Mua đất – Xây nhà – Bán · Biết giá mua trần trước khi đặt cọc

Anh/Chị đang đứng trước một lô đất và một cái giá

Mua đất xây nhà bán là nghề kiếm tiền bằng chênh lệch, mà chênh lệch thì nằm ở chỗ mua. Mua sai 500 triệu, không có cách xây nào gỡ lại được. Cái khó là lúc quyết định mua, ngôi nhà chưa tồn tại — mọi con số đều là dự phóng, và dự phóng thì dễ lạc quan.

• 01Mật độ, tầng cao, khoảng lùi cho phép xây bao nhiêu mét sàn — con số này quyết định tất cả phần sau.
• 02Ngân sách xây all-in gồm những gì ngoài đơn giá nhân diện tích?
• 0311 tháng nắm giữ tốn bao nhiêu tiền lãi vay và chi phí trông coi?
• 04Nếu bán chậm 3 tháng hoặc phải hạ giá, thương vụ còn sống không?
• 05Giá mua cao nhất tôi được phép trả là bao nhiêu — con số mang ra bàn đàm phán?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu ở đầu trang. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

1 · Không cần giỏi Excel — chỉ điền các ô màu vàng

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Mỗi dòng có đơn vị và gợi ý kiểm soát ngay bên cạnh. Mười cổng pháp lý – khả năng xây nằm ngay trong màn hình này, mặc định là CHƯA XÁC MINH.

2 · Ba tầng kết luận, đọc từ trên xuống

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Tầng 1 hỏi lô đất có đủ điều kiện xây không. Tầng 2 hỏi thương vụ có đáng đầu tư không. Tầng 3 trả lời câu duy nhất Anh/Chị cần mang đi đàm phán: được phép mua bao nhiêu.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Trên bộ số mẫu: kịch bản cơ sở lãi 2,481 tỷ, nhưng kịch bản xấu (bán 15,8 tỷ) lỗ 91,6 triệu. Biết trước ranh giới đó rồi mới đi trả giá.

4 · Con số mang ra bàn đàm phán

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Máy quét chạy 201 mức giá mua và trả về trần theo từng tiêu chí: Margin 9,359 tỷ · ROI 9,506 tỷ · IRR 9,996 tỷ. Công cụ lấy mức thấp nhất — 9,359 tỷ — làm giá trần chung.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 26 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 26 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NhậpDiện tích đất, mặt tiền, số tầng và mét sàn dự kiến, giá chủ chào, đơn giá xây, giá bán tham chiếu. Đánh dấu 10 cổng pháp lý – khả năng xây theo đúng thực tế đã kiểm.
• 2Phân tíchCông cụ dựng ngân sách xây all-in, dòng tiền 11 tháng, lãi vay theo tiến độ giải ngân, rồi quét 201 mức giá mua để tìm trần theo Margin, ROI và IRR.
• 3Quyết địnhĐọc ba tầng kết luận. So giá chủ chào với giá trần. Chênh lệch chính là khoảng Anh/Chị phải đàm phán được — hoặc lý do để bỏ đi.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh14 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Chế độ Nhập nhanhMột màn hình duy nhất cho toàn bộ thương vụ, mỗi ô có đơn vị và ngưỡng kiểm soát.
• 03 · Dashboard ba tầngĐủ điều kiện xây → đáng đầu tư → được phép mua bao nhiêu.
• 04 · Cổng pháp lý & khả năng xây10 hạng mục phải xác minh trước khi nhìn con số lợi nhuận: mục đích sử dụng đất, mật độ – tầng cao – khoảng lùi, giấy phép xây dựng, tranh chấp, đồng sở hữu, địa chất, tư cách bán.
• 05 · Máy quét 201 mức giá muaRa giá trần theo ba tiêu chí Margin, ROI, IRR và tự lấy mức thấp nhất.
• 06 · Stress test ba kịch bảnXấu – cơ sở – tốt, kèm biên an toàn của giá bán so với điểm hòa vốn.
• 07 · Hướng dẫn PDF 26 trangChạy trọn một case từ đầu đến cuối, cách đọc dashboard và checklist trước khi quyết định.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Excel thì tôi tự dựng được.”Đúng — dựng được. Cái khó không nằm ở công thức, nó nằm ở chỗ biết phải hỏi gì: xử lý nền móng, thang máy, đấu nối hạ tầng, hoàn công, phí trả nợ trước hạn, chi phí nắm giữ trong tháng chờ bán. Bỏ sót một mục là kết quả lệch vài trăm triệu. 14 sheet này là danh sách những câu hỏi đó, đã hỏi hộ Anh/Chị.
• “Mua xong không biết dùng thì sao?”Chế độ Nhập nhanh gom toàn bộ thương vụ vào một màn hình, mỗi dòng có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh; công thức đã khóa nên không bấm hỏng được. Kèm PDF 26 trang chạy trọn một case từ đầu đến cuối. Kẹt ở bước nào, nhắn cho chúng tôi trong 7 ngày đầu.
• “Số liệu trong đó có đúng không?”Công cụ không chứa số liệu thị trường. Anh/Chị đưa số khảo sát thật của mình vào; việc của mô hình là tính đúng và nói thẳng hệ quả. Cái nó bảo đảm là phép tính, không phải thị trường.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.