Mô hình Mua nhà cũ
Sửa chữa / Cải tạo
Bán lại

Biết giá mua trần trước khi đặt cọc · Hướng dẫn sử dụng

Trả lời một câu hỏi duy nhất trước khi xuống tiền

“Tôi được phép mua tối đa bao nhiêu để sau khi sửa - bán vẫn đạt Margin, ROI và IRR mục tiêu?”

PHÁP LÝ & KỸ THUẬTCửa nào không qua thì dừng

ĐÁNG ĐẦU TƯ?Margin, ROI, IRR, hòa vốn

GIÁ MUA TRẦNThấp nhất của 3 tiêu chí

Triết lý sử dụng: AN TOÀN TRƯỚC — LỢI NHUẬN SAU

Biên soạn: Dương Đình Châu · APH EDU · Tài liệu đào tạo - tháng 9/2026
Dùng kèm file Excel: bản Excel của công cụ (14 sheet, tính bằng Microsoft Excel)
Pháp luật và thuế: tham chiếu tại sheet 97/98, được rà soát đến ngày 18/09/2026. Phải xác minh lại cho tài sản và chủ thể thực tế.
Tài liệu đào tạo — không phải chứng thư thẩm định giá, không phải tư vấn đầu tư / pháp lý / thuế cho trường hợp cụ thể. Xem trang cuối.

Mục lục

Tài liệu 30 trang. Kết luận quy về: MUA · ĐÀM PHÁN LẠI · KHÔNG MUA · CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU.

Cách đọc tài liệu này

Học viên lần đầu dùng

Đọc mục 1, 3, 6 rồi mở file làm theo. Quay lại mục 4 khi điền từng nhóm ô.

Đã quen mô hình tài chính

Đọc mục 2, 5, 6, 8, 9.

Giảng viên / người bảo trì file

Đọc thêm mục 10 và 13.

Quy ước màu trong fileÔ VÀNG là ô người dùng nhập; chữ xanh lá là liên kết tự động; chữ xanh dương là số đang nhập. Ô công thức dùng khóa mềm Data Validation STOP; không copy/paste đè lên vùng công thức.

1. Công cụ này làm gì, cho ai

Mua một căn nhà cũ rồi sửa lại để bán thường được nhìn rất đơn giản: mua thấp - sửa đẹp - bán cao. Nhưng phần làm hỏng thương vụ lại nằm ở những chỗ ít nhìn thấy: pháp lý và hiện trạng không khớp, bệnh ẩn của công trình, chi phí cải tạo đội lên, vốn bị khóa lâu hơn dự kiến, thuế/phí và giá bán thực tế thấp hơn giá kỳ vọng.

Nguyên tắc vận hànhMô hình này ép người dùng đi qua 4 cửa theo đúng thứ tự. Cửa nào không qua thì dừng ở đó.

CỬA 1Pháp lý & kỹ thuật

Sổ/chủ thể, quy hoạch, tranh chấp - thế chấp, hiện trạng xây dựng, GP sửa chữa, kết cấu, ranh giới, hoàn công/cập nhật, giá tính thuế.

CỬA 2Sửa được & tạo giá trị?

Ngân sách all-in, dự phòng, thời điểm chi, chi phí/m², 1 đồng sửa tạo thêm bao nhiêu đồng giá trị.

CỬA 3Đáng đầu tư?

Tổng chi phí, lợi nhuận ròng, Margin, ROI, IRR, giá bán hòa vốn, vốn chủ cực đại.

CỬA 4Được phép mua bao nhiêu?

Giá mua trần theo Margin, ROI, IRR; lấy mức thấp nhất làm giới hạn đàm phán.

Ai nên dùng

Nhà đầu tư cá nhân làm mô hình mua nhà cũ - cải tạo - bán lại tại Việt Nam.
Môi giới / tư vấn / đơn vị săn hàng cần chứng minh mức giá mua đang chào có còn biên hay không.
Học viên APH EDU dùng làm bài tập thẩm định và hồ sơ ra quyết định thương vụ thật.

Công cụ này KHÔNG làm gìĐây là công cụ hỗ trợ ra quyết định và đào tạo, không thay thế thẩm định pháp lý, đo đạc, khảo sát kết cấu, hồ sơ xin phép/hoàn công, báo giá nhà thầu, định giá bán, tư vấn thuế và soạn thảo hợp đồng cho tài sản cụ thể. Giá bán và chi phí sửa trong file là giả định của người dùng, không phải cam kết thị trường.

5 con số quyết định · 4 trạng thái kết luận

Kết quả gom về 5 con số quyết định trên một màn hình, rồi quy về một trong bốn kết luận.

5 con số quyết định

1Vốn chủ CỰC ĐẠI phải chuẩn bị

2Ngân sách cải tạo all-in

3GIÁ BÁN HÒA VỐN

4Lợi nhuận ròng

5GIÁ MUA TRẦN được phép trả

4 trạng thái kết luận

Kết luận	Khi nào	Hành động
MUA	Đã xác minh đủ cổng, giá mua ≤ giá mua trần và các mục tiêu tài chính đạt.	Chốt điều kiện giao dịch; kiểm tra lần cuối với luật sư, kỹ sư và kế toán/thuế.
ĐÀM PHÁN LẠI	Giá mua đang phân tích cao hơn giá mua trần.	Dùng trần theo Margin/ROI/IRR để đàm phán giảm giá hoặc thay đổi cấu trúc giao dịch.
KHÔNG MUA	Có cổng pháp lý/kỹ thuật KHÔNG ĐẠT hoặc thương vụ không còn khả năng khắc phục hợp lý.	Dừng, dù kịch bản tài chính có thể nhìn hấp dẫn.
CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU	Còn pháp lý/kỹ thuật/thuế CHƯA XÁC MINH hoặc dữ liệu mẫu chưa được xác nhận.	Đi xác minh hồ sơ, khảo sát và thay số thật trước khi đọc kết luận.

2. Cấu trúc file — 14 sheet và dòng chảy dữ liệu

Học viên chủ yếu chạm vào 01_NhapNhanh (nhập), 03_CaiTao (kiểm tra/tinh chỉnh ngân sách - thời điểm chi nếu cần) và 07_Dashboard (đọc kết quả). Các sheet còn lại là engine, mở ra để hiểu sâu hoặc kiểm toán.

01_NhapNhanhGiá mua - giá bán - cổng pháp lý - sửa - vay - thuế - mục tiêu

01_DauVaoBản đồ toàn bộ biến engine

02 · 03 · 04Tổng vốn · Cải tạo · Hòa vốn & giá trần

05_DongTienDòng tiền tháng 0-60, vốn chủ, vay

07_Dashboard5 con số + kết luận + 3 tầng

Sheet	Dùng để làm gì	Anh/chị cần sửa	Kết quả chính
00_HuongDan	Bản đồ file, nguyên tắc sử dụng, miễn trừ.	Không	Quy trình 6 bước; nhắc pháp lý trước - lợi nhuận sau.
01_NhapNhanh ★	Chế độ cơ bản. Câu hỏi bằng lời thường, trả lời ở ô vàng.	Có	Tài sản, giá, 10 cổng, chi phí mua, sửa, tiến độ, vay, chi phí bán, thuế, mục tiêu, xác nhận.
01_DauVao	Toàn bộ giả định mà engine đọc; phần lớn là liên kết.	Không ở chế độ cơ bản	Tổng tháng, tax floor, policy rate, grid, hậu sửa.
02_TongVon	P&L toàn thương vụ và nhu cầu vốn.	Không	Tổng chi phí kinh tế, lợi nhuận, Margin, vốn chủ cực đại, ROI, IRR.
03_CaiTao ★	Ngân sách cải tạo và thời điểm giải ngân.	Có khi cần tinh chỉnh tỷ trọng/mốc	11 khoản mục, dự phòng, all-in/m², 4 mốc giải ngân, kiểm tra 100%.
04_HoaVon	Hòa vốn và các ngưỡng mua/bán.	Không	Giá bán hòa vốn; giá bán tối thiểu theo Margin/ROI/IRR; giá mua trần.
05_DongTien	Dòng tiền vốn chủ từng tháng đến tối đa 60 tháng.	Không	Tiền mua, sửa, hoàn công, nắm giữ, lãi, vay/trả gốc, tiền bán, đáy vốn chủ.

★ = sheet học viên nên mở thường xuyên.

Sheet 06–99 · ba nguyên tắc đi trong file

Sheet	Dùng để làm gì	Anh/chị cần sửa	Kết quả chính
06_KichBan	Ba kịch bản Xấu / Cơ sở / Tốt.	Không	Giá bán, tổng chi phí, lợi nhuận, Margin, ROI, tỷ suất thường niên hóa.
07_Dashboard ★	Màn hình ra quyết định.	Không	Cảnh báo dữ liệu → cổng → 5 con số → kết luận → 3 tầng → stress test.
08_QuetGiaMua	Máy quét 61 mức giá mua + exact check giá đang phân tích.	Không	Margin/ROI cap bằng residual; IRR bằng quét + nội suy; kiểm tra lưới.
94_KiemNguoc	13 phép tự kiểm engine.	Không	PASS / WARN / FAIL; có FAIL thì Dashboard dừng.
97_ThamSo_ChinhSach	Một chính sách - một nơi sửa.	Chỉ khi luật/chính sách đổi	TNCN 2%, LPTB 0,5%, TNDN 20%, hiệu lực luật xây dựng, horizon 60 tháng, grid.
98_Nguon_CapNhat	Danh mục nguồn pháp lý/thuế đang dùng.	Cột kiểm tra lần cuối khi cập nhật	Số hiệu, hiệu lực, link, ô đang dùng.
99_LichSu	Lịch sử phiên bản.	Không	Thay đổi engine.

Ba nguyên tắc khi đi trong file

Nhập ở đúng chỗ. Thay số ở 01_NhapNhanh; chỉ chỉnh 03_CaiTao khi muốn thay tỷ trọng hoặc mốc chi. Không sửa số trong engine.
Cổng trước - tài chính sau. Khi còn CHƯA XÁC MINH, Dashboard chỉ cho xem tài chính tạm; không biến số đẹp thành kết luận mua.
Kiểm ngược luôn phải sạch. 94_KiemNguoc có FAIL thì dừng. WARN có nghĩa engine vẫn chạy nhưng có trường hợp timing cần đọc giải thích.

NHẬP01_NhapNhanh · 03_CaiTao

TÍNH02_TongVon · 04_HoaVon · 05_DongTien · 06_KichBan · 08_QuetGiaMua

KIỂM94_KiemNguoc

ĐỌC07_Dashboard

3. Bắt đầu trong 15 phút — 6 bước

Mở file & lưu bản saoMở file bằng Microsoft Excel, bật Enable Editing nếu được hỏi. Lưu ngay một bản sao theo tên thương vụ để luôn còn bản gốc.
Điền 01_NhapNhanhThay các ô vàng từ trên xuống: tài sản → giá mua/bán → chi phí → tiến độ → vay → bán/thuế → mục tiêu.
Đi qua 10 cổng10 mục pháp lý/kỹ thuật/thuế. Chỉ chuyển sang ĐẠT khi đã có hồ sơ/khảo sát thật. Có KHÔNG ĐẠT thì xử lý trước khi bàn giá.
Kiểm 03_CaiTaoKiểm tra tổng ngân sách, dự phòng và 4 mốc giải ngân. Đảm bảo “KIỂM TRA PHÂN BỔ = Khớp 100%”.
Chọn ĐÃ XÁC NHẬNQuay lại 01_NhapNhanh, chọn ĐÃ XÁC NHẬN khi toàn bộ số mẫu đã được thay bằng dữ liệu thương vụ. Nếu có hoàn công/cập nhật hồ sơ, khai cả tiền và thời gian.
Đọc 07_DashboardĐọc theo thứ tự: cảnh báo → cổng → 5 con số → kết luận → Tầng 1 → Tầng 2 → Tầng 3 → stress test. Nếu có WARN/FAIL, mở 94_KiemNguoc.

Không dùng kết luận khi chưa xác minhSố mẫu trong file cố ý tạo một thương vụ không đạt để học cách đọc. Dashboard chỉ mở kết luận MUA/ĐÀM PHÁN khi dữ liệu và cổng đã đủ.

Mẹo lớp họcYêu cầu học viên nộp 2 thứ: (1) file đã thay số thật và ô xác nhận = ĐÃ XÁC NHẬN; (2) ảnh chụp dòng kết luận trên Dashboard. File còn dòng “DỮ LIỆU MẪU” hoặc “CHƯA ĐỦ XÁC MINH” là chưa hoàn thành bài.

4. Hướng dẫn điền từng nhóm ô · tài sản & giá

Nguyên tắcCác con số trong tài liệu là số mẫu để học cách dùng, không phải benchmark thị trường. Mỗi số phải trả lời được “lấy ở đâu”: sổ/GCN, khảo sát, tin so sánh, báo giá nhà thầu, ngân hàng, cơ quan thuế hoặc văn bản pháp luật.

Nhóm	Ô	Lấy số ở đâu / cách hiểu	Sai lầm hay gặp
Tài sản	Tỉnh/thành; loại nhà; diện tích đất; diện tích sàn; số tầng	Theo GCN, hồ sơ xây dựng, đo đạc và khảo sát thực địa. Sàn hiện trạng phải là diện tích thật, không lấy số quảng cáo.	Đếm phần cơi nới như diện tích hợp pháp; bỏ qua sai khác sổ - hiện trạng.
Giá	Giá chủ chào	Giá người bán đang yêu cầu. Chỉ là điểm xuất phát để quét giá mua, không phải giá trị thị trường.	Lấy giá chào làm giá thị trường.
Giá	GIÁ MUA DỰ KIẾN	Mức đang định trả. Đây là biến chính để engine tính P&L, vốn chủ, ROI và IRR.	Nhập giá đã gồm mọi chi phí mua; file sẽ cộng phí riêng và bị đếm hai lần.
Giá	Giá thị trường hiện trạng (as-is)	Định giá căn nhà ở tình trạng hiện tại, trước cải tạo. Dùng tin/giao dịch so sánh cùng khu vực và cùng pháp lý.	So nhà cũ của mình với nhà đã sửa đẹp.
Giá	Giá bán cơ sở / Xấu / Tốt	Giá thoát hàng sau sửa. Cơ sở dùng engine chính; Xấu/Tốt dùng stress test.	Dùng giá rao cao nhất hoặc lấy kịch bản Tốt để biện minh cho giá mua.

Nhìn nhanh 01_NhapNhanh - bộ số mẫu

Biến	Số mẫu	Biến	Số mẫu
Giá chủ chào	9,50 tỷ	Giá mua dự kiến	9,00 tỷ
Giá as-is	8,50 tỷ	Giá bán cơ sở	11,20 tỷ
Diện tích cải tạo	220 m²	Sửa cơ bản	3,50 triệu/m²
Thiết kế / Thi công / Bán	1 / 4 / 2 tháng	Vay / lãi suất	50% / 10% năm

Nhóm ô cổng pháp lý · sổ, quy hoạch, chủ thể

Nhóm	Ô	Lấy số ở đâu / cách hiểu	Sai lầm hay gặp
Cổng	GCN/sổ + chủ thể chuyển nhượng	Xem bản gốc, người đứng tên, biến động, giấy ủy quyền, tình trạng hôn nhân và quyền ký.	Tin ảnh chụp hoặc lời môi giới.
Cổng	Quy hoạch, chỉ giới, hành lang, thu hồi	Tra cứu đúng cơ quan/dữ liệu địa phương và đối chiếu mốc giới thực địa.	Chỉ xem một ảnh bản đồ không rõ thời điểm.
Cổng	Tranh chấp, kê biên, thế chấp, hạn chế giao dịch	Xác minh tình trạng giao dịch; nếu thế chấp phải có quy trình giải chấp an toàn trong hợp đồng.	Đặt cọc lớn trước khi biết cách giải chấp.
Cổng	Đồng sở hữu, thừa kế, hôn nhân / chữ ký	Xác định đủ người có quyền và nghĩa vụ ký.	Thiếu một chủ thể rồi kỳ vọng công chứng “xử lý hộ”.
Cổng	Hiện trạng nhà phù hợp hồ sơ/GP/hoàn công	Đối chiếu số tầng, diện tích, tum, ban công, công năng, phần cơi nới.	Sửa xong mới phát hiện nhà đang sai hiện trạng.

Nhóm ô cổng kỹ thuật, mua & cải tạo

Nhóm	Ô	Lấy số ở đâu / cách hiểu	Sai lầm hay gặp
Cổng	Giấy phép sửa chữa/cải tạo	Xác định công việc dự kiến thuộc trường hợp phải xin phép hay được miễn theo hồ sơ cụ thể.	Mặc định “sửa trong nhà thì không cần phép”.
Cổng	Khảo sát kết cấu, thấm, điện nước, mái, móng	Thuê người có chuyên môn khảo sát trước khi khóa ngân sách.	Nhìn sơn tường và nội thất rồi kết luận kết cấu ổn.
Cổng	Ranh giới, lối đi, hạ tầng, nhà liền kề	Kiểm tra mốc giới, lối đi, tường chung, công trình sát vách và biện pháp thi công.	Thi công gây nứt nhà bên cạnh rồi phát sinh bồi thường.
Cổng	Hoàn công/cập nhật tài sản sau sửa	Xác định trước việc thay đổi nào cần hồ sơ/đăng ký cập nhật; tính cả chi phí và thời gian.	Bán với câu “nhà 4 tầng mới” trong khi hồ sơ vẫn ghi hiện trạng cũ.
Mua	Giá tính LPTB; thuế bên bán nếu mua chịu thay; môi giới; pháp lý; sang tên	Lấy từ hồ sơ dự kiến và thỏa thuận giao dịch. File tách các khoản để không giấu trong giá mua.	Quên môi giới mua hoặc coi thuế bên bán là mặc nhiên bên mua phải chịu.
Sửa	Diện tích × đơn giá sửa cơ bản	Lấy khối lượng thực tế và báo giá nhà thầu; chưa gồm thiết kế, gia cố, staging.	Dùng một con số “3 triệu/m²” cho toàn bộ dự án.
Sửa	Thiết kế/GP · gia cố · nội thất/staging · dự phòng	Tách riêng các khoản dễ phát sinh. Mẫu dự phòng 12%.	Dự phòng 0%; nội thất quá tay để “bán cho đẹp”.

Nhóm ô tiến độ, nắm giữ & vay

Nhóm	Ô	Lấy số ở đâu / cách hiểu	Sai lầm hay gặp
Tiến độ	Thiết kế/xin phép; thi công; bán hàng	Nhập số tháng thực tế. Mỗi giai đoạn có thể = 0, nhưng tổng dự án phải ≥1 và ≤60 tháng.	Gõ 0 để làm IRR đẹp; quên thời gian tìm khách/công chứng.
Hậu sửa	Thời gian hoàn công/cập nhật	Nếu CÓ phát sinh, nằm giữa thi công và bán; engine tính cả chi phí nắm giữ/lãi vay trong thời gian này.	Chỉ tính tiền mà quên thời gian.
Nắm giữ	Chi phí cố định / tháng	Bảo vệ, điện nước nền, quản lý, lãi cơ hội nhỏ, phí phát sinh trong thời gian giữ.	Chỉ tính lãi vay, bỏ các chi phí vận hành nhà trống.
Vay	Tỷ lệ vay trên giá mua	Khoản vay giải ngân lúc mua; mô hình trả gốc khi bán.	Vay 80-100% rồi nhìn ROI/IRR vốn chủ mà bỏ qua rủi ro nợ.
Vay	Lãi suất, phí giải ngân, phí trả trước	Dùng lãi suất thực tế kỳ vọng trong toàn thời gian dự án, không chỉ lãi ưu đãi.	Nhập 10 thay vì 10%; bỏ phí trả nợ trước hạn.

Nhóm ô bán hàng & thuế

Nhóm	Ô	Lấy số ở đâu / cách hiểu	Sai lầm hay gặp
Bán	Môi giới bán; marketing; chi phí bán khác	Môi giới theo % giá bán; marketing là chi phí cố định; chi phí khác theo %.	Giả định tự bán nên mọi chi phí = 0.
Thuế	Chủ thể bán: CÁ NHÂN / DOANH NGHIỆP	Cá nhân: engine tính TNCN chuyển nhượng; DN: ước tính TNDN BĐS trên thu nhập tính thuế.	Chọn chế độ theo ý muốn thay vì theo chủ thể thực tế.
Thuế	Giá tính thuế TNCN tối thiểu khi bán	Nếu giá hợp đồng thấp hơn mức tối thiểu theo quy định, engine dùng MAX(giá bán HĐ, mức này). Phải xác minh trước khi chốt.	Để 0 rồi coi thuế trong file là chắc chắn.

Nguyên tắc về tháng = 0Mô hình cho phép 0 tháng ở một giai đoạn (ví dụ đã có khách mua chờ), nhưng tổng thời gian dự án không được bằng 0. Engine vẫn phải chi đủ toàn bộ tiền sửa và tiền hậu sửa; 94_KiemNguoc sẽ bắt nếu tiền “biến mất”.

Mục tiêu đầu tư & ô xác nhận

Nhóm	Ô	Cách hiểu	Sai lầm hay gặp
Mục tiêu	Margin mục tiêu	Lợi nhuận ròng / tổng chi phí kinh tế. Mẫu = 15%. Đây là tiêu chí “biên thương vụ”.	Hạ mục tiêu cho khớp thương vụ đang thích.
Mục tiêu	ROI mục tiêu	Lợi nhuận ròng / vốn chủ cực đại phải chuẩn bị. Mẫu = 25%.	Dùng số vốn chủ đầu kỳ thay vì đáy vốn chủ trong suốt dự án.
Mục tiêu	IRR mục tiêu	Suất sinh lời nội bộ của dòng tiền vốn chủ theo tháng, quy đổi năm. Mẫu = 25%/năm.	So IRR với lãi tiết kiệm mà bỏ qua rủi ro thi công - pháp lý - thoát hàng.
Mục tiêu	Thời gian dự án tối đa	Mốc quản trị của nhà đầu tư. Mẫu = 9 tháng. Tổng thực tế vượt mốc thì Dashboard cảnh báo.	Chỉ nhìn lợi nhuận tuyệt đối, không nhìn tốc độ quay vòng vốn.
Xác nhận	Đã thay toàn bộ số mẫu?	Chỉ chọn ĐÃ XÁC NHẬN sau khi mọi số chính là dữ liệu thương vụ thật.	Chọn xác nhận chỉ để mở kết luận.
Hậu sửa	Có hoàn công/cập nhật? Chi phí? Thời gian?	Nếu không áp dụng, engine tự đưa về 0. Nếu có, phải nhập cả tiền lẫn tháng.	Ghi chi phí nhưng để “không áp dụng”, hoặc ngược lại.
Thuế	Đã xác minh giá tính thuế tối thiểu khi bán?	Chỉ chuyển khỏi CHƯA XÁC MINH khi đã có căn cứ cho tài sản và địa phương.	Lấy bảng giá của năm/khu vực khác.

Ba câu hỏi bắt buộc trước khi bấm “ĐÃ XÁC NHẬN”

Ô xác nhận là thứ mở khóa dòng kết luận trên Dashboard. Chỉ chọn khi trả lời được cả ba câu dưới đây.

Giá bán sau sửa lấy từ đâu?Có ít nhất vài tài sản so sánh đủ gần về vị trí, diện tích, pháp lý, mặt tiền/ngõ, chất lượng hoàn thiện?
Ngân sách sửa lấy từ đâu?Có khảo sát kết cấu và báo giá đủ các hạng mục chính, hay chỉ là đơn giá miệng/m²?
Phần pháp lý sau sửa có bán được như cách mình đang quảng cáo không?Nếu thay đổi tầng, diện tích, công năng hoặc hiện trạng, kế hoạch hồ sơ đã rõ chưa?

Nguyên tắc chungKhông đầu tư bằng niềm tin. Số nào chưa biết thì để trạng thái CHƯA XÁC MINH và đi lấy dữ liệu, thay vì điền một con số đẹp để Dashboard cho kết quả xanh.

5. Sheet Cải tạo (03_CaiTao) — phần dễ làm mất biên nhất

Nhà cũ không chỉ có “đơn giá sửa/m²”. File tách phần sửa cơ bản thành 8 nhóm, cộng 3 khoản riêng và dự phòng. Quan trọng hơn, mỗi khoản có thời điểm giải ngân; timing làm thay đổi vốn chủ cực đại và IRR dù tổng chi phí không đổi.

Khoản mục mẫu	Tỷ trọng / Giá trị	Mốc chi	Rủi ro
Tháo dỡ, vận chuyển	5% = 38,5 tr	Đầu thi công	Phế thải, giờ vận chuyển, điều kiện ngõ
Xây trát, sửa tường	12% = 92,4 tr	Trong thi công	Tường yếu, sai hiện trạng
Chống thấm, mái	8% = 61,6 tr	Trong thi công	Bệnh ẩn khó thấy khi khảo sát nhanh
Điện, nước, mạng, điều hòa nền	18% = 138,6 tr	Trong thi công	Ống âm, dây cũ, tải điện thiếu
Cửa, kính, nhôm, khóa	8% = 61,6 tr	Trong thi công	Sai kích thước, hàng đặt
Sàn, trần, sơn, hoàn thiện	22% = 169,4 tr	Cuối thi công	Đổi vật liệu, đội khối lượng
Bếp + vệ sinh cố định	15% = 115,5 tr	Cuối thi công	Thiết bị, chống thấm
Mặt tiền, cầu thang, cảnh quan	12% = 92,4 tr	Cuối thi công	Ảnh hưởng trực tiếp cảm nhận người mua
Thiết kế + hồ sơ/GP	100,0 tr	Trước thi công	Chậm hồ sơ
Gia cố/kỹ thuật đặc biệt	250,0 tr	Đầu thi công	Rủi ro lớn nếu khảo sát sơ sài
Nội thất rời + staging	180,0 tr	Cuối thi công	Đầu tư quá tay khó thu hồi
Dự phòng	156,0 tr (12%)	Trong thi công	Hấp thụ bệnh ẩn/phát sinh

Chỉ số mẫu của 03_CaiTao

1,456 tỷTổng cải tạo all-in

6,618 tr/m²All-in / m²

1,85x1 đồng cải tạo tạo thêm giá trị

Chỉ số mẫu	Kết quả
Tổng cải tạo all-in	1,456 tỷ
All-in / m²	6,618 triệu/m²
Phân bổ trước / đầu / trong / cuối	100,0 / 288,5 / 510,2 / 557,3 triệu
Kiểm tra phân bổ	100% - khớp
1 đồng cải tạo tạo thêm giá trị	1,85x = (11,2 - 8,5) / 1,456

Bốn mốc giải ngân

Trước thi công100,0 tr

Đầu thi công288,5 tr

Trong thi công510,2 tr

Cuối thi công557,3 tr

Cách đọc chỉ số 1,85xTheo bộ số mẫu, mỗi 1 đồng bỏ vào cải tạo đang kỳ vọng làm tăng khoảng 1,85 đồng chênh lệch giá bán so với giá as-is. Chỉ số tốt không cứu được một thương vụ mua quá đắt - đó chính là bài học của case mẫu.

6. Đọc Dashboard (07_Dashboard)

Phần “executive” ở đầu Dashboard: cảnh báo dữ liệu → cổng pháp lý/kỹ thuật → 5 con số → kết luận → kiểm ngược. Đọc đúng thứ tự; không nhảy thẳng đến giá mua trần.

Khối	Cách đọc
Dòng cảnh báo	“DỮ LIỆU MẪU CHƯA ĐƯỢC XÁC NHẬN” = chưa được dùng để ra quyết định. Chỉ khi dữ liệu thật đã xác nhận mới đọc kết luận.
Cổng pháp lý & kỹ thuật	CHƯA ĐỦ XÁC MINH / CÓ ĐIỂM KHÔNG ĐẠT / ĐÃ QUA CỔNG. Còn CHƯA XÁC MINH thì số tài chính chỉ là tạm tính.
5 con số	Vốn chủ cực đại; ngân sách cải tạo; giá bán hòa vốn; lợi nhuận ròng; giá mua trần. Hai ô bên phải hiển thị ROI và IRR thực tế.
Dòng kết luận	MUA / ĐÀM PHÁN LẠI / KHÔNG MUA / CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU / DỪNG do kiểm ngược FAIL.
Kiểm ngược	Dòng xanh “TẤT CẢ PASS” là điều kiện sức khỏe của engine. WARN không nhất thiết là lỗi, nhưng phải đọc lý do.

Màu của kết luận

Xanh

MUA - giá mua không vượt trần và các mục tiêu tài chính đạt.

Cam

ĐÀM PHÁN LẠI - giá mua đang cao hơn trần.

Đỏ

KHÔNG MUA hoặc DỪNG vì cổng/engine có vấn đề.

Xám

CHƯA XÁC NHẬN / CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU - chưa phải kết luận.

Ba tầng phân tích trên Dashboard

Số minh họa theo bộ số mẫu: vốn chủ cực đại 6,496 tỷ · cải tạo all-in 1,456 tỷ · giá bán hòa vốn 11,644 tỷ · lợi nhuận ròng -425,1 triệu · giá mua trần 7,202 tỷ.

Tầng	Chỉ số	Đọc thế nào
Tầng 1 - Nhà cũ có đủ điều kiện để sửa & bán?	Số mục chưa xác minh; số mục không đạt; tổng tháng; chi phí/m²; dự phòng; giá mua vs as-is; value creation multiple	Bắt lỗi “mua bằng niềm tin”: mua cao hơn as-is, dự phòng thấp, chi phí sửa quá lớn hoặc còn cổng chưa rõ.
Tầng 2 - Thương vụ có đáng đầu tư?	Tổng chi phí; lợi nhuận; Margin; ROI; IRR; lãi vay; biên an toàn giá bán cơ sở/Xấu	Một thương vụ có thể lãi tiền nhưng vẫn không đạt mục tiêu. Giá bán dưới hòa vốn phải hiện đỏ.
Tầng 3 - Tôi được phép mua bao nhiêu?	Trần theo Margin; trần theo ROI; trần theo IRR; trần chung; giá mua; giá chào; kiểm tra lưới	Trần chung = thấp nhất 3 tiêu chí. Margin/ROI giải bằng residual; IRR dùng quét + nội suy và làm tròn xuống 1 triệu.

Tầng 1Nhà cũ có đủ điều kiện để sửa & bán?

Tầng 2Thương vụ có đáng đầu tư?

Tầng 3Tôi được phép mua bao nhiêu?

3 kịch bản stress test · bộ số mẫu

Chỉ số	Xấu	Cơ sở	Tốt
Giá bán	10,20 tỷ	11,20 tỷ	12,00 tỷ
Tổng chi phí	11,973 tỷ	11,625 tỷ	11,512 tỷ
Lợi nhuận	-1,773 tỷ	-425,1 tr	+488,3 tr
Margin	-14,81%	-3,66%	+4,24%
ROI	-25,77%	-6,54%	+7,69%
Tỷ suất thường niên hóa ước tính	-32,79%	-10,95%	+15,97%
Kết luận	LỖ	LỖ	CHƯA ĐẠT MỤC TIÊU

Bài học từ stress testỞ bộ số mẫu, ngay cả kịch bản Tốt bán 12 tỷ vẫn chưa đạt Margin 15%, ROI 25% và IRR 25%. Vấn đề không nằm ở “có bán được 12 tỷ hay không”, mà nằm ở giá mua 9 tỷ đang quá cao so với cấu trúc chi phí và mục tiêu.

7. Case mẫu: nhà 80 m² — 220 m² sàn

Bộ số mẫu trong file: nhà phố/ngõ tại Hà Nội, đất 80 m², 220 m² sàn, 3 tầng; chủ chào 9,5 tỷ, dự kiến mua 9 tỷ, giá as-is 8,5 tỷ. Sau sửa kỳ vọng bán cơ sở 11,2 tỷ; kịch bản Xấu 10,2 tỷ, Tốt 12 tỷ. Cải tạo all-in 1,456 tỷ, thời gian 1 tháng thiết kế + 4 tháng thi công + 2 tháng bán, vay 50% giá mua với lãi 10%/năm.

6,496 tỷ① Vốn chủ cực đại

1,456 tỷ② Cải tạo

11,644 tỷ③ Hòa vốn bán

-425,1 tr④ Lợi nhuận

7,202 tỷ⑤ Giá mua trần

-12,65%IRR vốn chủ

GIÁ MUA DỰ KIẾN
9,00 tỷ

GIÁ MUA TRẦN
7,202 tỷ

CAO HƠN TRẦN
khoảng 1,798 tỷ

Đọc cho đúngGiá mua 9 tỷ đang cao hơn giá mua trần khoảng 1,798 tỷ. Giá chủ chào 9,5 tỷ cần giảm khoảng 24,2% để về mức trần chung 7,202 tỷ.

XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ →Hướng dẫn này đọc miễn phí. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.

Đọc kết quả case mẫu

Chỉ số	Số mẫu	Ý nghĩa
Giá bán cơ sở vs hòa vốn	11,2 tỷ vs 11,644 tỷ	Giá bán cơ sở đang dưới hòa vốn khoảng 3,8%.
Margin	-3,66%	Mục tiêu 15% chưa đạt.
ROI vốn chủ	-6,54%	Mục tiêu 25% chưa đạt.
IRR vốn chủ	-12,65%	Mục tiêu 25%/năm chưa đạt.
1 đồng sửa tạo giá trị	1,85x	Cải tạo có khả năng tạo giá trị; nhưng mua quá đắt làm mất biên.
Giá mua trần Margin	7,202411852 tỷ	Tiêu chí chặt nhất trong case mẫu.
Giá mua trần ROI	7,269584799 tỷ	Cao hơn trần Margin.
Giá mua trần IRR	7,932 tỷ	Không phải tiêu chí ràng buộc ở bộ mục tiêu mặc định.

Nếu người bán hạ xuống khoảng 7,20 tỷ thì sao?Mua đúng quanh trần Margin, engine đưa biên lợi nhuận về xấp xỉ 15% theo mục tiêu. ROI và IRR vẫn còn trên ngưỡng tương ứng của bộ số mẫu. Đây là ý nghĩa của “giá mua trần”: không phải giá rẻ nhất, mà là giá cao nhất thương vụ còn thỏa các điều kiện đã đặt.

Bài học cho học viên

Sửa đẹp ≠ thương vụ tốt

Một căn nhà sửa đẹp chưa chắc là một thương vụ tốt; giá mua quyết định phần lớn biên an toàn.

So với hòa vốn

Giá bán phải so với giá hòa vốn và ba mức “giá bán tối thiểu để đạt mục tiêu”, không chỉ so với giá mua.

Khóa trước khi cọc

Pháp lý sau cải tạo và bệnh ẩn kỹ thuật có thể làm mất cả thời gian lẫn biên lợi nhuận; phải khóa trước khi đặt cọc.

8. Dùng con số để đàm phán giá mua

Dashboard cho ra ba giá mua trần. Mỗi tiêu chí là một luận điểm khi ngồi với người bán hoặc bên môi giới.

Con số (case mẫu)	Cách dùng khi đàm phán
Trần theo Margin: 7,202 tỷ	“Nếu mua cao hơn mức này, sau khi cộng đủ sửa, vốn, bán và thuế, biên lợi nhuận ròng của tôi xuống dưới 15%.”
Trần theo ROI: 7,270 tỷ	“Ở trên mức này, lợi nhuận trên số vốn chủ lớn nhất tôi phải chuẩn bị xuống dưới 25%.”
Trần theo IRR: 7,932 tỷ	“Đây là mức để dòng tiền vốn chủ còn đạt khoảng 25%/năm; trong case này tiêu chí Margin chặt hơn.”
GIÁ MUA TRẦN CHUNG: 7,202 tỷ	Lấy thấp nhất. Giá chủ chào 9,5 tỷ đang cao hơn trần khoảng 2,298 tỷ; khoảng giảm tương đương 24,2% giá chào.

Trần Margin7,202 tỷ

Trần ROI7,270 tỷ

Trần IRR7,932 tỷ

Trần chungthấp nhất · 7,202 tỷ

Không chỉ đàm phán giá — hãy đàm phán điều kiện

Điều kiện	Cách đàm phán
Thời gian và điều kiện thẩm định	Đặt cọc ở mức hợp lý, dành đủ thời gian kiểm sổ, quy hoạch, hiện trạng xây dựng, kết cấu và nghĩa vụ tài chính.
Giải chấp / xóa hạn chế giao dịch	Nếu tài sản đang thế chấp, ghi rõ trình tự và điều kiện giải ngân để không đưa tiền trước khi tài sản đủ điều kiện chuyển nhượng.
Xử lý sai hiện trạng / hồ sơ	Yêu cầu người bán hoàn thiện phần thuộc trách nhiệm của họ hoặc phản ánh chi phí - thời gian vào giá mua.
Rủi ro kỹ thuật đã phát hiện	Thấm, móng, điện nước, tường chung, mái... có thể chuyển thành căn cứ giảm giá vì đây là chi phí bắt buộc để đạt giá bán sau sửa.
Thuế và phí	Ghi rõ bên nào chịu từng khoản. Nếu bên mua chịu thuế thay bên bán, đưa đúng chi phí vào file trước khi chốt giá.
Mốc bàn giao	Hiện trạng, công tơ, chìa khóa, hồ sơ kỹ thuật và quyền tiếp cận thi công phải rõ để không kéo dài thời gian nắm giữ.

Lưu ýĐây là gợi ý thương lượng về mặt kinh tế. Điều khoản đặt cọc, giải chấp, phạt vi phạm, điều kiện chuyển nhượng và phân bổ thuế/phí cần luật sư rà soát theo hồ sơ cụ thể.

9. Chế độ nâng cao — khi nào mới xem engine

Mô hình cố ý để học viên làm phần lớn công việc ở 01_NhapNhanh. Các sheet bên dưới dùng để giải thích vì sao, kiểm toán hoặc bảo trì; không phải nơi “sửa cho ra số đẹp”.

Tình huống	Sheet cần xem	Cần nhìn gì
Muốn biết vì sao vốn chủ phải chuẩn bị tới 6,496 tỷ	05_DongTien	Từng tháng tiền mua, cải tạo, hoàn công, nắm giữ, lãi, vay/trả gốc và tiền bán; cột lũy kế xác định đáy vốn chủ.
Muốn kiểm tra giá mua trần hình thành thế nào	08_QuetGiaMua	61 mức giá từ 50%-150% giá chào; exact check ở giá mua hiện tại; residual cho Margin/ROI; IRR quét + nội suy.
Dashboard báo FAIL/WARN	94_KiemNguoc	13 phép kiểm: dòng tiền = lợi nhuận, tiền sửa chi đủ, horizon, scanner khớp engine, stress cơ sở khớp, input sanity, phân bổ 100%...
Muốn xem toàn bộ biến engine đọc	01_DauVao	Các liên kết từ Nhập nhanh, tổng tháng, tax floor, hậu sửa, các tham số chính sách. Chủ yếu để audit, không sửa.
Luật/thuế thay đổi	97_ThamSo_ChinhSach + 98_Nguon_CapNhat	Sửa đúng tham số chính sách, ghi nguồn, hiệu lực và ngày kiểm tra; không sửa số cứng trong công thức.

Giá mua trần - tại sao đáng tin hơn lưới quét thô

1Margin

Máy quét nội suy trên hàm dư của điều kiện Margin, vốn tuyến tính theo giá mua trong từng đoạn → ra nghiệm chính xác trong đoạn, thay vì nội suy trực tiếp trên tỷ lệ.

2ROI

Tương tự, nội suy trên hàm dư Lợi nhuận - ROI mục tiêu × vốn chủ → nghiệm đúng hơn nội suy tỷ lệ.

3IRR

Vẫn dùng 61 mức giá + nội suy trên IRR, sau đó làm tròn xuống 1 triệu đồng để nghiêng về phía an toàn. Với mục tiêu mặc định 25%, IRR không phải tiêu chí ràng buộc của case mẫu.

Không mở rộng engine quá 60 thángDự án >24 tháng vẫn chạy, nhưng Dashboard cảnh báo vì không còn là flip ngắn hạn điển hình. Trên 60 tháng phải dùng mô hình khác hoặc mở rộng engine.

10. Kiểm soát chất lượng & bảo trì

Những gì file tự chặn

Ô / nhóm	Quy tắc
Giá, chi phí, diện tích	Không âm; nhiều ô có giới hạn số học hợp lý.
Tỷ lệ vay / lãi suất / %	Nhập dưới dạng tỷ lệ 0-100%; không gõ 10 nếu muốn 10%.
Số tháng từng giai đoạn	Số nguyên 0-60; tổng thiết kế + thi công + hoàn công + bán phải từ 1 đến 60 tháng.
Ô chọn	Chỉ nhận giá trị trong danh sách: ĐẠT / CHƯA XÁC MINH / KHÔNG ĐẠT / KHÔNG ÁP DỤNG; CÁ NHÂN / DOANH NGHIỆP...
Ô công thức	Khóa mềm bằng Data Validation STOP. Không dán đè lên vùng công thức vì paste có thể phá khóa mềm.

13 phép kiểm ngược - sức khỏe của engine

1) Tổng dòng tiền vốn chủ = lợi nhuận sheet 02.
2) Toàn bộ tiền cải tạo đã đi vào dòng tiền. · 3) Tiền hoàn công/cập nhật đã đi vào dòng tiền.
4) Tổng tháng nằm trong horizon 60 tháng. · 5) Cảnh báo nghiệp vụ nếu dự án >24 tháng.
6-9) Máy quét exact check khớp lợi nhuận, Margin, ROI, IRR của engine chính.
10) Stress test cơ sở = engine chính về lợi nhuận.
11) Input sanity: tỷ lệ/tháng/giá trong phạm vi; tổng tháng ≥1.
12) Phân bổ cải tạo theo mốc = 100% ngân sách.
13) Stress test cơ sở = engine chính về vốn chủ cực đại (tháng bán = 0 chuyển WARN do timing giản lược).

Cập nhật chính sách, phần mềm & bảo trì

Khi luật hoặc thuế thay đổi

Mở 97_ThamSo_ChinhSachSửa đúng tham số và chỉ ra phiên bản mới.
Ghi nguồn ở 98_Nguon_CapNhatGhi số hiệu, hiệu lực, link nguồn chính thức và ngày kiểm tra.
Không nhúng số luật mới vào công thứcKhông nhúng số luật mới trực tiếp vào nhiều công thức.

Yêu cầu phần mềm

Khuyến nghị

Microsoft Excel 2016 trở lên hoặc Excel 365 trên Windows/Mac.

Có thể mở

WPS/LibreOffice có thể mở nhưng màu điều kiện, Data Validation và hiển thị có thể khác.

Không khuyến khích

Google Sheets cho bản phát hành chính thức.

Quy tắc bảo trìLuôn giữ một bản phát hành gốc. Nếu cần thử sửa engine, Save As sang tên phiên bản mới trước. Sau thay đổi phải chạy 94_KiemNguoc và bộ test regression trước khi phát cho học viên.

11. Câu hỏi thường gặp & lỗi hay mắc

Tình huống	Trả lời
Tôi đã điền số nhưng Dashboard vẫn báo “DỮ LIỆU MẪU”	Ở 01_NhapNhanh, ô xác nhận phải là ĐÃ XÁC NHẬN. Chỉ chọn sau khi thực sự thay toàn bộ số mẫu.
Kết luận màu xám “CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU”	Còn ít nhất một cổng pháp lý/kỹ thuật hoặc giá tính thuế tối thiểu khi bán ở trạng thái CHƯA XÁC MINH.
Excel không cho nhập số	Đọc thông báo validation. Lỗi hay gặp: % nhập 10 thay vì 10%, tháng ngoài 0-60, tổng tháng = 0, giá trị âm.
Thiết kế hoặc thi công = 0 tháng có được không?	Được. Engine dồn tiền đúng mốc và không nuốt chi phí. Tổng dự án vẫn phải ≥1 tháng.
Bán = 0 tháng có được không?	Được nếu đã có khách chờ. Một vài kiểm ngược ROI/vốn chủ kịch bản có thể WARN do timing chi cuối kỳ, không phải lỗi engine.
Dự án 30 tháng có chạy không?	Có, engine chạy đến 60 tháng. Trên 24 tháng sẽ WARN vì rủi ro vốn/thoát hàng cao hơn flip điển hình.
Muốn làm dự án 62 tháng	Không dùng mô hình này để đại diện toàn bộ dự án. 94_KiemNguoc sẽ FAIL do vượt horizon.
Giá mua trần không hiện / trống	Một tiêu chí chưa tìm được trong lưới hoặc mục tiêu bất khả thi trong dải quét. Kiểm tra 08_QuetGiaMua và tham số lưới ở 97.
Tại sao lợi nhuận dương mà vẫn không MUA?	MUA đòi đồng thời không vượt trần và đạt Margin, ROI, IRR, thời gian mục tiêu. Lãi tuyệt đối chưa đủ.
Vốn chủ cực đại sao cao hơn số tiền tôi nghĩ phải bỏ?	Vì tính đáy dòng tiền trước khi bán: vốn mua + phần sửa + chi phí nắm giữ + lãi + phí phát sinh, sau khi trừ vay.
All-in/m² cao hơn nhiều đơn giá sửa cơ bản	All-in gồm thiết kế/GP, gia cố, staging và dự phòng; đơn giá sửa cơ bản chỉ là một phần.
Đổi số mà Dashboard không đổi	Kiểm tra Calculation Options = Automatic; tính lại workbook.
Muốn làm nhiều phương án	Save As thành file A/B/C. Không sửa đi sửa lại trên cùng một file rồi mất lịch sử phương án.

12. Thuật ngữ

Thuật ngữ	Nghĩa trong file này
Giá as-is	Giá trị ước tính của căn nhà ở hiện trạng hiện tại, trước cải tạo.
Giá bán cơ sở / Xấu / Tốt	Ba giả định giá thoát hàng sau sửa; Cơ sở chạy engine chính, Xấu/Tốt dùng stress test.
Ngân sách cải tạo all-in	Toàn bộ chi phí sửa cơ bản + thiết kế/hồ sơ + gia cố đặc biệt + staging + dự phòng.
Chi phí nắm giữ	Chi phí cố định theo tháng trong thời gian giữ tài sản: bảo vệ, điện nước nền, quản lý, phát sinh...
Giá bán hòa vốn	Mức giá bán làm lợi nhuận ròng bằng 0 sau khi tính đủ chi phí và thuế theo chế độ đã chọn.
Margin	Lợi nhuận ròng / tổng chi phí kinh tế.
Vốn chủ cực đại	Số vốn chủ lớn nhất phải chuẩn bị, lấy theo đáy lũy kế dòng tiền trước khi nhận tiền bán.

Thuật ngữ	Nghĩa trong file này
ROI vốn chủ	Lợi nhuận ròng / vốn chủ cực đại.
IRR vốn chủ	Suất sinh lời nội bộ của dòng tiền vốn chủ theo tháng, quy đổi theo năm.
Giá mua trần	Mức giá mua cao nhất còn đáp ứng tiêu chí mục tiêu; trần chung = thấp nhất của trần Margin, ROI, IRR.
Value creation multiple	(Giá bán sau sửa - giá as-is) / ngân sách cải tạo. Cho biết 1 đồng sửa kỳ vọng tạo bao nhiêu đồng chênh giá trị.
Tax floor / giá tính thuế tối thiểu	Mức tối thiểu dùng làm cơ sở tính thuế khi giá hợp đồng thấp hơn mức theo quy định hiện hành.
Stress test	Thử thương vụ trong các điều kiện xấu/cơ sở/tốt về giá bán, chi phí, thời gian và lãi suất.
Residual	Hàm dư của một điều kiện mục tiêu. Mô hình dùng residual tuyến tính để giải chính xác trần Margin và ROI trong đoạn.
Soft-lock	Khóa mềm bằng Data Validation STOP; chống gõ trực tiếp nhưng có thể bị phá nếu dán đè.
Kiểm ngược	Các phép đối chiếu độc lập giữa engine, dòng tiền, máy quét và stress test để phát hiện tiền mất/đếm trùng/lệch logic.

13. Giả định pháp luật, thuế đang dùng

Cập nhật đến 18/09/2026. Các tham số nằm ở 97_ThamSo_ChinhSach; nguồn và ngày kiểm tra nằm ở 98_Nguon_CapNhat. Khi có văn bản mới, cập nhật ở đó và phát phiên bản mới - không sửa số cứng rải rác trong công thức.

Nội dung	Giá trị đang dùng	Căn cứ / lưu ý
TNCN cá nhân chuyển nhượng BĐS	2% × giá chuyển nhượng	Luật 109/2025/QH15; NĐ 253/2026/NĐ-CP.
Giá tính TNCN khi giá hợp đồng thấp	MAX(giá HĐ, mức tối thiểu theo quy định)	NĐ 253/2026/NĐ-CP: đối chiếu bảng giá đất/hệ số điều chỉnh và giá nhà/công trình theo quy định.
Lệ phí trước bạ nhà, đất	0,5% × giá tính LPTB	NĐ 10/2022/NĐ-CP và các sửa đổi hiện hành; giá HĐ cao hơn giá do địa phương ban hành thì dùng giá HĐ theo NĐ 175/2025/NĐ-CP.
NĐ 202/2026/NĐ-CP về LPTB	Chưa áp dụng trong bản hiện hành	Văn bản đã ban hành nhưng có hiệu lực từ 01/03/2027.
TNDN chuyển nhượng BĐS của doanh nghiệp	20% trên thu nhập tính thuế BĐS (ước tính quản trị)	NĐ 320/2025/NĐ-CP. Kế toán phải xác định thu nhập/chi phí được trừ và nghĩa vụ thực tế.
Luật Xây dựng mới	Luật 135/2025/QH15	Có hiệu lực chính từ 01/07/2026; mô hình không tự kết luận trường hợp nào phải xin phép.
Quản lý hoạt động xây dựng	NĐ 217/2026/NĐ-CP	Hiệu lực 01/07/2026. Cổng giấy phép sửa chữa/cải tạo và hồ sơ sau sửa phải xác minh theo tài sản.
Horizon engine	Tối đa 60 tháng; >24 tháng cảnh báo	Quy tắc nội bộ mô hình, không phải quy định pháp luật.

Phần pháp lý không được “tự động hóa” thành ĐẠT

Phải xác minh trước khi ra quyết địnhViệc có phải xin phép sửa chữa, có phải hoàn công/cập nhật tài sản, cách xử lý hiện trạng sai phép, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ thuế và phí phụ thuộc hồ sơ cụ thể và địa phương. File chỉ buộc người dùng phải xác minh trước khi ra quyết định. Xem đầy đủ phạm vi sử dụng và giới hạn trách nhiệm ở trang cuối tài liệu.

Nguồn chính thức lưu trong sheet 98

Cổng Thông tin điện tử Chính phủ / Cơ sở dữ liệu văn bản Chính phủ cho:

NĐ 253/2026
NĐ 10/2022 và sửa đổi
NĐ 320/2025
Luật Xây dựng 135/2025
NĐ 217/2026

Cập nhật 21/09/2026Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/09/2026 yêu cầu hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hồ sơ dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện/trình Quốc hội, chưa dùng để thay thế quy định hiện hành trong mô hình. Khi văn bản mới được ban hành và có hiệu lực, cập nhật nguồn tham chiếu trong file trước, sau đó mới điều chỉnh tham số.

Quy tắc cập nhậtChỉ ra phiên bản mới khi có thay đổi chính sách thuế - pháp lý ảnh hưởng tham số hoặc có thay đổi engine/tính năng thật sự cần. Không sửa trực tiếp bản đã phát cho học viên.

Trang cuối · dùng ngay tại bàn đàm phán

Checklist trước khi đặt cọc / ký hợp đồng mua

Hồ sơ & dữ liệu

Sổ/GCN, chủ thể, hôn nhân/đồng sở hữu/thừa kế đã xác minh bằng hồ sơ thật.
Quy hoạch, chỉ giới, hành lang, lộ giới và ranh giới/lối đi đã kiểm tra.
Hiện trạng xây dựng đã đối chiếu hồ sơ; phạm vi sửa và yêu cầu giấy phép đã rõ.
Có khảo sát kết cấu, thấm, điện nước, mái/móng và báo giá cải tạo.
Phương án hoàn công/cập nhật sau sửa đã xác định nếu có phát sinh.
Giá bán cơ sở có dữ liệu so sánh đủ tốt; không chỉ dựa vào giá rao.

Kết quả trên Dashboard

94_KiemNguoc không có FAIL; hiểu mọi WARN.
Giá bán cơ sở trên hòa vốn với biên hợp lý; kịch bản Xấu đã được đọc.
Margin ≥ mục tiêu; ROI ≥ mục tiêu; IRR ≥ mục tiêu ở mức giá mua dự kiến.
Giá mua dự kiến ≤ GIÁ MUA TRẦN; biết tiêu chí nào đang ràng buộc.
Giá tính thuế tối thiểu khi bán đã được xác minh; phân bổ thuế/phí trong hợp đồng rõ.
Luật sư, kỹ sư/đơn vị xây dựng và kế toán/thuế đã kiểm tra lại cho chính tài sản.

Đọc trước khi dùng số liệu của file để ra quyết định

Lưu ý khi sử dụng bộ công cụ này

Bộ công cụ và tài liệu này được biên soạn trong khuôn khổ chương trình đào tạo của APH EDU, nhằm giúp Anh/Chị có thêm góc nhìn định lượng và một khung kỷ luật giá trước khi xuống tiền. Nó không thay thế quyết định của Anh/Chị. Có năm nội dung Anh/Chị cần nắm rõ.

Đây là công cụ mô phỏng tài chính, không phải chứng thư thẩm định giá. Kết quả trong file không có giá trị làm căn cứ chính thức để vay vốn, thế chấp, kê khai thuế, giải quyết tranh chấp hay thực hiện thủ tục pháp lý; cũng không thay thế ý kiến của luật sư, kỹ sư khảo sát kết cấu, nhà thầu, kế toán/thuế và khảo sát hiện trường.
Kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào số liệu và giả định Anh/Chị nhập. File không tự kiểm chứng giá mua, giá as-is, chi phí cải tạo, tiến độ thi công/hồ sơ hay giá bán. Số liệu trong case mẫu chỉ để học cách dùng, không phải benchmark thị trường. Đầu vào sai thì giá mua trần sai theo, dù bảng tính vẫn cho ra một con số trông rất chắc chắn.
Không cam kết kết quả, không cam kết lợi nhuận. Giá mua trần, Margin, ROI, IRR, giá bán hòa vốn đều là ước tính theo giả định tại thời điểm tính. Diễn biến thị trường, thay đổi chính sách, tiến độ hồ sơ và kết quả đàm phán có thể làm thực tế khác đi. Không nội dung nào trong tài liệu này là cam kết một mức lợi nhuận cụ thể, hay lời khuyên đầu tư / pháp lý / thuế cho trường hợp riêng của Anh/Chị.
Tham chiếu pháp lý và thuế có thời hạn. Nguồn tại sheet 97/98 được rà soát đến ngày 18/09/2026 và có thể đã thay đổi. Việc có phải xin phép sửa chữa, hoàn công/cập nhật tài sản phụ thuộc hồ sơ cụ thể và địa phương; nghĩa vụ thuế phụ thuộc tư cách chủ thể và cấu trúc giao dịch — phải xác minh lại cho từng căn nhà và từng chủ thể cụ thể.
Trách nhiệm và giới hạn. Quyết định đặt cọc, ký hợp đồng, vay vốn và cải tạo là quyết định của Anh/Chị. Trong phạm vi pháp luật cho phép, đơn vị phát hành không chịu trách nhiệm đối với thiệt hại gián tiếp, mất cơ hội hoặc lợi nhuận kỳ vọng phát sinh từ việc sử dụng công cụ. Không nội dung nào ở đây nhằm hạn chế các quyền của Anh/Chị được pháp luật bảo vệ.

Quyết định cuối cùng thuộc về Anh/ChịVai trò của bộ công cụ và của tôi là cung cấp thêm dữ liệu, khung kỷ luật và sự phản biện — để Anh/Chị có cơ sở quyết định tốt hơn, chứ không phải để thay Anh/Chị quyết định.

Đơn vị phát hành: Công ty Cổ phần Học viện Giáo dục Đào tạo An Phát Hưng · MST 0109916136 — thương hiệu APH EDU
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.

AN TOÀN TRƯỚC
LỢI NHUẬN SAU

Dương Đình Châu · Mô hình Mua nhà cũ – Sửa chữa/Cải tạo – Bán lại

Hướng dẫn sử dụng · tháng 9/2026

XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ → Hướng dẫn đọc miễn phí · file Excel và bản PDF dành cho học viên

Mô hình Mua nhà cũSửa chữa / Cải tạoBán lại

Mục lục

Cách đọc tài liệu này

Học viên lần đầu dùng

Đã quen mô hình tài chính

Giảng viên / người bảo trì file

1. Công cụ này làm gì, cho ai

CỬA 1Pháp lý & kỹ thuật

CỬA 2Sửa được & tạo giá trị?

CỬA 3Đáng đầu tư?

CỬA 4Được phép mua bao nhiêu?

Ai nên dùng

5 con số quyết định · 4 trạng thái kết luận

5 con số quyết định

4 trạng thái kết luận

2. Cấu trúc file — 14 sheet và dòng chảy dữ liệu

Sheet 06–99 · ba nguyên tắc đi trong file

Ba nguyên tắc khi đi trong file

3. Bắt đầu trong 15 phút — 6 bước

4. Hướng dẫn điền từng nhóm ô · tài sản & giá

Nhìn nhanh 01_NhapNhanh - bộ số mẫu

Nhóm ô cổng pháp lý · sổ, quy hoạch, chủ thể

Nhóm ô cổng kỹ thuật, mua & cải tạo

Nhóm ô tiến độ, nắm giữ & vay

Nhóm ô bán hàng & thuế

Mục tiêu đầu tư & ô xác nhận

Ba câu hỏi bắt buộc trước khi bấm “ĐÃ XÁC NHẬN”

5. Sheet Cải tạo (03_CaiTao) — phần dễ làm mất biên nhất

Chỉ số mẫu của 03_CaiTao

Bốn mốc giải ngân

6. Đọc Dashboard (07_Dashboard)

Màu của kết luận

Xanh

Cam

Đỏ

Xám

Ba tầng phân tích trên Dashboard

3 kịch bản stress test · bộ số mẫu

7. Case mẫu: nhà 80 m² — 220 m² sàn

Đọc kết quả case mẫu

Bài học cho học viên

Sửa đẹp ≠ thương vụ tốt

So với hòa vốn

Khóa trước khi cọc

8. Dùng con số để đàm phán giá mua

Không chỉ đàm phán giá — hãy đàm phán điều kiện

9. Chế độ nâng cao — khi nào mới xem engine

Giá mua trần - tại sao đáng tin hơn lưới quét thô

1Margin

2ROI

3IRR

10. Kiểm soát chất lượng & bảo trì

Những gì file tự chặn

13 phép kiểm ngược - sức khỏe của engine

Cập nhật chính sách, phần mềm & bảo trì

Khi luật hoặc thuế thay đổi

Yêu cầu phần mềm

Khuyến nghị

Có thể mở

Không khuyến khích

11. Câu hỏi thường gặp & lỗi hay mắc

12. Thuật ngữ

13. Giả định pháp luật, thuế đang dùng

Phần pháp lý không được “tự động hóa” thành ĐẠT

Nguồn chính thức lưu trong sheet 98

Checklist trước khi đặt cọc / ký hợp đồng mua

Hồ sơ & dữ liệu

Kết quả trên Dashboard

Lưu ý khi sử dụng bộ công cụ này

AN TOÀN TRƯỚCLỢI NHUẬN SAU

Mô hình Mua nhà cũ
Sửa chữa / Cải tạo
Bán lại

AN TOÀN TRƯỚC
LỢI NHUẬN SAU