quy tắcNếu 09_KiemSoat báo LỖI, sửa đầu vào trước. Nếu chỉ có CẢNH BÁO, được tiếp tục phân
tích nhưng phải đọc và xử lý nội dung cảnh báo trước khi chốt.
Bản đồ workbook
Học viên nhập chính ở 01_NhapNhanh; các sheet còn lại để kiểm, đọc kết quả hoặc tra cứu.
| Sheet | Chức năng | Mức độ sử dụng |
|---|---|---|
| 00_HuongDan | Hướng dẫn nhanh trong Excel | Đọc trước |
| 01_NhapNhanh ⭐ | Khu vực học viên nhập dữ liệu chính | Dùng thường xuyên |
| 01_DauVao | Biến tính toán / nâng cao | Không sửa nếu chưa hiểu logic |
| 02_TongVon | Tổng vốn & hiệu quả thương vụ | Đọc kết quả |
| 03_XayDung | Bóc tách ngân sách xây mới | Kiểm tra kỹ |
| 04_HoaVon | Hòa vốn & giá mua trần | Đọc kết quả |
| 05_DongTien | Dòng tiền tháng / dư nợ / vốn chủ | Đọc khi cần phân tích sâu |
| 06_KichBan | Stress test Xấu – Cơ sở – Tốt | Bắt buộc xem |
| 07_Dashboard ⭐ | Trang ra quyết định | Đọc cuối cùng |
| 08_QuetGiaMua | Máy quét 201 mức giá mua | Không nhập tay |
| 09_KiemSoat ⭐ | Cổng chống dữ liệu rác | Bắt buộc kiểm |
| 97/98/99 | Tham số chính sách / nguồn / lịch sử | Quản trị – tra cứu |
3. Bước 1 — 01_NhapNhanh: chỉ điền ô vàng
Nhóm 1 · Tài sản và sản phẩm dự kiến
| Biến | Cách nhập | Điểm cần kiểm |
|---|---|---|
| Diện tích đất | Theo GCN và đo đạc thực tế | Không dùng diện tích “ước chừng” từ tin rao. |
| Mặt tiền | Chiều ngang thực tế | Ảnh hưởng thiết kế, công năng, thanh khoản. |
| Diện tích xây tầng 1 | Theo phương án dự kiến | Phải phù hợp mật độ, chỉ giới, khoảng lùi. |
| Tổng diện tích sàn | Tổng sàn dùng để tính chi phí | Có thể gồm hầm/lửng/tum tùy hồ sơ thiết kế. |
| Số tầng | Theo khả năng được phép xây | Không nhập theo mong muốn nếu chưa xác minh. |
Nhóm 2 · Giá
Bốn loại giá trong 01_NhapNhanh có vai trò khác nhau — đừng dùng lẫn cho nhau.
| Ô giá | Cách hiểu |
|---|---|
| Giá chủ đang chào | Dùng để biết khoảng đàm phán, không phải giá trị hợp lý. |
| Giá mua đất dự kiến | Biến trung tâm để tính hiệu quả và so với giá mua trần. |
| Giá thị trường đất hiện trạng | Nên dựa trên dữ liệu so sánh thực tế, có điều chỉnh. |
| Giá bán cơ sở / Xấu / Tốt | Nên có ít nhất 3 BĐS so sánh phù hợp cho giá cơ sở; không dùng kịch bản Tốt để hợp thức hóa giá mua cao. |
Bộ số mẫu trong ảnh
GIÁ CHỦ CHÀO
9,80 tỷ
9,80 tỷ
GIÁ MUA DỰ KIẾN
9,20 tỷ
9,20 tỷ
GIÁ BÁN CƠ SỞ
17,50 tỷ
17,50 tỷ
Nguyên tắcGiá bán là biến nhạy nhất của mô hình. Một sai số nhỏ ở giá bán có thể làm thay đổi
mạnh giá mua trần, vì vậy không nên lấy một tin rao đơn lẻ làm “giá thị trường”.
4. Cổng pháp lý & khả năng xây
Khóa trước, tính lợi nhuận sau. Mười cổng dưới đây phải được xác minh trước khi đặt cọc.
| # | Cổng cần xác minh | Câu hỏi phải trả lời |
|---|---|---|
| 1 | GCN/sổ + chủ thể có quyền chuyển nhượng | Quyền giao dịch hợp lệ, biến động/hạn chế quyền. |
| 2 | Mục đích sử dụng đất | Đất có phù hợp để xây sản phẩm dự kiến hay cần chuyển mục đích? |
| 3 | Quy hoạch / chỉ giới / hành lang / lộ giới | Có ảnh hưởng diện tích xây, thu hồi, mở đường? |
| 4 | Mật độ / tầng cao / chiều cao / khoảng lùi | Xác định sản phẩm thực sự có thể xây. |
| 5 | GPXD / miễn GPXD / hồ sơ | Xác định đúng thủ tục theo trường hợp cụ thể. |
| 6 | Tranh chấp / kê biên / thế chấp | Có phương án giải chấp và giao dịch an toàn. |
| 7 | Đồng sở hữu / thừa kế / hôn nhân | Đủ người có quyền ký và định đoạt. |
| 8 | Ranh giới / lối đi / nhà liền kề | Tránh tranh chấp mốc giới và rủi ro thi công. |
| 9 | Địa chất / đấu nối / khả năng thi công | Rủi ro móng, nước ngầm, điện nước, vận chuyển vật liệu. |
| 10 | Tư cách bán / hoạt động KDBĐS / thuế | Cá nhân hay doanh nghiệp; giao dịch riêng lẻ hay hoạt động kinh doanh. |
Cổng pháp lý & chi phí mua/xây trong file
Trong 01_NhapNhanh, mười cổng mặc định ở trạng thái CHƯA XÁC MINH; ngay sau đó là nhóm chi phí mua đất & sang tên và ngân sách xây nhà mới.
ĐỎ = DỪNG
Nếu có mục “KHÔNG ĐẠT”, không dùng lợi nhuận để bù cho rủi ro pháp lý/khả năng xây. Phải xử lý hoặc loại thương vụ.
CHƯA XÁC MINH
Không đồng nghĩa với “không có vấn đề”. Nó chỉ có nghĩa là chưa đủ bằng chứng để kết luận.
5. Bước 2 — 09_KiemSoat: cổng chống dữ liệu rác
Bản hiện hành có lớp kiểm soát riêng cho diện tích, giá, tiến độ, tỷ lệ vay, lãi suất, chi phí, mục tiêu đầu tư,
tổng thời gian engine và các khoản bổ sung. Khi có LỖI, Dashboard phải được coi là khóa. Khi chỉ có CẢNH BÁO,
được phân tích tiếp nhưng phải rà nguyên nhân.
| Tình huống | Trạng thái | Xử lý |
|---|---|---|
| Diện tích đất / mặt tiền / tổng sàn ≤ 0 | LỖI | Sửa số trước khi đọc kết quả. |
| Diện tích tầng 1 > diện tích đất | LỖI | Rà lại số liệu hoặc cách hiểu diện tích. |
| Tháng thiết kế / thi công / bán = 0 | LỖI | Mỗi giai đoạn tối thiểu 1 tháng. |
| Tổng thời gian > 36 tháng | LỖI | Engine hiện tại không đủ kỳ để kết luận. |
| Tỷ lệ vay hoặc lãi/phí ngoài 0-100% | LỖI | Sửa tỷ lệ nhập. |
| Sàn nhập lệch >10% so với tầng 1 × số tầng | CẢNH BÁO | Rà hầm, lửng, tum, ban công hoặc cách tính sàn; KHÔNG tự động khóa Dashboard. |
| Doanh nghiệp nhưng VAT/nghĩa vụ khác = 0 | CẢNH BÁO | Yêu cầu kế toán rà nghĩa vụ thực tế. |
Bốn ô xác nhận trước khi ra quyết định
Ngoài LỖI và CẢNH BÁO, file còn yêu cầu bốn xác nhận dữ liệu. Chưa hoàn tất thì kết luận cuối chưa được đọc như quyết định.
- Đã thay toàn bộ số mẫu bằng dữ liệu thương vụ thực tế.
- Giá bán cơ sở đã được kiểm tra bằng tối thiểu 3 BĐS so sánh phù hợp.
- Ngân sách xây đã có BOQ/báo giá sơ bộ hoặc được người có chuyên môn kiểm tra.
- Đã rà các chi phí bổ sung: chuyển mục đích, LPTB phần nhà, bảo hiểm/đền bù liền kề.
Điểm rất quan trọngNhà có hầm, lửng hoặc tum có thể làm tổng sàn khác đáng kể so với “diện
tích tầng 1 × số tầng”. Đây là cảnh báo để rà lại, không phải lỗi nhập liệu bắt buộc.
LỖI khác CẢNH BÁO thế nào
LỖIDashboard bị khóa
Sửa đầu vào trước khi đọc kết quả.
CẢNH BÁOĐược phân tích tiếp
Phải đọc, rà nguyên nhân và xử lý nội dung cảnh báo trước khi chốt.
6. Bước 3 — 03_XayDung: ngân sách xây mới all-in
Ba lớp chi phí
| Lớp | Nội dung | Ví dụ |
|---|---|---|
| Xây dựng cơ bản | Tổng sàn × đơn giá cơ bản, phân bổ 100% theo hạng mục | Móng, kết cấu, MEP, cửa kính, hoàn thiện, bếp/WC, mặt tiền. |
| Chi phí bổ sung | Các khoản ngoài đơn giá cơ bản | Khảo sát + thiết kế, GPXD, phá dỡ, xử lý nền, thang máy, đấu nối, staging, hoàn công. |
| Dự phòng | % trên chi phí trước dự phòng | Dùng cho biến động khối lượng, vật tư, phát sinh kỹ thuật. |
Hai kiểm tra bắt buộc
KIỂM TRA 1Chi phí all-in / m² sàn
So với ngưỡng kiểm soát do người dùng đặt theo phân khúc và tiêu chuẩn hoàn thiện.
KIỂM TRA 2Kiểm ngược hình học
Mật độ = diện tích tầng 1 / diện tích đất; sàn kiểm ngược = diện tích tầng 1 × số tầng; nếu lệch >10% thì rà cấu phần hầm/lửng/tum.
Bộ số mẫu trong 03_XayDung
2,25 tỷxây dựng cơ bản
+ 1,36 tỷchi phí bổ sung
3,61 tỷtrước dự phòng
+ 361 triệudự phòng 10%
3,971 tỷtổng ngân sách xây
300 m²Tổng sàn
7,5 triệuĐơn giá cơ bản / m² sàn
13.236.667 đChi phí / m² sàn (all-in)
Không được bỏ sótTiền sử dụng đất/chuyển mục đích, LPTB phần nhà, bảo hiểm công trình/đền
bù liền kề và chi phí pháp lý-xây dựng bổ sung được nhập riêng ở cuối 01_NhapNhanh; không “giấu” vào
một ô chi phí khác nếu khoản đó có thể lớn.
7. Bước 4 — 02_TongVon & 05_DongTien
Cần bao nhiêu tiền thật? Trước hết, 02_TongVon gom toàn bộ chi phí kinh tế của thương vụ thành sáu nhóm.
02_TongVon · cấu trúc tổng chi phí kinh tế
| Nhóm | Khoản chính |
|---|---|
| Mua đất | Giá đất + LPTB + TNCN chịu thay nếu có + môi giới mua + công chứng/pháp lý + sang tên. |
| Xây dựng | Ngân sách xây all-in + các khoản pháp lý/đất bổ sung. |
| Nắm giữ | Chi phí cố định theo số tháng dự án. |
| Tài chính | Phí giải ngân + lãi vay theo dư nợ thực tế + phí trả nợ trước hạn. |
| Bán hàng | Môi giới bán + marketing + chi phí bán khác. |
| Thuế | TNCN cá nhân hoặc TNDN ước tính cho doanh nghiệp + VAT/nghĩa vụ khác nhập tay khi phù hợp. |
Đừng nhầm“Tổng khoản vay giải ngân” không được cộng lần nữa vào tổng chi phí kinh tế. Vay là
nguồn tài trợ; chi phí vốn là lãi và phí.
05_DongTien · vì sao phải nhìn theo tháng?
Mua đấtgiải ngân vay mua đất
Xây dựnggiải ngân theo tiến độ chi xây
Mỗi thánglãi theo dư nợ thực tế
Tháng bántiền về, tất toán dư nợ
- Vay mua đất được giải ngân ở thời điểm mua.
- Vay xây dựng được giải ngân theo tiến độ chi xây, không giả định nhận toàn bộ ngay ngày đầu.
- Lãi vay tính theo dư nợ thực tế từng tháng; khoản giải ngân mới được tính theo quy ước nửa tháng trong kỳ.
- Tiền bán chỉ về ở tháng bán, sau khi trừ chi phí bán và thuế; khi đó dư nợ được tất toán.
- Vốn chủ cực đại là đáy lũy kế dòng tiền vốn chủ — số tiền lớn nhất nhà đầu tư phải thực sự chuẩn bị.
Vốn chủ cực đạiĐây là con số ① trên Dashboard và là mẫu số của ROI. Nó trả lời câu hỏi
“cần chuẩn bị bao nhiêu?”.
8. Bước 5 — 04_HoaVon & 08_QuetGiaMua
Giá bán tối thiểu
| Chỉ số | Ý nghĩa |
|---|---|
| Giá bán hòa vốn | Mức giá bán làm lợi nhuận ròng = 0 sau toàn bộ chi phí và thuế. |
| Giá bán tối thiểu theo Margin | Mức bán để đạt biên lợi nhuận mục tiêu. |
| Giá bán tối thiểu theo ROI | Mức bán để đạt lợi nhuận/vốn chủ cực đại mục tiêu. |
| Giá bán tối thiểu theo IRR | Mức bán để dòng tiền vốn chủ đạt IRR mục tiêu. |
Giá mua trần · nguyên tắc bảo thủ
Máy quét chạy 201 mức giá mua đất và tính lại toàn bộ engine ở từng mức. File tìm riêng trần theo Margin, ROI và IRR; sau đó lấy mức THẤP NHẤT làm “GIÁ MUA TRẦN CHUNG”.
| Trần | Câu hỏi |
|---|---|
| Trần Margin | Mua tối đa bao nhiêu để Margin vẫn ≥ mục tiêu? |
| Trần ROI | Mua tối đa bao nhiêu để ROI trên vốn chủ vẫn ≥ mục tiêu? |
| Trần IRR | Mua tối đa bao nhiêu để IRR vốn chủ vẫn ≥ mục tiêu? |
| Trần chung | MIN(Trần Margin, Trần ROI, Trần IRR). |
Cách dùng trong đàm phánNếu giá chủ chào cao hơn giá mua trần, số chênh chính là khoảng
cần đàm phán hoặc cần bù bằng một thay đổi thực tế có bằng chứng: giá bán tốt hơn, chi phí xây thấp
hơn, thời gian ngắn hơn... Không thay đổi giả định chỉ để làm file “xanh”.
9. Bước 6 — 07_Dashboard: đọc từ trên xuống
Năm con số quyết định
| KPI | Anh/Chị cần hiểu gì? |
|---|---|
| ① Vốn chủ cực đại | Số tiền thật lớn nhất phải chuẩn bị trong quá trình mua – xây – bán. |
| ② Ngân sách xây dựng | Chi phí xây all-in sau dự phòng, chưa thay thế BOQ chi tiết. |
| ③ Giá bán hòa vốn | Mức bán dưới đây bắt đầu tạo lỗ. |
| ④ Lợi nhuận ròng | Số còn lại sau toàn bộ chi phí kinh tế và thuế ước tính. |
| ⑤ Giá mua trần | Giới hạn giá đất để đồng thời giữ được các mục tiêu đầu tư. |
Ba tầng đánh giá · trạng thái kết luận
Dashboard đọc từ trên xuống: cổng pháp lý & khả năng xây → 5 con số quyết định → hiệu quả tài chính → giá mua trần → kịch bản xấu.
| Tầng | Câu hỏi | Điểm cần nhìn |
|---|---|---|
| Tầng 1 | Lô đất có đủ điều kiện xây sản phẩm dự kiến không? | Pháp lý/khả năng xây, thời gian, chi phí/m², dự phòng, hình học. |
| Tầng 2 | Thương vụ có đáng đầu tư không? | Tổng chi phí, lợi nhuận, Margin, ROI, IRR, lãi vay, biên an toàn. |
| Tầng 3 | Tôi được phép mua đất bao nhiêu? | Ba trần giá mua, trần chung, giá đang phân tích và giá chủ chào. |
TẦNG 1Xây được không?
Pháp lý và khả năng xây.
TẦNG 2Đáng đầu tư không?
Margin, ROI, IRR.
TẦNG 3Mua bao nhiêu?
Trần chung so với giá chủ chào.
Trạng thái kết luận“MUA” chỉ nên xuất hiện khi dữ liệu đã xác nhận, cổng đầu vào không có lỗi,
pháp lý/khả năng xây đã đủ, giá mua không vượt trần và các mục tiêu tài chính đạt. Nếu còn cảnh báo, file
yêu cầu rà trước khi chốt.
10. 06_KichBan — stress test trước khi xuống tiền
| Biến | Xấu | Cơ sở | Tốt | Cách hiểu |
|---|---|---|---|---|
| Giá bán | Thấp hơn | Giá cơ sở | Cao hơn | Test khả năng thoát hàng. |
| Chi phí xây | Tăng | 100% | Giảm | Test đội vốn xây dựng. |
| Thời gian dự án | Dài hơn | Theo kế hoạch | Ngắn hơn | Test lãi vay + chi phí nắm giữ. |
| Lãi suất | Cao hơn | Cơ sở | Thấp hơn | Test chi phí vốn. |
Bản hiện hành chạy dòng tiền tháng thật ở cả ba kịch bản và dùng IRR thật cho Xấu – Cơ sở – Tốt. Vì vậy có thể so sánh cùng một thước đo.
Cách đọc kịch bản Xấu
- Nếu kịch bản Xấu lỗ: xác định nguyên nhân chính là giá bán, đội chi phí hay kéo dài tiến độ.
- Nếu kịch bản Xấu vẫn trên hòa vốn nhưng dưới mục tiêu: thương vụ có thể sống được nhưng biên an toàn mỏng.
- Nếu giá bán Xấu thấp hơn hòa vốn: cần coi đây là rủi ro thanh khoản thực sự, không chỉ là “một con số đỏ”.
- Không thay đồng thời nhiều giả định theo hướng có lợi nếu không có bằng chứng độc lập.
Bài học thực chiếnTrong mô hình xây bán, giá bán và tốc độ thoát hàng thường tác động rất mạnh
tới giá mua trần. Lãi suất chỉ là một phần của bài toán, không phải biến duy nhất.
11. Ví dụ đọc bộ số mẫu trong file
9,20 tỷGiá mua phân tích
3,971 tỷNgân sách xây
17,50 tỷGiá bán cơ sở
15,019 tỷTổng chi phí
2,481 tỷLợi nhuận ròng
9,359 tỷGiá mua trần chung
| Chỉ số | Kết quả mẫu | Cách đọc |
|---|---|---|
| Margin | 16,52% | Cao hơn mục tiêu mẫu 15%. |
| Vốn chủ cực đại | 8,269 tỷ | Mức vốn chủ lớn nhất cần chuẩn bị. |
| ROI vốn chủ | 30,00% | Cao hơn mục tiêu mẫu 25%. |
| IRR vốn chủ | 42,63%/năm | Cao hơn mục tiêu mẫu 25%/năm. |
| Giá bán hòa vốn | 14,908 tỷ | Giá bán cơ sở cao hơn hòa vốn khoảng 17,39%. |
| Trần theo Margin | 9,359 tỷ | Máy quét 201 mức. |
| Trần theo ROI | 9,506 tỷ | Máy quét 201 mức. |
| Trần theo IRR | 9,996 tỷ | Máy quét 201 mức. |
| GIÁ MUA TRẦN CHUNG | 9,359 tỷ | Lấy thấp nhất ba tiêu chí. |
Vì sao file vẫn chưa cho “MUA”?
GIÁ MUA PHÂN TÍCH
9,20 tỷ
9,20 tỷ
GIÁ MUA TRẦN CHUNG
9,359 tỷ
9,359 tỷ
GIÁ BÁN HÒA VỐN
14,908 tỷ
14,908 tỷ
Chủ đích của fileTrong số mẫu, 10 mục pháp lý/khả năng xây còn “CHƯA XÁC
MINH” và các ô xác nhận dữ liệu chưa hoàn tất. Đây là chủ đích: tài chính tốt không được phép thay thế
việc xác minh hồ sơ và khả năng xây.
Ví dụ kiểm hình học
70 m²đất
55 m²tầng 1 · mật độ 78,6%
× 5 tầngsàn kiểm ngược 275 m²
300 m²tổng sàn nhập
lệch 8,3%trong ngưỡng kiểm tra
Nhà có hầm / lửng / tumVới nhà có hầm/lửng/tum, sai lệch >10% chỉ là CẢNH BÁO để rà lại, không tự động coi là nhập sai.
12. 12 sai lầm dễ làm kết quả “đẹp” nhưng sai
| # | Sai lầm |
|---|---|
| 01 | Đặt giá bán theo giá rao cao nhất thay vì BĐS so sánh phù hợp. |
| 02 | Nhập số tầng/diện tích sàn theo mong muốn trước khi xác minh quy hoạch và GPXD. |
| 03 | Bỏ tiền chuyển mục đích sử dụng đất vì nghĩ “cứ có sổ là đất ở”. |
| 04 | Dùng đơn giá xây/m² nhưng bỏ thang máy, móng đặc biệt, đấu nối, hoàn công, staging. |
| 05 | Để dự phòng xây = 0 khi chưa có BOQ/hợp đồng chốt giá. |
| 06 | Cho thời gian bán quá ngắn và giả định vừa hoàn thiện là bán ngay. |
| 07 | Coi khoản vay là chi phí hoặc coi hạn mức vay là vốn chắc chắn được giải ngân. |
| 08 | Quên phí ngân hàng và phí trả nợ trước hạn. |
| 09 | Với doanh nghiệp, để VAT/nghĩa vụ khác = 0 mà không có kế toán rà hồ sơ. |
| 10 | Thấy sàn kiểm ngược lệch >10% rồi sửa bừa tổng sàn để “hết cảnh báo”, làm sai chi phí xây. |
| 11 | Dùng kịch bản Tốt để hợp thức hóa giá mua cao hơn trần. |
| 12 | Chỉ nhìn lợi nhuận ròng mà bỏ qua vốn chủ cực đại, ROI, IRR và khả năng bán. |
MẹoNếu cần “sửa nhiều giả định” mới làm thương vụ đạt mục tiêu, hãy coi đó là dấu hiệu cần quay lại
giá mua hoặc chất lượng tài sản — không phải lỗi của Excel.
13. Pháp lý — thuế — nguồn cập nhật
Các nguồn dưới đây là những văn bản chính đang được mô hình tham chiếu. Sheet 98_Nguon_CapNhat lưu
danh sách chi tiết và ngày rà soát; sheet 97_ThamSo_ChinhSach tập trung các tham số dùng chung. Đường dẫn nguồn chính thức được lưu trong sheet 98_Nguon_CapNhat của workbook để thuận tiện kiểm tra và cập nhật.
| Chủ đề | Văn bản | Cách dùng trong mô hình |
|---|---|---|
| Luật Xây dựng | 135/2025/QH15 | Hiệu lực 01/07/2026 |
| Quản lý hoạt động xây dựng | 217/2026/NĐ-CP | Hiệu lực 01/07/2026 |
| Luật Đất đai | 31/2024/QH15 | Kiểm tra loại đất, quyền, quy hoạch, chuyển nhượng |
| Luật Kinh doanh BĐS | 29/2023/QH15 | Phân loại giao dịch/hoạt động kinh doanh |
| Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS | 109/2025/QH15; 253/2026/NĐ-CP; 87/2026/TT-BTC | File dùng tham số 2% giá chuyển nhượng cho cá nhân theo chính sách hiện hành |
| Lệ phí trước bạ | 10/2022/NĐ-CP và văn bản sửa đổi hiện hành | Mô hình dùng 0,5% theo tham số hiện hành; NĐ 202/2026 hiệu lực từ 01/03/2027 |
| Tiền sử dụng đất / thuê đất | 103/2024/NĐ-CP; 291/2025/NĐ-CP | Khoản chuyển mục đích phải nhập theo hồ sơ thực tế |
Miễn trừ trách nhiệmCông cụ là mô hình phân tích và đào tạo, không phải ý kiến pháp lý, tư vấn
thuế, thiết kế xây dựng, định giá chứng thư hay cam kết lợi nhuận. Người dùng chịu trách nhiệm xác minh
hồ sơ, quy hoạch, khả năng cấp phép/xây dựng, nghĩa vụ tài chính, báo giá/BOQ, nguồn vốn và giá bán
trước khi giao dịch. Chính sách có thể thay đổi sau ngày tài liệu được cập nhật.
Cập nhật 21/09/2026Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/09/2026 yêu cầu hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hồ sơ dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện/trình Quốc hội, chưa dùng để thay thế quy định hiện hành trong mô hình. Khi văn bản mới được ban hành và có hiệu lực, cập nhật nguồn tham chiếu trong file trước, sau đó mới điều chỉnh tham số.
Trang cuối · dùng ngay tại bàn đàm phán
Checklist trước khi chốt thương vụ
Tám dấu tích dưới đây tổng hợp toàn bộ 6 bước của mô hình.
- 10 cổng pháp lý/khả năng xây đã được xử lý; không còn mục quan trọng chưa xác minh.
- 09_KiemSoat không có LỖI; mọi CẢNH BÁO đã được đọc và có giải thích.
- Giá bán cơ sở có tối thiểu 3 BĐS so sánh phù hợp.
- Ngân sách xây có BOQ/báo giá sơ bộ; đã rà móng, thang máy, đấu nối, hoàn công, dự phòng.
- Đã kiểm tra tiền chuyển mục đích, LPTB phần nhà, bảo hiểm/đền bù liền kề.
- Đã kiểm tra dòng tiền tháng, vốn chủ cực đại và điều kiện vay thực tế.
- Giá mua dự kiến không vượt giá mua trần chung.
- Đã xem kịch bản Xấu, biết điểm cắt lỗ/điểm cần đàm phán và hoàn tất bốn ô xác nhận dữ liệu trước khi đọc kết luận cuối.
Triết lý sử dụngĐất xây được trước — lợi nhuận sau. Không dùng một con số lợi nhuận đẹp để bù
cho rủi ro pháp lý, quy hoạch, giấy phép hoặc khả năng thoát hàng.
Đọc trước khi dùng số liệu của file để ra quyết định
Lưu ý khi sử dụng bộ công cụ này
Bộ công cụ và tài liệu này được biên soạn trong khuôn khổ chương trình đào tạo của APH EDU, nhằm giúp Anh/Chị có thêm
góc nhìn định lượng và một khung kỷ luật giá trước khi xuống tiền. Nó không thay thế quyết định của Anh/Chị.
Có năm nội dung Anh/Chị cần nắm rõ.
- Đây là công cụ mô phỏng tài chính, không phải chứng thư thẩm định giá. Kết quả trong file không có giá trị làm căn cứ chính thức để vay vốn, thế chấp, kê khai thuế, giải quyết tranh chấp hay thực hiện thủ tục pháp lý; cũng không thay thế ý kiến của luật sư, đơn vị tư vấn quy hoạch, cơ quan quản lý đất đai, kế toán/thuế và khảo sát hiện trường.
- Kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào số liệu và giả định Anh/Chị nhập. File không tự kiểm chứng giá mua, tiền chuyển mục đích, ngân sách xây, tiến độ hay giá bán. Số liệu trong case mẫu chỉ để học cách dùng, không phải benchmark thị trường. Đầu vào sai thì giá mua trần sai theo, dù bảng tính vẫn cho ra một con số trông rất chắc chắn.
- Không cam kết kết quả, không cam kết lợi nhuận. Giá mua trần, IRR, ROI, Margin, giá bán hòa vốn đều là ước tính theo giả định tại thời điểm tính. Diễn biến thị trường, thay đổi chính sách, tiến độ hồ sơ và kết quả đàm phán có thể làm thực tế khác đi. Không nội dung nào trong tài liệu này là cam kết một mức lợi nhuận cụ thể, hay lời khuyên đầu tư / pháp lý / thuế cho trường hợp riêng của Anh/Chị.
- Tham chiếu pháp lý và thuế có thời hạn. Nguồn tại sheet 97/98 được cập nhật ngày 18/09/2026 và có thể đã thay đổi. Khả năng cấp phép/xây dựng phụ thuộc quy hoạch và hồ sơ của từng lô đất; nghĩa vụ thuế phụ thuộc tư cách chủ thể và cấu trúc giao dịch — phải xác minh lại cho từng lô đất và từng chủ thể cụ thể.
- Trách nhiệm và giới hạn. Quyết định đặt cọc, ký hợp đồng, vay vốn và xây dựng là quyết định của Anh/Chị. Trong phạm vi pháp luật cho phép, đơn vị phát hành không chịu trách nhiệm đối với thiệt hại gián tiếp, mất cơ hội hoặc lợi nhuận kỳ vọng phát sinh từ việc sử dụng công cụ. Không nội dung nào ở đây nhằm hạn chế các quyền của Anh/Chị được pháp luật bảo vệ.
Quyết định cuối cùng thuộc về Anh/ChịVai trò của bộ công cụ và của tôi là cung cấp thêm dữ liệu, khung kỷ luật
và sự phản biện — để Anh/Chị có cơ sở quyết định tốt hơn, chứ không phải để thay Anh/Chị quyết định.
Đơn vị phát hành: Công ty Cổ phần Học viện Giáo dục Đào tạo An Phát Hưng · MST 0109916136 — thương hiệu APH EDU
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
AN TOÀN TRƯỚC
LỢI NHUẬN SAU
Dương Đình Châu · Mô hình Mua đất – Xây nhà – Bán
Hướng dẫn sử dụng · tháng 9/2026
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ → Hướng dẫn đọc miễn phí · file Excel và bản PDF dành cho học viên