Mua nhà cũ – Sửa – Bán lại · Biết giá mua trần trước khi đặt cọc

Nhìn thì lãi. Tính ra thì lỗ.

Bộ số mẫu ở trên là một thương vụ nghe rất xuôi tai: mua 9 tỷ, sửa 1,5 tỷ, bán 11,2 tỷ. Nhẩm nhanh thấy lãi. Nhưng khi cộng đủ lệ phí trước bạ, phí môi giới hai đầu, lãi vay bảy tháng, thuế khi bán và dự phòng thi công 12%, tổng chi phí lên 11,625 tỷ — lỗ 425 triệu. Sự khác nhau giữa nhẩm nhanh và tính đủ, ở nghề này, là toàn bộ lợi nhuận.

• 01Nhà cũ có bệnh ẩn gì — kết cấu, thấm, móng, điện nước — và sửa hết bao nhiêu?
• 02Hiện trạng có khớp giấy phép/hoàn công không? Cơi nới, tum, ban công có hợp lệ?
• 03Một đồng cải tạo tạo thêm bao nhiêu đồng giá trị — có đáng làm không?
• 04Nếu bán chậm hoặc phải hạ giá xuống 10,2 tỷ thì lỗ bao nhiêu?
• 05Giá mua cao nhất tôi được phép trả là bao nhiêu?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu ở đầu trang. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

1 · Không cần giỏi Excel — chỉ điền các ô màu vàng

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Chín cổng pháp lý – kỹ thuật nằm ngay trong màn hình nhập, mặc định CHƯA XÁC MINH. Chừng nào còn mục chưa xác minh, công cụ không cho phép kết luận MUA.

2 · Ba tầng kết luận, đọc từ trên xuống

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Trên bộ số mẫu, tầng 2 báo đỏ: lợi nhuận ròng −425 triệu, giá bán cơ sở đang nằm dưới điểm hòa vốn 3,8%. Công cụ nói thẳng điều đó thay vì làm đẹp con số.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Kịch bản xấu (bán 10,2 tỷ) lỗ 1,773 tỷ. Kịch bản tốt (bán 12 tỷ) mới lãi 488 triệu. Một thương vụ mà chỉ kịch bản tốt mới có lãi thì không phải thương vụ tốt.

4 · Con số mang ra bàn đàm phán

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Trần theo Margin 7,202 tỷ · theo ROI 7,270 tỷ · theo IRR 7,932 tỷ. Lấy mức thấp nhất: 7,202 tỷ — thấp hơn giá chào 24,2%. Đó là con số để nói chuyện, hoặc để đứng dậy.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 32 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 32 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NhậpDiện tích đất và sàn, số tầng, giá chủ chào, giá thị trường hiện trạng, giá bán dự kiến sau sửa, ngân sách cải tạo, tiến độ và điều kiện vay.
• 2Phân tíchCông cụ dựng tổng vốn, dòng tiền bảy tháng, thuế khi bán, rồi giải bài toán ngược để tìm giá mua trần theo Margin, ROI và IRR.
• 3Quyết địnhSo giá chủ chào với giá trần. Nếu chênh quá xa như bộ số mẫu, kết luận không phải “trả giá thấp hơn” mà là “bỏ qua”.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh14 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Chế độ Nhập nhanhToàn bộ thương vụ trên một màn hình, mỗi ô có đơn vị và ngưỡng kiểm soát.
• 03 · Dashboard ba tầngĐủ điều kiện sửa – bán → đáng đầu tư → được phép mua bao nhiêu.
• 04 · Cổng pháp lý & kỹ thuật9 hạng mục phải xác minh: sổ và chủ thể ký, quy hoạch – chỉ giới, tranh chấp – thế chấp, đồng sở hữu, hiện trạng so với hồ sơ, giấy phép sửa chữa, khảo sát kết cấu, ranh giới và nhà liền kề, phương án hoàn công.
• 05 · Giá mua trần giải bằng hàm dưMargin và ROI cho nghiệm chính xác đến từng đồng, không phụ thuộc sai số nội suy.
• 06 · Sheet kiểm ngược 13 phép kiểmMô hình tự kiểm tra chính mình trước khi đưa ra kết luận.
• 07 · Hướng dẫn PDF 32 trangChạy trọn một case từ đầu đến cuối, cách đọc dashboard và checklist trước khi quyết định.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Excel thì tôi tự dựng được.”Đúng — dựng được. Cái khó không nằm ở công thức, nó nằm ở chỗ biết phải hỏi gì: gia cố kết cấu, dự phòng thi công cho nhà cũ, lệ phí trước bạ tính trên giá nào, thuế khi bán, phí trả nợ trước hạn, chi phí nắm giữ tháng chờ khách. Bỏ sót một mục là kết quả lệch vài trăm triệu — đúng bằng khoản lãi của cả thương vụ.
• “Mua xong không biết dùng thì sao?”Chế độ Nhập nhanh gom toàn bộ thương vụ vào một màn hình, mỗi dòng có đơn vị và gợi ý ngay bên cạnh; công thức đã khóa nên không bấm hỏng được. Kèm PDF 32 trang chạy trọn một case từ đầu đến cuối. Kẹt ở bước nào, nhắn cho chúng tôi trong 7 ngày đầu.
• “Số liệu trong đó có đúng không?”Công cụ không chứa số liệu thị trường. Anh/Chị đưa số khảo sát thật của mình vào; việc của mô hình là tính đúng và nói thẳng hệ quả. Cái nó bảo đảm là phép tính, không phải thị trường.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.