Thuê & cho thuê lại Mặt bằng kinh doanh · Biết giá thuê trần trước khi ký

Hợp đồng 5 năm là một cam kết không rút lại được

Thuê lại để chia ô cho thuê là mô hình sống bằng chênh lệch mỏng. Ký một cái giá thuê gốc cao hơn trần vài chục triệu mỗi tháng, nhân với 60 tháng, là số tiền lớn hơn toàn bộ vốn đầu tư ban đầu — và không có cách vận hành nào gỡ lại được.

Trên bộ số mẫu, occupancy hòa vốn là 92,4% trong khi mức lấp đầy ổn định theo mix chỉ đạt 90,6%. Biên an toàn âm 1,8 điểm phần trăm: nghĩa là ngay cả khi vận hành đúng kế hoạch, mặt bằng này vẫn không hòa vốn. Đó là loại kết luận mà chỉ một mô hình đủ chi tiết mới nói ra được.

• 01Hợp đồng có cho phép tôi chia ô và cho thuê lại không — điều khoản gốc quan trọng nhất?
• 02Diện tích cho thuê lại thật (NLA) là bao nhiêu, và giá thuê lại hiệu dụng là bao nhiêu?
• 03Occupancy hòa vốn có đủ xa mức lấp đầy thực tế không?
• 04Tổng vốn phải bỏ — cọc, trả trước, setup, vốn lưu động — là bao nhiêu?
• 05Giá thuê gốc cao nhất tôi được phép ký là bao nhiêu?

Anh/Chị sẽ làm việc trên những màn hình này

Toàn bộ ảnh dưới đây chụp trực tiếp từ file thật, chạy trên bộ số mẫu ở đầu trang. Đây là dữ liệu mẫu để minh họa cách công cụ chạy, không phải dự án có thật và không phải dự báo cho phương án của Anh/Chị. (Bấm vào ảnh để xem lớn.)

1 · Bản học viên: chỉ thao tác trên bốn sheet

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

File có 17 sheet nhưng Anh/Chị chỉ cần chạm vào bốn sheet. Ô vàng là ô nhập, ô xanh là công thức đã khóa, ô đỏ là cảnh báo chưa đạt điều kiện.

2 · Ba tầng kết luận, đọc từ trên xuống

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Tầng 1 hỏi “sống được không”, tầng 2 hỏi “đáng thẩm định sâu không”, tầng 3 trả lời “được phép thuê bao nhiêu”. Trên bộ số mẫu, tầng 1 đã báo biên an toàn âm — không cần đọc tiếp cũng biết phải dừng.

3 · Không chỉ tính một trường hợp đẹp nhất

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Ngoài ba kịch bản, công cụ còn tách kết quả theo từng năm thuê — để thấy năm đầu lỗ bao nhiêu và đến năm nào mới dương. Trên bộ số mẫu, năm 1 GOP âm 914 triệu.

4 · Con số mang ra bàn đàm phán

↔︎ Vuốt ngang trên ảnh để xem hết bảng — chữ giữ nguyên độ nét.

Trần theo GOP 154,1 triệu · theo payback 107,8 triệu · theo IRR 107,8 triệu. Lấy mức thấp nhất: 107,8 triệu/tháng. Chủ đòi 220 triệu — khoảng cách âm 112,2 triệu mỗi tháng.

ĐỌC HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG · 29 TRANG ↗

Đọc miễn phí toàn bộ 29 trang ngay trên trình duyệt. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Ba bước, không cần học Excel

• 1NhậpDiện tích GFA/NLA, giá thuê gốc và phí dịch vụ, điều khoản cọc – rent-free – tăng giá, cơ cấu ô cho thuê lại, chi phí setup và vận hành, tiến độ lấp đầy.
• 2Phân tíchCông cụ dựng rent roll, dòng tiền 60 tháng, occupancy hòa vốn, đáy tiền mặt và số tiền phải bơm thêm, rồi quét để tìm giá thuê gốc trần.
• 3Quyết địnhĐọc ba tầng. So giá chủ đòi với giá trần. Nếu biên an toàn occupancy âm, kết luận là bỏ qua — bất kể các con số khác đẹp đến đâu.

Trọn bộ công cụ, dùng được ngay

• 01 · File Excel hoàn chỉnh17 sheet, công thức đã khóa, chỉ mở ô nhập.
• 02 · Bản học viên rút gọnHai sheet riêng cho người mới: một sheet nhập liệu, một sheet kết quả.
• 03 · Dashboard ba tầngSống được không → đáng thẩm định sâu không → được phép thuê bao nhiêu.
• 04 · Rent roll chi tiếtTheo từng ô cho thuê lại, có churn, tái lấp và commission môi giới cho mỗi hợp đồng mới.
• 05 · Dòng tiền 60 thángCó rent-up, đáy tiền mặt, tổng tiền phải bơm thêm và phân phối cuối kỳ.
• 06 · Máy quét giá thuê trầnRa trần theo GOP, theo payback và theo IRR, tự lấy mức thấp nhất.
• 07 · Hướng dẫn PDF 29 trangChạy trọn một case từ đầu đến cuối, cách đọc dashboard và checklist trước khi ký.
• 08 · Các bản cập nhậtKhi chính sách thuế – pháp lý liên quan thay đổi, bản mới được cập nhật tại đây.

Công cụ này hợp với ai, và không hợp với ai

Bốn câu tôi hay được hỏi nhất

• “Excel thì tôi tự dựng được.”Đúng — dựng được. Cái khó không nằm ở công thức, nó nằm ở chỗ biết phải hỏi gì: rent-free có gồm phí dịch vụ không, cọc khách thuê lại có được coi là vốn lưu động không, churn mỗi năm phải tái lấp bao nhiêu mét, fit-out allowance cho khách mới, đáy tiền mặt trước khi bơm thêm. Bỏ sót một mục là lệch vài trăm triệu mỗi năm.
• “Mua xong không biết dùng thì sao?”File có bản học viên rút gọn: một sheet nhập, một sheet kết quả. Công thức đã khóa nên không bấm hỏng được. Kèm PDF 29 trang chạy trọn một case từ đầu đến cuối. Kẹt ở bước nào, nhắn cho chúng tôi trong 7 ngày đầu.
• “Số liệu trong đó có đúng không?”Công cụ không chứa số liệu thị trường. Anh/Chị đưa số khảo sát thật của mình vào; việc của mô hình là tính đúng và nói thẳng hệ quả. Cái nó bảo đảm là phép tính, không phải thị trường.
• “Sao phải tạo tài khoản?”Vì file nằm trong tài khoản của Anh/Chị, tải lại lúc nào cũng được, và các bản cập nhật sau sẽ tự về đó. Tạo tài khoản mất khoảng một phút, đăng nhập được bằng Google.