Mua đất – Chuyển đổi – Phân lô – Tách thửa · Biết giá mua trần và diện tích bán được thật

Sai lầm kinh điển: tính lợi nhuận trên diện tích mua, không phải diện tích bán

Trên bộ số mẫu, lô đất 3.000m² chỉ còn 1.700m² thật sự bán được — hiệu suất 56,7%. Phần còn lại là 500m² đường và hạ tầng, cộng 800m² không chuyển đổi được. Ai nhẩm lợi nhuận trên 3.000m² là đã sai ngay từ dòng đầu tiên, và cái sai đó không bao giờ tự lộ ra cho đến lúc bán.

Đây cũng là mô hình có rủi ro pháp lý nặng nhất trong bộ công cụ: điều kiện tách thửa do từng tỉnh quy định, và một điều kiện không đạt là cả phương án đứng lại.

• 01Quy hoạch có cho phép chuyển phần diện tích dự kiến sang đất ở không?
• 02Từng lô có đạt điều kiện tách thửa của tỉnh: diện tích, kích thước cạnh, lối tiếp cận?
• 03Nghĩa vụ tài chính đất đai ước tính bao nhiêu — con số lớn nhất và dễ trượt nhất?
• 04Nếu chỉ tiêu thụ được 90% trong kỳ, phần tồn kho thoát ra ở giá nào?
• 05Giá mua cao nhất tôi được phép trả, sau khi đã trừ biên an toàn?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu ở đầu trang. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

1 · 26 ô quyết định và 12 cổng pháp lý trên một màn hình

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Điền 26 ô màu vàng là xong phần nhập. Bên dưới là 12 điều kiện pháp lý phải đánh dấu trạng thái thật — công cụ đếm số mục chưa xác minh và chặn kết luận tài chính khi chưa qua cổng.

2 · Kết quả tức thời ngay dưới màn hình nhập

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Diện tích bán được, tổng giá trị thu hồi, tổng chi phí sau thuế, vốn chủ cực đại, giá mua trần — hiện ngay khi Anh/Chị vừa sửa một ô, không phải bấm gì thêm.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Ba kịch bản không chỉ đổi giá bán, mà đổi cả chi phí chuyển đổi và hạ tầng — vì trong nghề này, hai khoản đó trượt cùng lúc với thị trường xấu.

4 · Con số mang ra bàn đàm phán

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Giá mua trần sau biên an toàn: 9,720 tỷ. Chủ chào 9 tỷ — khoảng cách 720 triệu chính là biên an toàn của Anh/Chị, không phải khoản lãi thêm.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 30 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 30 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NhậpDiện tích và loại đất hiện trạng, phần dự kiến chuyển sang đất ở, diện tích đường – hạ tầng, số lô, nghĩa vụ tài chính đất đai, chi phí hạ tầng, giá bán và tiến độ bán.
• 2Phân tíchCông cụ tính diện tích bán được thật, dựng dòng tiền theo tiến độ chuyển đổi – tách thửa – bán hàng, tính lãi vay và thuế, rồi ra giá mua trần sau biên an toàn.
• 3Quyết địnhQua cổng pháp lý trước, đọc số tài chính sau. So giá chủ chào với giá trần để biết còn dư địa hay đã vượt.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh16 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Chế độ Nhập nhanh 26 ôToàn bộ phương án gói trong 26 ô quyết định cho người mới.
• 03 · Cổng pháp lý 12 điều kiệnTừ GCN, quy hoạch, căn cứ chuyển mục đích, điều kiện tách thửa cấp tỉnh, kích thước từng lô, phương án đường – hạ tầng, đến nghĩa vụ tài chính và thuế khi bán.
• 04 · Sheet phân lô – hạ tầngTính diện tích bán được thật sau khi trừ đường và phần không chuyển đổi.
• 05 · Dòng tiền theo tiến độChuyển mục đích → tách thửa – hạ tầng → mở bán, có tồn kho cuối kỳ và hệ số giá thoát hàng.
• 06 · Hòa vốn & giá mua trầnGiá mua trần sau biên an toàn, kèm NPV tại IRR mục tiêu.
• 07 · Hướng dẫn PDF 30 trangChạy trọn một case từ đầu đến cuối, cách đọc dashboard và checklist trước khi quyết định.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Excel thì tôi tự dựng được.”Đúng — dựng được. Cái khó không nằm ở công thức, nó nằm ở chỗ biết phải hỏi gì: diện tích đường và hạ tầng không bán được, phần đất không chuyển đổi được, nghĩa vụ tài chính đất đai, thời điểm đủ điều kiện mở bán, tồn kho cuối kỳ và giá thoát hàng. Bỏ sót một mục là lệch cả tỷ đồng.
• “Mua xong không biết dùng thì sao?”Chế độ Nhập nhanh chỉ 26 ô, mỗi dòng có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh; công thức đã khóa nên không bấm hỏng được. Kèm PDF 30 trang chạy trọn một case từ đầu đến cuối. Kẹt ở bước nào, nhắn cho chúng tôi trong 7 ngày đầu.
• “Số liệu trong đó có đúng không?”Công cụ không chứa số liệu thị trường và không thay thế việc tra cứu quy định tách thửa tại địa phương. Anh/Chị đưa số khảo sát thật của mình vào; việc của mô hình là tính đúng và nói thẳng hệ quả.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.