Thuê & cho thuê lại
mặt bằng kinh doanh
Bản đồ quyết định trước khi ký hợp đồng thuê · Hướng dẫn sử dụng
Một câu hỏi trước khi ký hợp đồng thuê
“Tôi có đủ quyền khai thác, có sống được về dòng tiền, và tôi được phép trả tối đa bao nhiêu tiền thuê gốc?”
CỬA 1Pháp lý / hợp đồng
CỬA 2Sống được về dòng tiền?
CỬA 3Đáng đầu tư?
CỬA 4Giá thuê trần
Kết quả không bắt đầu từ IRR — MÀ BẮT ĐẦU TỪ 4 CỬA
Mục lục
Tài liệu 30 trang, đi theo đúng thứ tự ra quyết định: pháp lý / hợp đồng → sống được về dòng tiền → đáng đầu tư → giá thuê trần.
Cách đọc tài liệu này
Học viên lần đầu
Đọc mục 1, 3, 5, 6, 7; sau đó mở file và làm theo.
Đã quen mô hình tài chính
Đọc thêm mục 8, 9, 11 và 14.
Giảng viên / người bảo trì file
Đọc kỹ mục 11, 14, 15 trước khi chỉnh phiên bản.
Quy ước màu trong fileÔ VÀNG – chữ XANH là nơi học viên nhập; ô xanh nhạt / chữ xanh lá là công thức tự tính;
đỏ là cảnh báo; xanh lá là đã đạt điều kiện kiểm soát.
1. Công cụ này làm gì, cho ai
Thuê một mặt bằng lớn rồi cải tạo, chia ô hoặc cho thuê lại nguyên sàn có thể tạo dòng tiền với vốn ban đầu thấp hơn mua đứt.
Rủi ro nằm ở chỗ tiền thuê gốc, cọc và setup phải trả trước, trong khi occupancy và giá thuê lại chỉ hình thành sau.
Nguyên tắc vận hànhMô hình buộc học viên đi qua 4 cửa theo đúng thứ tự; cửa trước chưa qua thì không dùng IRR để tự trấn an.
CỬA 1Pháp lý
Quyền cho thuê lại; chủ thể ký; mục đích/công năng; quyền cải tạo/chia ô; PCCC; biển hiệu; hạ tầng; hợp đồng khách; tư cách KDBĐS.
CỬA 2Sống được?
NLA thực cho thuê; effective rent; occupancy hòa vốn; rent-up; OPEX; cash trough; tiền phải bơm thêm.
CỬA 3Đáng đầu tư?
Vốn chủ ban đầu; tổng tiền phải chuẩn bị; payback; IRR; kịch bản xấu/cơ sở/tốt; nghĩa vụ cuối kỳ.
CỬA 4Trả được bao nhiêu?
Giá thuê gốc tối đa theo GOP, hoàn vốn và IRR; lấy mức thấp nhất làm MASTER RENT TRẦN để đàm phán.
Ai nên dùng
- Nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp định thuê mặt bằng lớn để chia nhỏ, cho thuê lại nguyên sàn hoặc hybrid.
- Học viên các khóa BĐS dòng tiền cần một khung thẩm định trước khi ký hợp đồng.
- Môi giới/tư vấn cần chứng minh vì sao một mức master rent là quá cao so với sức chịu đựng của mô hình.
5 con số học viên phải nhớ
Toàn bộ mô hình 17 sheet cuối cùng quy về năm con số trên HV_2_KET_QUA.
1Vốn chủ ban đầu
2Tổng tiền phải chuẩn bị
3Occupancy hòa vốn
4IRR & Payback
5MASTER RENT TRẦN
| # | Chỉ số | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| 1 | Vốn chủ ban đầu | Số vốn chủ phải bỏ ngay theo cấu trúc tài trợ. |
| 2 | Tổng tiền phải chuẩn bị | Vốn ban đầu + toàn bộ tiền chủ phải bơm thêm trong quá trình vận hành. |
| 3 | Occupancy hòa vốn | Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu để mô hình không tiếp tục “ăn” vào két. |
| 4 | IRR & Payback | IRR vốn chủ và khả năng hoàn vốn trong thời hạn thuê. |
| 5 | MASTER RENT TRẦN | Mức thuê gốc tối đa mà mô hình có thể chịu theo 3 tiêu chí. |
Nguyên tắc APH
PHÁP LÝ TRƯỚCCửa 1
DÒNG TIỀN SỐNG ĐƯỢCCửa 2
SAU ĐÓ MỚI XÉT IRR & ĐÀM PHÁNCửa 3 · Cửa 4
2. Cấu trúc file — 17 sheet và dòng chảy dữ liệu
Học viên chỉ cần thao tác 4 sheet chính: HV_1_NHAP_LIEU → 02_CoCauMatBang → 09_KiemTra_VanHanh → HV_2_KET_QUA.
Sheet 10_RentRoll chỉ dùng sau khai trương. Các sheet còn lại là engine tính toán phía sau.
HV_1_NHAP_LIEUBước 1
02_CoCauMatBangBước 2
09_KiemTra_VanHanhBước 3
HV_2_KET_QUABước 4
10_RentRollBước 5 · sau khai trương
Các sheet học viên thao tác
| Bước | Sheet | Vai trò |
|---|---|---|
| 1 | HV_1_NHAP_LIEU | Hợp đồng thuê gốc · CAPEX · rent-up · vốn · 9 cổng |
| 2 | 02_CoCauMatBang | NLA theo phân khu · giá thuê lại · occupancy · discount · phí DV · churn |
| 3 | 09_KiemTra_VanHanh | Leasing funnel + checklist đa chuyên gia trước khi ký / trước khai trương |
| 4 | HV_2_KET_QUA | Cổng pháp lý → hòa vốn → vốn → IRR/payback → giá thuê trần → kịch bản |
| 5 | 10_RentRoll | Khách thuê thật · diện tích · rent · cọc · công nợ · ngày hết hợp đồng |
Bản đồ học viên — sheet 00_HuongDanBản đồ thao tác, quy ước màu và 5 câu hỏi phải trả lời trước khi xem IRR.
Không dùng một con số “đẹp” để bỏ qua cổng pháp lý. Ô vàng là nơi nhập; công thức/ô liên kết không sửa.
Nếu một mục CRITICAL chưa đạt, kết quả tài chính chỉ là mô phỏng — chưa phải cơ sở ký hợp đồng.
Engine phía sau · không cần sửa khi dùng cơ bản
| Sheet | Chức năng |
|---|---|
| 01_NhapNhanh | Khu kỹ thuật nhận dữ liệu từ sheet học viên + giả định nâng cao. |
| 03_VonDauTu | Cọc, trả trước, CAPEX, initial lease-up, working capital, nợ và vốn chủ. |
| 04_VanHanh | Unit economics tháng ổn định, spread/m², OPEX, payroll, turnover. |
| 05_HoaVon | Occupancy hòa vốn và giá thuê trần theo 3 tiêu chí. |
| 06_DongTien | Dòng tiền 120 tháng: rent-free, prepaid, escalation, cash timing, nợ, thuế, top-up, recoveries. |
| 07_KichBan | Xấu / cơ sở / tốt và stress test. |
| 08_Dashboard | Bảng kiểm soát tổng và nguồn số cho HV_2. |
| 96_QuetGiaThue | Quét nhiều mức master rent để tìm vùng giá trần. |
| 97–98–99 | Tham số chính sách · nguồn cập nhật · lịch sử phiên bản. |
3. Bắt đầu trong 15 phút — 5 bước
- Mở file và Save AsDùng Microsoft Excel/Excel 365, lưu ngay một bản theo tên dự án để giữ file gốc.
- Điền HV_1_NHAP_LIEUChỉ sửa ô vàng – chữ xanh; nhập hợp đồng thuê gốc, setup, rent-up, vốn, mục tiêu và 9 cổng.
- Điền 02_CoCauMatBangTổng NLA phải khớp NLA tại HV_1; nhập giá cho thuê lại CHƯA VAT, occupancy, discount, service fee, churn.
- Hoàn thành 09_KiemTra_VanHanhCột trạng thái chỉ dùng ĐẠT / CHƯA / KHÔNG ÁP DỤNG; mục CRITICAL chưa đạt nghĩa là chưa qua cổng.
- Đọc HV_2_KET_QUATheo thứ tự: cổng pháp lý → hòa vốn → vốn → hiệu quả → giá thuê trần → kịch bản → self-check.
Mẹo cho lớp họcYêu cầu học viên nộp (1) file đã thay dữ liệu thật và ô xác nhận = CÓ, (2) ảnh chụp HV_2_KET_QUA,
(3) nguồn dữ liệu rent/NLA/giá thuê lại đi kèm.
HV_1_NHAP_LIEU · ví dụ trang đầu
4. Hướng dẫn điền HV_1_NHAP_LIEU · phần A & B
Nguyên tắcMỗi con số phải trả lời được “lấy ở đâu”. Dữ liệu mẫu chỉ để kiểm thử engine, không phải benchmark thị trường.
| Nhóm | Ô | Cách hiểu / lấy số | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| A · Thương vụ | Tên, địa điểm, mô hình | CHIA NHỎ / NGUYÊN SÀN / HYBRID | Ghi đúng dự án để quản lý phiên bản. |
| A · Thương vụ | GFA / NLA | GFA theo hồ sơ/bàn giao; NLA là diện tích thực có thể cho thuê | Không lấy GFA làm NLA. NLA phải khớp sheet 02. |
| A · Thương vụ | Giá thuê gốc | Theo m² hoặc trọn gói; phí dịch vụ chủ nhà/BQL nhập riêng nếu chưa gồm | Nhầm giá thuê gốc với tổng occupancy cost. |
| A · Thương vụ | Cọc / trả trước | Theo hợp đồng; cọc là khoản thu hồi có rủi ro, trả trước là cash timing | Không coi trả trước là chi phí hai lần. |
| A · Thương vụ | Rent-free | Số tháng miễn tiền thuê | Nên so với số tháng setup; hết rent-free mà chưa mở vẫn có cash out. |
| A · Thương vụ | Escalation | % tăng rent và chu kỳ tăng | Kỳ trả tiền có thể vắt qua ngày tăng giá; engine xử lý theo tháng. |
| A · Thương vụ | Setup / handback | Số tháng thi công và chi phí hoàn trả cuối kỳ | Đừng nhập setup = 0 chỉ vì “nhận là cho thuê được ngay”. |
| B · Occupancy | Occupancy | Occupancy ban đầu, tháng ổn định, churn | Không mặc định mở cửa là 100%. |
| B · Occupancy | Rent-up cost | Commission, fit-out allowance, pháp lý/admin mỗi lease mới | Phải tính cả lớp khách đầu tiên và khách thay thế. |
| B · Occupancy | OPEX | DV trực tiếp, điện nước, marketing, admin, compliance, common fixed | Chi phí cố định cần có escalation theo năm. |
Phần C & D · CAPEX, vốn, mục tiêu
| Ô | Đơn vị | Cách hiểu |
|---|---|---|
| Cải tạo cơ bản | VND/m² NLA | Sàn, trần, sơn, hoàn thiện cơ bản. |
| Chia ô + MEP/HVAC | VND/m² NLA | Vách, điện, điều hòa, cấp thoát nước, đo đếm; lấy BOQ/báo giá. |
| Nội thất/khu chung | VND | Reception, khu chung, furniture cố định. |
| Access/CCTV/IT/đo đếm | VND | Khóa, camera, mạng, hệ thống đo đếm. |
| Môi giới thuê gốc/key money | VND | Nhập 0 nếu không có; không giấu vào “chi phí khác”. |
| Pre-opening | VND | Payroll + marketing trước khai trương. |
| Dự phòng setup | % CAPEX | Nên có cho rủi ro BOQ/phát sinh. |
| Working capital | tháng fixed cash | Két để sống qua ramp-up và kỳ thanh toán rent. |
| Vốn vay | % tổng vốn | Model mặc định có thể áp lên cả cọc, trả trước và working capital — phải chỉnh theo nguồn vốn thật. |
| Mục tiêu | Payback, IRR, biên GOP | Đặt trước khi xem kết quả; đừng hạ mục tiêu chỉ để “đẹp số”. |
9 cổng pháp lý / kỹ thuật trên HV_1
| # | Cổng |
|---|---|
| 1 | Quyền cho thuê lại |
| 2 | Chủ thể ký & hồ sơ tài sản |
| 3 | Mục đích / công năng |
| 4 | Quyền cải tạo / chia ô / MEP-HVAC |
| 5 | Biển hiệu / mặt tiền / wayfinding |
| 6 | PCCC |
| 7 | Điện / HVAC / nước / tải sàn / giờ vận hành |
| 8 | Mẫu HĐ thuê lại / cọc / công nợ / hóa đơn |
| 9 | Tư cách / chủ thể kinh doanh BĐS |
“Chủ nhà nói được” không phải bằng chứngTrạng thái mặc định là CHƯA XÁC MINH. Chỉ chuyển sang ĐÃ XÁC MINH / ĐẠT khi có hồ sơ,
điều khoản hoặc bằng chứng thực tế.
5. Sheet 02_CoCauMatBang — NLA, giá thuê lại, occupancy
Đây là nơi biến một mặt bằng “1.000 m²” thành một mô hình có thể cho thuê. Học viên chia NLA theo khu vực/loại diện tích,
rồi nhập giá chào thuê lại, occupancy, discount, service fee và churn. File tính weighted effective rent và weighted occupancy cho toàn dự án.
6 điểm phải kiểm ở sheet 02
1NLA
Tổng các phân khu phải khớp NLA dự án; chênh NLA khác 0 là chưa xong.
2Giá thuê lại
Nhập giá CHƯA VAT theo đúng đơn vị VND/m²/tháng.
3Occupancy
Phải phản ánh khả năng lấp đầy thật của từng loại diện tích.
4Discount / incentive
Không chỉ nhìn giá chào; phải ra effective rent sau miễn/giảm.
5Service fee
Tách rõ phần thu hộ, phần doanh thu thật và phần chi phí thật.
6Churn
Dùng để ước tính diện tích cần tái lấp và leasing cost định kỳ.
Quy ước VAT đầu raGiá cho thuê lại ở sheet 02 mặc định nhập theo GIÁ CHƯA VAT. Nếu báo giá khách đang nói là giá gộp VAT,
phải quy đổi về chưa VAT trước khi nhập. Mô hình chưa có một engine VAT đầu ra riêng cho hoạt động cho thuê lại.
Vị trí tốt chưa đủMột mặt bằng có vị trí tốt nhưng NLA thấp, chi phí chia ô cao hoặc churn lớn vẫn có thể có master rent trần rất thấp.
6. Sheet 09_KiemTra_VanHanh — checklist & rent-up
Sheet 09 có hai vai trò: (1) kiểm tra funnel lấp đầy để biết phải tạo bao nhiêu lead/lease mỗi tháng; (2) checklist đa chuyên gia
trước khi ký và trước khai trương. Cột trạng thái chỉ dùng một danh sách: ĐẠT / CHƯA / KHÔNG ÁP DỤNG.
Đọc leasing funnel
| Chỉ số | Ý nghĩa |
|---|---|
| Diện tích cần tái lấp/tháng | NLA ổn định × churn quy đổi theo tháng. |
| Lead → site visit → proposal → deposit → handover | Chuỗi chuyển đổi thực tế; dùng để tính lead cần/tháng. |
| CAC / lease ký mới | Marketing + sales + môi giới quy đổi cho một hợp đồng mới. |
| SLA phản hồi lead | Thời gian phản hồi mục tiêu; chậm phản hồi làm giảm conversion. |
| Ngày lấp ô trống | KPI vận hành ảnh hưởng trực tiếp vacancy và doanh thu. |
CRITICAL chưa đạt = chưa qua cổngKhông dùng IRR để “bù” cho một điều khoản cho thuê lại mơ hồ, một layout PCCC chưa kiểm,
hoặc một tài sản không đủ công năng.
Sheet 09 trong file
7. Đọc HV_2_KET_QUA — màn hình ra quyết định
Thứ tự đọc
1Cổng pháp lý / kỹ thuật
25 con số cần nhớ
3Điểm nghẽn
4Giá thuê trần
5Ba kịch bản
6Tự kiểm file
6 khối cần hiểu trên HV_2
| Khối | Cách đọc |
|---|---|
| 1 · Cổng pháp lý | TRẠNG THÁI TỔNG + số CRITICAL chưa đạt. Nếu chưa qua cổng: xử lý hồ sơ/điều khoản trước. |
| 2 · 5 con số | Vốn chủ ban đầu, occupancy hòa vốn, IRR, giá thuê trần; kèm tổng tiền phải chuẩn bị sau top-up. |
| 3 · Đọc nhanh | So occupancy dự kiến với hòa vốn; IRR với mục tiêu; payback với thời hạn; giá chủ với trần. |
| 4 · Giá thuê trần | Ba trần: GOP / hoàn vốn / IRR. MASTER RENT TRẦN = mức thấp nhất. |
| 5 · Ba kịch bản | Xấu / cơ sở / tốt cho net revenue, GOP, GOP margin và FCFE xấp xỉ. |
| 6 · Self-check | Nếu báo “CẢNH BÁO: CÓ Ô NỐI BỊ GHI ĐÈ”, dừng dùng kết quả và lấy lại file gốc. |
Đáy tiền mặt & top-upModel đo “đáy tiền mặt trước bơm thêm” thay vì lấy các tháng sau khi hết hợp đồng hoặc tháng cuối
đã phân phối sạch tiền. Đây là chỉ số cảnh báo thanh khoản: nếu âm, chủ phải có nguồn tiền bổ sung để dự án không đứt dòng tiền giữa kỳ.
Payback 999 nghĩa là gì?Trong bộ số mẫu, payback hiển thị 999 để biểu thị “không hoàn vốn trong hạn mô hình / hợp đồng”,
không phải tháng 999. Học viên phải đọc cùng thời hạn thuê và owner cash flow lũy kế.
Giá thuê trần — dùng để đàm phán, không phải dự đoán thị trườngGiá trần trả lời: “với mô hình của tôi, mức thuê gốc cao nhất
có thể chịu là bao nhiêu?”. Nó không nói rằng chủ nhà buộc phải cho thuê ở mức đó, cũng không phải giá thị trường bắt buộc.
8. Case mẫu — một thương vụ cố ý không nên ký
Bộ số mẫu được thiết kế cố ý là một deal xấu để học viên thấy cảnh báo hoạt động.
Đừng dùng các con số mẫu làm benchmark cho Hà Nội hoặc bất kỳ thị trường nào.
| Chỉ số | Kết quả mẫu |
|---|---|
| Vốn chủ ban đầu | 4.085,7 triệu đồng |
| Tổng tiền phải chuẩn bị | 4.921,7 triệu đồng (gồm bơm thêm khoảng 836,0 triệu) |
| Chi phí lấp đầy lớp khách đầu | 562,8 triệu đồng |
| Occupancy dự kiến / hòa vốn | 90,58% / 92,40% |
| IRR vốn chủ | −25,66%/năm |
| Payback | Không hoàn vốn trong hạn |
| Đáy tiền mặt trước bơm thêm | −127,5 triệu đồng |
| Trần theo GOP | 154,1 triệu/tháng |
| Trần theo hoàn vốn | 107,8 triệu/tháng |
| Trần theo IRR | 107,8 triệu/tháng |
| MASTER RENT TRẦN | 107,8 triệu/tháng |
| Giá chủ đang đòi trong mẫu | 220 triệu/tháng |
GIÁ CHỦ ĐANG ĐÒI
220 triệu/tháng
220 triệu/tháng
MASTER RENT TRẦN
107,8 triệu/tháng
107,8 triệu/tháng
OCCUPANCY DỰ KIẾN / HÒA VỐN
90,58% / 92,40%
90,58% / 92,40%
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ →Hướng dẫn này đọc miễn phí. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.
Vì sao deal này không ổn dù mặt bằng có thể lấp đầy cao?
Occupancy dưới hòa vốn
Occupancy dự kiến 90,58% vẫn thấp hơn hòa vốn 92,40%. Biên an toàn gần như không có.
Giá chủ vượt trần
Giá chủ 220 triệu cao hơn trần 107,8 triệu. Khoảng cách không thể chữa bằng vài phần trăm tăng giá thuê lại.
IRR âm, không hoàn vốn
Vấn đề nằm ở economics từ đầu, không phải “chưa tối ưu quảng cáo”.
Phải chuẩn bị thêm tiền giữa kỳ
Chỉ nhìn 4,09 tỷ vốn ban đầu sẽ đánh giá thấp nhu cầu tiền thật.
Bài học“Có người thuê” chưa đủ. Một mô hình thuê–cho thuê lại phải sống được ở occupancy thực tế, hoàn vốn trong thời hạn
hợp đồng và trả được master rent mà vẫn còn biên an toàn.
Ba kịch bản của case mẫu — tháng ổn định (trích HV_2)
| Chỉ số | Xấu | Cơ sở | Tốt |
|---|---|---|---|
| Net revenue | 313,378,315 | 409,644,856 | 451,633,454 |
| GOP sau occupancy cost | (119,357,793) | (4,420,695) | 40,989,975 |
| GOP margin | (38.1%) | (1.1%) | 9.1% |
| FCFE xấp xỉ | (152,316,283) | (37,379,184) | 8,031,486 |
9. Dùng con số để đàm phán với chủ nhà
Đừng chỉ đàm phán một con số rent. Hãy đàm phán toàn bộ cấu trúc vì cọc, trả trước, rent-free, escalation, thời hạn, CAPEX
và handback đều tác động đến vốn chủ và IRR.
| Đòn bẩy đàm phán | Tác động vào model | Cách dùng |
|---|---|---|
| Giảm master rent | Giảm occupancy cost, tăng GOP/IRR, nâng biên an toàn | So giá chủ với MASTER RENT TRẦN. |
| Tăng rent-free | Giảm cash burn trong setup/ramp-up | Nên ít nhất phủ một phần thời gian thi công thực tế. |
| Giảm cọc / trả trước | Giảm vốn ban đầu và áp lực két | Quan trọng với mô hình chia nhỏ cần CAPEX lớn. |
| Giảm escalation / kéo dài chu kỳ tăng | Giảm occupancy cost về cuối hợp đồng | Đặc biệt khi sub-rent tăng chậm hơn master rent. |
| Chủ nhà góp CAPEX | Chuyển bớt vốn chết khỏi bên thuê | Gắn với PCCC, HVAC, điện, thang máy, façade. |
| Kéo dài thời hạn / option gia hạn | Tăng thời gian thu hồi CAPEX | Phải có điều khoản gia hạn rõ, không chỉ “sẽ ưu tiên”. |
| Giảm handback obligation | Giảm nghĩa vụ cuối kỳ | Ghi rõ hiện trạng bàn giao lại và BOQ. |
| Break clause hợp lý | Giới hạn tail risk | Phải tính phí/đền bù chấm dứt sớm vào stress test. |
3 con số mang đi đàm phán
Trần GOPvận hành còn biên GOP mục tiêu
Trần hoàn vốnvốn chủ thu hồi trong tháng mục tiêu
Trần IRRIRR vốn chủ đạt mục tiêu
MASTER RENT TRẦNthấp nhất của 3 trần
Nguyên tắc bảo thủMASTER RENT TRẦN = thấp nhất của 3 trần: một thương vụ chỉ cần vướng một ràng buộc là không đạt cấu trúc mục tiêu.
10. Rent Roll & vận hành sau khai trương
Sau khi mở cửa, mô hình giả định phải được đối chiếu với dữ liệu khách thuê thật. Sheet 10_RentRoll không tự kéo ngược vào model —
nó là sổ vận hành để kiểm tra rent, cọc, công nợ và expiry.
| Trường Rent Roll | Dùng để kiểm soát |
|---|---|
| Tenant / ô thuê / phân khu | Ai đang thuê đâu; không để “m² vô chủ”. |
| Diện tích NLA | Đối chiếu occupied m² với occupancy model. |
| Base rent / service fee | So effective rent thực với giả định sheet 02. |
| Cọc đang giữ | Theo dõi riêng như liability, không ghi doanh thu. |
| Ngày bắt đầu / hết hạn | Dự báo lease expiry, churn và diện tích cần tái lấp. |
| Tháng còn lại | Cảnh báo hợp đồng sắp hết. |
| Công nợ hiện tại | Đối soát bank – rent roll – hóa đơn/phiếu thu. |
| Ghi chú | Fit-out, miễn giảm, gia hạn, tranh chấp, cam kết đặc biệt. |
4 KPI sau khai trương
Occupied m² thực tế vs kế hoạch
Độ lệch occupancy.
Effective rent thực tế
Sau discount/incentive, không chỉ giá chào.
Diện tích cần tái lấp
Churn × NLA và lease expiry sắp tới.
CAC / thời gian lấp ô trống
Kiểm soát chi phí và tốc độ leasing.
Đối soát 3 lớp mỗi thángNgân hàng/thu tiền ↔ Rent Roll ↔ hóa đơn/chứng từ. Đây là nơi phát hiện rò rỉ doanh thu,
cọc hạch toán sai và công nợ bị bỏ quên.
11. Kiểm soát chất lượng, bảo trì & khóa phiên bản
6 phép kiểm chéo trước khi tin kết quả
| Test | Điều phải xảy ra |
|---|---|
| 1 · Reconcile tiền thuê | Tổng cash rent chi ra phải bằng tổng contractual rent theo lịch, kể cả escalation và kỳ cuối. |
| 2 · Test handback | Tăng chi phí hoàn trả +1 triệu → dòng tiền cuối kỳ phải giảm đúng 1 triệu. |
| 3 · Test occupancy | Giảm occupancy → doanh thu, GOP, cash flow và IRR phải xấu đi theo chiều hợp lý. |
| 4 · Test master rent | Tăng giá thuê gốc → IRR giảm, top-up tăng, giá trần không được tăng theo. |
| 5 · Test liên kết input | Thay một ô HV_1 → engine đổi tương ứng; self-check vẫn báo “CÁC Ô NỐI CHÍNH BÌNH THƯỜNG”. |
| 6 · Stress tháng cuối | Kiểm cọc chủ nhà, handback, dư nợ, recoveries, cash cuối kỳ và kỳ rent cuối. |
3 giả định có chủ ý của mô hình
Thuế trong cash flow
Model tính quản trị theo tháng và không mô hình chuyển lỗ sang kỳ sau; đây là giả định bảo thủ, không thay tax schedule thật.
Nguồn vay
Tỷ lệ vay có thể đang tính trên cả cọc, trả trước và vốn lưu động; thực tế ngân hàng có thể không tài trợ các khoản này.
VAT đầu ra sublease
Student Edition mới yêu cầu nhập giá cho thuê lại chưa VAT; chưa có engine VAT đầu ra riêng.
Quy tắc khóa phiên bảnBản hiện hành được coi là bản khóa. Chỉ mở phiên bản mới khi: (1) luật/thuế thay đổi,
(2) phát hiện lỗi ảnh hưởng dòng tiền, (3) có tính năng mới thật sự cần, hoặc (4) case thực tế chứng minh giả định hiện tại không phù hợp.
Không chỉnh vặt engine.
12. Câu hỏi thường gặp & lỗi hay mắc
| Tình huống | Trả lời |
|---|---|
| Tôi nhập xong mà HV_2 vẫn đỏ | Kiểm tra 9 cổng trên HV_1 và các mục CRITICAL tại sheet 09; đỏ có thể là đúng, không phải lỗi file. |
| Tổng NLA báo lệch | Tổng NLA các phân khu ở sheet 02 phải bằng NLA trên HV_1. |
| Giá thuê trần ra rất thấp | Xem tiêu chí nào chặt nhất: GOP, payback hay IRR; kiểm occupancy, NLA, CAPEX, OPEX, lease-up cost và mục tiêu. |
| Payback hiện 999 | Nghĩa là không hoàn vốn trong hạn mô hình/hợp đồng. |
| IRR âm nhưng tháng ổn định có GOP dương | Có thể do CAPEX/cọc/lease-up lớn, cash timing xấu, escalation hoặc recoveries thấp; phải nhìn cả đời hợp đồng. |
| Két âm dù P&L có lãi | Chu kỳ trả rent, prepaid, trả nợ hoặc rent-up có thể làm cash timing âm. |
| Bên thuê chịu thuế thay chủ nhà | Bật đúng switch, nhập doanh thu BĐS khác của chủ nếu có; phân biệt giá chủ nhận NET với giá GROSS. |
| Giá thuê lại khách nói đã gồm VAT | Quy đổi về giá chưa VAT trước khi nhập sheet 02 theo quy ước Student Edition. |
| Tôi đổi số mà kết quả không đổi | Đảm bảo Calculation = Automatic; bấm F9/Cmd+= nếu cần. Nếu self-check cảnh báo, lấy lại file gốc. |
| Muốn làm nhiều phương án | Save As thành A/B/C. Đừng sửa qua lại trên một file rồi mất giả định nguồn. |
| Có thể dùng Google Sheets không? | Có thể import nhưng không khuyến khích cho bản chuẩn; dùng Excel/Excel 365 để giữ formatting và calculation nhất quán. |
13. Thuật ngữ
Nghĩa của từng thuật ngữ trong phạm vi file này. Cột trái: diện tích, doanh thu & giá thuê. Cột phải: dòng tiền, cho thuê & vận hành.
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file |
|---|---|
| GFA | Gross Floor Area — tổng diện tích thuê gộp theo hồ sơ/bàn giao. |
| NLA | Net Leasable Area — diện tích thực có thể cho khách thuê lại. |
| Occupancy | Occupied NLA / tổng NLA. |
| Effective rent | Giá thuê hiệu dụng sau discount/incentive, không chỉ giá chào. |
| Service fee | Phí dịch vụ thu/chi tách khỏi base rent khi mô hình cần. |
| Master rent | Tiền thuê gốc trả cho chủ nhà. |
| MASTER RENT TRẦN | Mức master rent tối đa thỏa điều kiện kiểm soát; lấy thấp nhất của GOP/payback/IRR. |
| GOP | Net revenue trừ chi phí vận hành trước khấu hao, lãi vay và thuế thu nhập. |
| Escalation | Lộ trình tăng master rent hoặc sub-rent theo kỳ. |
| Gross-up thuế chủ nhà | Khi chủ nhận ròng và bên thuê chịu/nộp thay, tính ngược chi phí thuế để ra cash rent thực trả. |
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file |
|---|---|
| Payback | Tháng owner cash flow lũy kế bù được vốn chủ theo định nghĩa model. |
| IRR vốn chủ | Suất sinh lời nội bộ của dòng tiền vốn chủ trong đời hợp đồng. |
| Cash trough | Điểm tiền mặt thấp nhất trước khi chủ phải bơm thêm. |
| Top-up | Tiền chủ phải bơm thêm giữa kỳ để giữ két không âm. |
| Lease-up / rent-up | Giai đoạn tìm khách và lấp đầy diện tích. |
| Churn | Tỷ lệ diện tích/khách rời đi cần tái lấp trong năm. |
| CAC / lease mới | Chi phí acquisition cho một hợp đồng mới. |
| Fit-out allowance | Khoản hỗ trợ cải tạo/hoàn thiện cho khách thuê mới. |
| Handback | Nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng cuối hợp đồng. |
| Rent-free | Thời gian miễn tiền thuê gốc. |
| Rent Roll | Sổ theo dõi tenant, NLA, rent, cọc, công nợ, ngày bắt đầu/hết hạn. |
14. Giả định pháp luật, thuế đang dùng & nguồn
Cập nhật/kiểm tra đến 18/09/2026. Đây là bảng tham chiếu cho model; trước khi ký hợp đồng phải rà lại văn bản hiện hành,
hồ sơ tài sản, pháp nhân và ngành hàng thực tế.
| Chủ đề | Quy ước / điểm kiểm | Căn cứ |
|---|---|---|
| Quyền cho thuê lại | Bên thuê được cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý. | BLDS 2015 – Điều 475 |
| Kinh doanh BĐS | Rà phạm vi áp dụng, chủ thể và hợp đồng theo mô hình cụ thể. | Luật 29/2023/QH15; NĐ 96/2024/NĐ-CP |
| PCCC | Rà theo hiện trạng sau fit-out, quy mô, công năng, layout và ngành hàng. | Luật 55/2024/QH15; NĐ 105/2025; NĐ 347/2026 |
| Cá nhân cho thuê BĐS | Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm theo chính sách 2026. Khi thuộc diện chịu thuế: model quản trị dùng GTGT 5% doanh thu và TNCN 5% phần vượt ngưỡng. | NĐ 68/2026/NĐ-CP sửa bởi NĐ 141/2026/NĐ-CP |
| Thuế của bên thuê/đơn vị vận hành | Không hard-code một thuế suất cho mọi pháp nhân; dùng input hiệu dụng và phải lập tax schedule thật khi thẩm định. | Theo hồ sơ pháp nhân và quy định tại thời điểm thực hiện |
| Cọc khách | Theo dõi như liability, không ghi nhận doanh thu. | Nguyên tắc kế toán/quản trị của model |
Phải xác minh trước khi hành độngTrước khi ký hợp đồng hoặc giải ngân phải rà lại quy định hiện hành.
Xem đầy đủ phạm vi sử dụng và giới hạn trách nhiệm ở trang cuối tài liệu.
Cập nhật 21/09/2026Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/09/2026 yêu cầu hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hồ sơ dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện/trình Quốc hội, chưa dùng để thay thế quy định hiện hành trong mô hình. Khi văn bản mới được ban hành và có hiệu lực, cập nhật nguồn tham chiếu trong file trước, sau đó mới điều chỉnh tham số.
Nguồn chính thức / nguồn kiểm tra
| Nguồn | Đường dẫn |
|---|---|
| Luật Kinh doanh BĐS 29/2023/QH15 | https://vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=209624&pageid=27160&typegroupid=3 |
| Nghị định 347/2026/NĐ-CP (PCCC sửa đổi) | https://vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=219411&pageid=27160&typegroupid=4 |
| Nghị định 68/2026/NĐ-CP | https://vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=217111&orggroupid=2&pageid=27160 |
| Nghị định 141/2026/NĐ-CP — ngưỡng 1 tỷ | https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-dinh-so-141-2026-nd-cp-nang-nguong-doanh-thu-khong-phai-chiu-thue-len-1-ty-dong-119260504154326455.htm |
| BLDS 2015 — Điều 475 (tài liệu Bộ Tư pháp) | https://pbgdpl.moj.gov.vn/qt/tl-pbgdpl/Lists/Sach/Attachments/128/Tai%20lieu%20gioi%20thieu%20noi%20dung%20co%20ban%20BLDS%202015%20final.pdf |
Trong file ExcelToàn bộ nguồn và ngày kiểm tra được lưu tại sheet 98_Nguon_CapNhat; tham số chính sách tập trung tại sheet 97_ThamSo_ChinhSach.
15. Miễn trừ trách nhiệm & điều kiện sử dụng
| Nội dung | Điều kiện |
|---|---|
| Mục đích | Tài liệu và file Excel là công cụ đào tạo, mô phỏng và hỗ trợ thẩm định. Không phải báo cáo thẩm định giá, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý, tư vấn thuế/kế toán, thiết kế PCCC, thiết kế xây dựng hoặc cam kết hiệu quả kinh doanh. |
| Không bảo đảm kết quả | Kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào dữ liệu đầu vào, giả định, điều khoản hợp đồng, khả năng lấp đầy, chi phí vận hành, nguồn vốn và quy định áp dụng. An Phát Hưng và tác giả không cam kết lợi nhuận, khả năng hoàn vốn, khả năng cho thuê hoặc khả năng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. |
| Trách nhiệm dữ liệu | Người dùng phải tự xác minh GFA/NLA, giá thuê gốc, giá thuê lại, CAPEX, OPEX, cọc, thuế, lãi vay, công năng, PCCC, quyền cho thuê lại và mọi thông tin khác từ hồ sơ/báo giá/bằng chứng thực tế. Dữ liệu mẫu không phải chuẩn thị trường. |
| Pháp luật và chính sách thay đổi | Nguồn được kiểm tra đến 18/09/2026. Văn bản có thể được sửa đổi, thay thế hoặc hướng dẫn khác sau ngày này. Trước khi ký hoặc giải ngân phải rà lại quy định hiện hành. |
| Xác minh chuyên môn | Trước khi ký hợp đồng hoặc bỏ vốn, người dùng nên có ý kiến của luật sư, kế toán/thuế, đơn vị PCCC – xây dựng và chuyên gia kỹ thuật phù hợp cho chính tài sản và mô hình khai thác đó. |
| Giới hạn trách nhiệm | Trong phạm vi pháp luật cho phép, tác giả/An Phát Hưng không chịu trách nhiệm thay cho quyết định của người dùng hoặc các thiệt hại phát sinh từ việc dùng file, dùng sai phiên bản, nhập sai dữ liệu, bỏ qua cảnh báo hoặc áp dụng mô hình ngoài phạm vi thiết kế. |
| Bản quyền & phiên bản | © 2026 An Phát Hưng – Dương Đình Châu. Tài liệu dùng cho học viên các khóa đào tạo của An Phát Hưng. Không sao chép, bán lại, phát hành lại hoặc chỉnh sửa thành sản phẩm khác khi chưa được phép. Khi có bản mới, phải đối chiếu lịch sử phiên bản trước khi sử dụng. |
Trang cuối · dùng ngay tại bàn đàm phán
Checklist trước khi ký hợp đồng thuê
- 9 cổng pháp lý/kỹ thuật đã có bằng chứng; không còn mục CRITICAL “CHƯA”.
- NLA sheet 02 khớp NLA trên HV_1; giá thuê lại nhập theo cùng quy ước chưa VAT.
- Có báo giá/BOQ cho CAPEX, MEP/HVAC, PCCC và handback.
- Có dữ liệu giá thuê lại/occupancy từ tài sản cạnh tranh hoặc giao dịch thực.
- Tổng tiền phải chuẩn bị đã gồm top-up; nguồn tiền đủ cho kịch bản xấu.
- Occupancy dự kiến cao hơn hòa vốn với khoảng an toàn đủ lớn.
- Payback và IRR đạt mục tiêu trong thời hạn thuê.
- Giá chủ đòi ≤ MASTER RENT TRẦN hoặc đã có cấu trúc đàm phán thay thế.
- Đã stress-test cọc thu hồi <100%, handback tăng, rent-up chậm, OPEX tăng.
- Self-check báo “CÁC Ô NỐI CHÍNH BÌNH THƯỜNG”.
- Luật sư, kế toán/thuế và đơn vị PCCC – xây dựng đã rà lại cho tài sản cụ thể.
Quy tắc cuối cùng: FILE KHÔNG THAY QUYẾT ĐỊNHFile giúp anh/chị nhìn thấy giả định, rủi ro và mức giá mà mô hình có thể chịu —
quyết định ký phải dựa trên hồ sơ thật, nguồn tiền thật và trách nhiệm của người ra quyết định.
Đọc trước khi dùng số liệu của file để ra quyết định
Lưu ý khi sử dụng bộ công cụ này
Bộ công cụ và tài liệu này được biên soạn trong khuôn khổ chương trình đào tạo của APH EDU, nhằm giúp Anh/Chị có thêm
góc nhìn định lượng và một khung kỷ luật giá trước khi xuống tiền. Nó không thay thế quyết định của Anh/Chị.
Có năm nội dung Anh/Chị cần nắm rõ.
- Đây là công cụ mô phỏng tài chính, không phải chứng thư thẩm định giá. Kết quả trong file không có giá trị làm căn cứ chính thức để vay vốn, thế chấp, kê khai thuế, giải quyết tranh chấp hay thực hiện thủ tục pháp lý; cũng không thay thế ý kiến của luật sư, kế toán/thuế, đơn vị PCCC – xây dựng và chuyên gia kỹ thuật.
- Kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào số liệu và giả định Anh/Chị nhập. File không tự kiểm chứng giá thuê gốc, CAPEX, occupancy hay giá thuê lại. Số liệu trong case mẫu chỉ để học cách dùng, không phải benchmark thị trường. Đầu vào sai thì giá thuê trần sai theo, dù bảng tính vẫn cho ra một con số trông rất chắc chắn.
- Không cam kết kết quả, không cam kết lợi nhuận. Giá thuê trần, IRR, biên GOP, payback đều là ước tính theo giả định tại thời điểm tính. Diễn biến thị trường, thay đổi chính sách, khả năng lấp đầy và kết quả đàm phán có thể làm thực tế khác đi. Không nội dung nào trong tài liệu này là cam kết một mức lợi nhuận cụ thể, hay lời khuyên đầu tư / pháp lý / thuế cho trường hợp riêng của Anh/Chị.
- Tham chiếu pháp lý và thuế có thời hạn. Nguồn tại sheet 97/98 được đối chiếu ngày 18/09/2026 và có thể đã thay đổi. Quyền cho thuê lại, công năng và PCCC phụ thuộc hợp đồng thuê gốc và hồ sơ tài sản; nghĩa vụ thuế phụ thuộc tư cách chủ thể và cấu trúc giao dịch — phải xác minh lại cho từng mặt bằng và từng chủ thể cụ thể.
- Trách nhiệm và giới hạn. Quyết định ký hợp đồng thuê, đặt cọc, vay vốn và triển khai dự án là quyết định của Anh/Chị. Trong phạm vi pháp luật cho phép, đơn vị phát hành không chịu trách nhiệm đối với thiệt hại gián tiếp, mất cơ hội hoặc lợi nhuận kỳ vọng phát sinh từ việc sử dụng công cụ. Không nội dung nào ở đây nhằm hạn chế các quyền của Anh/Chị được pháp luật bảo vệ.
Quyết định cuối cùng thuộc về Anh/ChịVai trò của bộ công cụ và của tôi là cung cấp thêm dữ liệu, khung kỷ luật
và sự phản biện — để Anh/Chị có cơ sở quyết định tốt hơn, chứ không phải để thay Anh/Chị quyết định.
Đơn vị phát hành: Công ty Cổ phần Học viện Giáo dục Đào tạo An Phát Hưng · MST 0109916136 — thương hiệu APH EDU
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
AN TOÀN TRƯỚC
LỢI NHUẬN SAU
Dương Đình Châu · Thuê & cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
Hướng dẫn sử dụng · tháng 9/2026
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ → Hướng dẫn đọc miễn phí · file Excel và bản PDF dành cho học viên