“Sau khi tính đủ chuyển mục đích, hạ tầng, tách thửa, vốn vay, tồn kho và rủi ro pháp lý — tôi được phép trả tối đa bao nhiêu cho mảnh đất này?”
Đọc mục 1, 3, 5, 6 rồi mở file làm theo.
Đọc mục 2, 6, 8, 9, 10.
Đọc thêm mục 11 và trang cuối.
9 BLOCKER + 3 MAJOR; quy hoạch, chuyển mục đích, tách thửa, hạ tầng, chủ thể.
Diện tích bán được, số lô, giá vốn/m², lô đủ điều kiện, tồn kho.
Vốn chủ, lãi vay, thuế, hoàn vốn, IRR, NPV.
Hòa vốn, trần biên LN, trần IRR, biên an toàn.
| Kết luận | Khi nào |
|---|---|
| CÓ THỂ TIẾP TỤC THẨM ĐỊNH / ĐÀM PHÁN | Legal Gate đạt, giá không vượt trần, biên LN và IRR đạt, dư nợ cuối = 0. |
| CẦN ĐIỀU CHỈNH GIÁ / CHI PHÍ / TIẾN ĐỘ | Tài chính chưa đạt một hoặc nhiều ngưỡng. |
| CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU PHÁP LÝ | Còn BLOCKER hoặc lô bán chưa xác minh; số tài chính chỉ để tham khảo. |
| DỪNG — PHÁP LÝ KHÔNG ĐẠT | Có điều kiện pháp lý chặn thương vụ. |
| Sheet | Dùng để làm gì | Anh/chị cần sửa | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 00_HuongDan | Bản đồ file, nguyên tắc sử dụng, miễn trừ | Không | Quy trình 10 bước |
| 01_NhapNhanh ⭐ | Chế độ cơ bản: câu hỏi bằng lời thường | 26 ô + Legal Gate | Kết quả tức thời |
| 01_DauVao | Chế độ nâng cao: stress, mục tiêu, thuế | Chỉ khi hiểu rõ | Tháng kết thúc kinh tế |
| 02_PhapLy_QuyHoach | Cổng pháp lý 12 điều kiện | Không sửa trực tiếp | BLOCKER/MAJOR, Legal Gate |
| 03_ChiPhi_ChuyenDoi | Tổng chi phí nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, hạ tầng, quản lý, tài chính | Không | Tổng CP dự án sau thuế |
| 04_PhanLo_HaTang ⭐ | Phương án 100 lô + trạng thái pháp lý từng lô | Cột F khi có hồ sơ | DT bán, tồn kho, doanh thu đủ điều kiện |
| 05_BanHang | Doanh thu, thu hồi, lợi nhuận | Không | LN sau thuế, biên LN |
| 06_DongTien | Dòng tiền tháng, vay, lãi, trả gốc, hoàn vốn | Không | IRR, NPV, vốn chủ max |
| Sheet | Dùng để làm gì | Anh/chị cần sửa | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 07_HoaVon_GiaMuaTran ⭐ | Tổng hợp 4 mức giá mua | Không | Hòa vốn, trần biên LN, trần IRR, trần an toàn |
| 08_KichBan | Stress Xấu / Cơ sở / Tốt | Chọn kịch bản ở 01 | So nhanh hướng rủi ro |
| 09_Dashboard ⭐ | Màn hình ra quyết định | Không | 6 con số + kết luận + bảng rủi ro |
| 94_KiemNguoc | Binary search giá mua, tái tính cả financing | Không | Trần tự nhất quán, bước 100 triệu |
| 96_ThamSo_Model | Bản đồ tham số bảo trì | Không | 31 tham số cốt lõi + cảnh báo không chèn/xóa dòng |
| 97_ThamSo_PhapLy | Tham chiếu pháp lý / thuế | Chỉ khi chính sách đổi | Một nơi tra cứu |
| 98_Nguon_CapNhat | Nguồn pháp luật đang dùng | Cập nhật khi có văn bản mới | Số hiệu, link, ngày đối chiếu |
| 99_LichSu | Lịch sử phiên bản | Không | Theo dõi các vòng audit / sửa lỗi |
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Tài sản | Tỉnh / Thành phố | Theo vị trí thửa đất; quyết định quy định tách thửa áp dụng. | Chọn sai địa phương rồi dùng sai điều kiện tách thửa. |
| Tài sản | Diện tích hiện trạng | GCN + trích đo / đo thực tế. | Dùng diện tích rao bán thay cho diện tích pháp lý. |
| Tài sản | Loại đất hiện trạng | Đúng mục đích sử dụng trên GCN. | Gọi chung là “đất vườn” và bỏ qua loại đất cụ thể. |
| Mua | Giá chủ đang chào | Tổng giá trước phí; nhập VND đầy đủ. | Nhập 9.000 thay vì 9.000.000.000. |
| Pháp lý | DT dự kiến chuyển sang đất ở | Chỉ nhập phần có căn cứ quy hoạch / thủ tục. | Giả định 100% diện tích sẽ chuyển được. |
| Phân lô | DT đường / hạ tầng / không bán được | Bản vẽ sơ bộ + hành lang + phần phải chừa. | Chia toàn bộ diện tích thành lô bán. |
| Phân lô | Số lô dự kiến | Thiết kế sơ bộ, kiểm diện tích / kích thước / lối đi từng lô. | Chỉ lấy DT bán ÷ 100 m² mà không kiểm điều kiện địa phương. |
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Chi phí | Tiền sử dụng đất / chuyển mục đích | Ước tính có căn cứ hoặc thông báo của cơ quan có thẩm quyền; file không dùng % chung toàn quốc. | Lấy “mẹo” % trên mạng rồi áp mọi địa phương. |
| Chi phí | Hạ tầng + san lấp + điện nước + thoát nước | Báo giá theo phương án thật, cộng điều kiện địa hình. | Chỉ tính làm đường, quên thoát nước / điện / đấu nối. |
| Chi phí | Đo đạc / tách thửa / cấp GCN lô con | Báo giá + lệ phí + chi phí hồ sơ hợp pháp. | Gộp hết vào dự phòng và mất khả năng kiểm soát. |
| Quản lý | Chi phí quản lý dự án / tháng | Nhân sự, bảo vệ, hành chính, thuế đất, đi lại, kiểm tra hiện trường… | Không tính vì “tôi tự làm”. |
| Dự phòng | Tỷ lệ dự phòng chi phí mềm | Dùng cho biến động chuyển đổi / hạ tầng / pháp lý; mô hình mẫu 10%. | Nhân stress hai lần vào cùng một khoản. |
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Tiến độ | Tháng hoàn tất chuyển mục đích | Tính từ thời điểm mua; dùng mốc có cơ sở. | Lạc quan hóa vì “hồ sơ quen biết”. |
| Tiến độ | Tháng hoàn tất hạ tầng / tách thửa | Kế hoạch thi công + hồ sơ. | Cho bán trước khi hạ tầng / pháp lý đủ điều kiện. |
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Bán | Giá bán cơ sở | Khảo sát giao dịch thực / giá chốt hợp lý của sản phẩm tương đồng. | Lấy giá rao cao nhất làm giá bán. |
| Bán | Bắt đầu bán từ tháng | Sau mốc đủ điều kiện bán theo hồ sơ thực tế. | Bán trên mô hình trước khi pháp lý / hạ tầng hoàn tất. |
| Bán | Số tháng bán hết phần dự kiến tiêu thụ | Thời gian để bán lượng lô mục tiêu; stress Xấu sẽ kéo dài. | Dùng 1–2 tháng cho khu vực thanh khoản chậm. |
| Bán | Môi giới + marketing | % trên giá trị thu hồi; mẫu 2,5%. | Bỏ phí môi giới vì “tự bán”. |
| Bán | Tỷ lệ tiêu thụ trong kỳ | Mẫu 90%; phần còn lại thành tồn kho. | Mặc định bán 100% để làm đẹp LN. |
| Bán | Hệ số giá thoát tồn kho | Mẫu 0,8 × giá bán; dùng để haircut tồn kho. | Định giá tồn bằng 100% giá kỳ vọng. |
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Vốn | Tỷ lệ vốn vay | Tỷ lệ tài trợ giá mua + chuyển đổi + hạ tầng theo tiến độ. | Vay tối đa chỉ vì IRR vốn chủ tăng. |
| Vốn | Lãi suất vay | Lãi suất thực tế dự kiến, không chỉ lãi ưu đãi. | Quên thời gian chờ pháp lý làm lãi kéo dài. |
| Thuế | Thuế / phí bán trên doanh thu | Giả định tham chiếu; phải xác minh theo chủ thể. | Mặc định một thuế suất cho cá nhân / doanh nghiệp. |
| Thu hồi | Giá trị phần đất không chuyển đổi | Giá trị thu hồi giả định cuối vòng đời kinh tế. | Gán bằng 0 hoặc gán bằng giá đất ở. |
| Nhóm | Ô | Cách hiểu đúng | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Mục tiêu | IRR vốn chủ mục tiêu | Mặc định 20%/năm trong case mẫu; phản ánh mức sinh lời yêu cầu trên vốn chủ. | Hạ xuống để deal “đạt”. |
| Mục tiêu | Biên LN ròng / tổng vốn | Chuẩn mẫu 20%; cùng mẫu số với Dashboard và scanner. | So LN/doanh thu với mục tiêu LN/tổng vốn. |
| Mục tiêu | Biên an toàn giá mua | Chuẩn mẫu 10% so với trần đạt đồng thời. | Xem giá trần là giá phải mua. |
| Thuế | Thuế lợi nhuận / TNDN tham chiếu | 20% là tham số tham chiếu khi áp cho chủ thể doanh nghiệp; có công tắc Có/Không. | Coi 20% là nghĩa vụ mặc định cho mọi nhà đầu tư. |
| Lưới | Thời hạn lưới kiểm tra | Chỉ để hiển thị / cảnh báo; không làm thay đổi dòng tiền kinh tế. | Kéo lưới 60 tháng rồi tưởng dự án kéo dài 60 tháng. |
| Biến | Xấu | Cơ sở | Tốt |
|---|---|---|---|
| Giá bán | 0,85× | 1,00× | 1,08× |
| Chi phí chuyển đổi | 1,25× | 1,00× | 0,95× |
| Chi phí hạ tầng | 1,20× | 1,00× | 0,95× |
| Thời gian pháp lý | 1,40× | 1,00× | 0,90× |
| Tốc độ bán | 1,50× | 1,00× | 0,80× |
| # | Hạng mục bắt buộc | Tài liệu cần kiểm | Mức độ |
|---|---|---|---|
| 1 | GCN hợp lệ, đúng chủ, không tranh chấp / kê biên / hạn chế giao dịch | GCN + tra cứu | BLOCKER |
| 2 | Loại đất hiện trạng và thời hạn sử dụng phù hợp hồ sơ | GCN / trích lục | BLOCKER |
| 3 | Quy hoạch sử dụng đất & quy hoạch đô thị cho phép phương án dự kiến | Thông tin quy hoạch chính thức | BLOCKER |
| 4 | Có căn cứ / điều kiện chuyển mục đích phần diện tích dự kiến | Văn bản cơ quan thẩm quyền | BLOCKER |
| 5 | Không vướng hành lang bảo vệ / giao thông / thủy lợi / điện… | Bản đồ + chuyên ngành | BLOCKER |
| 6 | Đủ điều kiện tách thửa theo quy định cấp tỉnh / thành hiện hành | Quyết định địa phương | BLOCKER |
| 7 | Kích thước cạnh / diện tích / lối tiếp cận từng lô đạt yêu cầu | Bản vẽ + quy định địa phương | BLOCKER |
| 8 | Phương án đường / hạ tầng phù hợp, không tự tạo dự án trái quy định | Tư vấn pháp lý · quy hoạch | BLOCKER |
| 9 | Điều kiện kinh doanh / chuyển nhượng phù hợp tư cách chủ thể | Tư vấn pháp lý · thuế | BLOCKER |
| 10 | Nghĩa vụ tài chính đất đai được ước tính / xác nhận đủ | Thông báo / ước tính | MAJOR |
| 11 | Thuế & kê khai khi bán đã xác định theo cá nhân / doanh nghiệp | Tư vấn thuế | MAJOR |
| 12 | Phương án cấp GCN sau tách và thời gian xử lý có cơ sở | Văn phòng đăng ký đất đai | MAJOR |
Chỉ xanh khi các BLOCKER đạt theo logic của sheet 02_PhapLy_QuyHoach. Đây là cổng của cả thương vụ.
Mỗi lô dự kiến bán phải được xác nhận ĐẠT tại 04_PhanLo_HaTang (cột F). Lô chưa đạt thì doanh thu của lô đó không được tính vào mô hình.
| Trạng thái | Ý nghĩa khi ra quyết định |
|---|---|
| CHƯA XÁC MINH | Mặc định. Chưa có hồ sơ / căn cứ thật trong tay — không phải “tạm ổn”. |
| ĐẠT | Đã có hồ sơ, văn bản hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền để chứng minh. |
| KHÔNG ĐẠT | Có điều kiện chặn. Với BLOCKER, đây là lệnh dừng, không phải điểm trừ. |
| Khối | Cách đọc |
|---|---|
| Dòng 3–4 · Legal Gate | Trái là trạng thái pháp lý; phải là kết luận cuối. Nếu xám / đỏ, chưa được coi số tài chính là quyết định mua. |
| 6 con số | Giá chào · trần an toàn · DT bán · vốn chủ max · LN sau thuế · IRR vốn chủ. |
| Bảng hiệu quả | Đọc giá vốn/m², biên LN/tổng CP, hoàn vốn, dư nợ, NPV, khoảng cách trần. |
| BLOCKER | Mục tiêu = 0. Nếu còn > 0, đi xác minh trước. |
| Tồn kho | Không phải lỗi; là phần chưa bán trong kỳ và được haircut khi thu hồi. |
Có thể tiếp tục thẩm định / đàm phán.
Cần điều chỉnh giá / chi phí / tiến độ.
Dừng do pháp lý hoặc điều kiện chặn.
Chưa đủ dữ liệu pháp lý — tài chính chỉ là giả định.
| Chỉ số | Đọc thế nào |
|---|---|
| Hiệu suất đất bán được | DT bán / DT hiện trạng. Mẫu 56,7%; không có một “chuẩn đẹp” cho mọi thửa. |
| Giá vốn trực tiếp / m² bán | Chi phí trực tiếp trước bán hàng & tài chính / DT bán. Dùng so với giá bán stress. |
| Số lô & DT bình quân | Chỉ là thiết kế tài chính; phải quay lại kiểm điều kiện tách thửa thực tế. |
| Tồn kho cuối kỳ | Phần chưa tiêu thụ; thu hồi theo hệ số haircut. |
| Chỉ số | Đọc thế nào |
|---|---|
| Vốn chủ cực đại | Mức tiền chủ phải bỏ lớn nhất tại đáy lũy kế dòng tiền. |
| Tháng hoàn vốn | Tháng lũy kế vốn chủ quay về ≥ 0. Giá trị 999 = chưa hoàn vốn. |
| IRR vốn chủ | So với mục tiêu; nếu không tính được, engine dùng giá trị lỗi chặn thay vì “xanh giả”. |
| NPV tại IRR mục tiêu | Dương = tạo giá trị vượt suất sinh lời mục tiêu. |
| Dư nợ cuối mô hình | Mục tiêu = 0. |
| Chỉ số | Đọc thế nào |
|---|---|
| Hòa vốn kế toán | Giá mua cao nhất để LN sau thuế không âm (chưa phải giá nên mua). |
| Trần theo biên LN | Giá mua để biên LN / tổng CP vẫn ≥ mục tiêu 20%. |
| Trần theo IRR | Giá mua để IRR vốn chủ vẫn ≥ 20%/năm. |
| Trần đạt đồng thời | MIN(trần biên LN, trần IRR). |
| Trần an toàn | Trần đạt đồng thời × (1 − 10%). Đây mới là mốc đàm phán. |
| Kịch bản | LN sau thuế | Biên LN / tổng CP | IRR vốn chủ | Vốn chủ max | Kết thúc | Hoàn vốn |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Xấu | 1,309 tỷ | 5,7% | 5,8% | 14,063 tỷ | th.27 | th.27 |
| Cơ sở | 6,279 tỷ | 28,3% | 41,4% | 12,605 tỷ | th.20 | th.18 |
| Tốt | 8,309 tỷ | 37,2% | 60,8% | 12,331 tỷ | th.18 | th.16 |
Kịch bản Xấu vẫn có lãi kế toán 1,309 tỷ nhưng IRR chỉ 5,8% < mục tiêu 20%.
Giá mua quyết định rất mạnh vì nó kéo theo phí nhận chuyển nhượng, khoản vay, phí vay và lãi vay.
Đất không chuyển đổi và tồn kho phải có giá trị thu hồi thận trọng, nhưng không được “phù phép” thành tiền đã bán.
| Con số | Cách hiểu / cách nói |
|---|---|
| Hòa vốn 16,4 tỷ | Không dùng để trả giá. Đây chỉ là mốc “không lỗ” theo giả định hiện tại. |
| Trần biên LN 10,8 tỷ | Trên mức này, biên LN sau thuế / tổng vốn rơi dưới 20%. |
| Trần IRR 12,0 tỷ | Trên mức này, IRR vốn chủ rơi dưới 20%/năm. |
| Trần đồng thời 10,8 tỷ | Tiêu chí chặt hơn đang là biên LN. |
| Trần an toàn 9,72 tỷ | Giá đàm phán tối đa sau khi giữ 10% khoảng an toàn. |
| Tình huống | Sheet / ô | Cần chỉnh / cần đọc |
|---|---|---|
| Muốn thay mục tiêu đầu tư | 01_DauVao B49–B53 | IRR mục tiêu, biên LN mục tiêu, biên an toàn, min/max miền scanner. |
| Muốn stress sâu | 01_DauVao + 08_KichBan | Hệ số giá bán, chuyển đổi, hạ tầng, chậm pháp lý, tốc độ bán. |
| Muốn kiểm vòng đời kinh tế | 01_DauVao B67–B69 | B67 tự tính; B69 là lưới hiển thị. Không sửa B67 bằng tay. |
| Muốn hiểu giá mua trần | 94_KiemNguoc | Binary search 10 vòng; mỗi mức giá tái tính phí mua, vay, lãi, thuế và dòng tiền. |
| Muốn bảo trì công thức | 96_ThamSo_Model | Tra logic → ô chuẩn; tránh chèn/xóa dòng làm sai tham chiếu. |
| Luật / thuế thay đổi | 97 + 98 | Cập nhật tham chiếu và nguồn; không sửa số cứng rải rác trong công thức. |
Trong miền giá mua Min → Max, sheet 94_KiemNguoc dùng binary search để tìm ngưỡng theo 3 tiêu chí: hòa vốn, biên lợi nhuận và IRR. Mỗi bước không chỉ đổi “giá mua” mà tái tính lại phí mua, khoản vay, phí vay, lãi vay, thuế và dòng tiền 61 tháng. Bước làm tròn hiển thị 100 triệu.
| Ô / nhóm | Quy tắc |
|---|---|
| Diện tích | Không âm; DT chuyển đổi không được vượt hiện trạng; hạ tầng không được làm DT bán âm. |
| Số lô | > 0 và engine tối đa 100 lô. |
| Tỷ lệ vay | 0–80% theo validation hiện tại; nên kiểm lại năng lực vay thực tế. |
| Lãi suất | 0–30%/năm. |
| IRR mục tiêu | 0–100%. |
| Tỷ lệ tiêu thụ | > 0 và ≤ 100%. |
| Lưới kiểm tra | Nếu ngắn hơn vòng đời kinh tế, file cảnh báo nhưng economics vẫn bám B67. |
| IRR / NPV lỗi | Trả giá trị chặn, không được báo xanh giả. |
| Scanner | Cảnh báo nếu miền tìm kiếm / độ phân giải không đủ. |
Microsoft Excel 2016 trở lên, Windows hoặc Mac. File không dùng macro.
WPS / LibreOffice mở được nhưng màu điều kiện và validation có thể khác.
Google Sheets — file có engine nặng, dễ sai lệch và chậm.
| Tình huống | Trả lời |
|---|---|
| Dashboard vẫn xám “CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU PHÁP LÝ” | Còn BLOCKER chưa xác minh hoặc lô dự kiến bán chưa được chọn ĐẠT. Đây là đúng thiết kế. |
| Tôi đổi lưới 60 tháng mà số không đổi | Đúng. Lưới chỉ để hiển thị; vòng đời kinh tế bám tiến độ thực B67. |
| Tôi có thể dùng giá hòa vốn để mua không? | Không. Hòa vốn chỉ là mốc không lỗ. Giá ra quyết định là trần đạt đồng thời rồi trừ biên an toàn. |
| Tại sao 800 m² đất chưa chuyển đổi vẫn có giá trị? | File không gán 0; dùng giá trị thu hồi giả định riêng 2 triệu/m² trong case mẫu. Phải định giá riêng. |
| Tại sao còn tồn kho mà vẫn có lợi nhuận? | Tồn kho được haircut theo hệ số thoát tồn, không coi như đã bán đủ giá. |
| Kịch bản Xấu vẫn lãi, sao vẫn không đạt? | Vì IRR chỉ 5,8% < mục tiêu 20% và biên LN chỉ 5,7%. Có lãi chưa đủ để đáng đầu tư. |
| Giá mua trần 9,72 tỷ có phải giá thị trường? | Không. Đó là giá tối đa theo giả định & mục tiêu của riêng thương vụ này. |
| Thuế TNDN 20% có áp cho mọi người? | Không. Đây là tham số tham chiếu có công tắc; phải xác minh theo tư cách chủ thể / cấu trúc giao dịch. |
| Có thể dùng file để khẳng định tách được 17 lô? | Không. File chỉ mô phỏng tài chính. Điều kiện tách thửa phải xác minh theo địa phương và hồ sơ thật. |
| Muốn sửa công thức thì bắt đầu ở đâu? | Đọc 96_ThamSo_Model, 99_LichSu và nguồn 97/98 trước; tạo bản sao rồi mới sửa. |
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file |
|---|---|
| Legal Gate | Cổng pháp lý đứng trước kết luận tài chính. |
| BLOCKER | Điều kiện chặn: chưa xác minh / không đạt thì không ra quyết định cuối. |
| MAJOR | Điểm quan trọng phải hoàn thiện nhưng không cùng mức chặn như BLOCKER. |
| DT bán được | MIN(DT hiện trạng, DT chuyển đổi) − hạ tầng − phần giữ lại. |
| Sell-through | Tỷ lệ sản phẩm / lô dự kiến tiêu thụ trong vòng đời kinh tế. |
| Tồn kho cuối kỳ | Phần chưa bán; thu hồi theo hệ số haircut. |
| Haircut tồn kho | Hệ số giảm giá trị thu hồi của phần chưa bán. |
| Economic End Month | Tháng kết thúc kinh tế tự động, đã tính stress pháp lý / hạ tầng và tháng bán cuối. |
| Binary search | Cách tìm ngưỡng giá mua nhanh bằng thu hẹp miền lặp lại. |
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file |
|---|---|
| Vốn chủ cực đại | Âm lũy kế lớn nhất của dòng tiền vốn chủ — số tiền chủ phải chuẩn bị. |
| IRR vốn chủ | Suất sinh lời nội bộ của dòng tiền vốn chủ, quy đổi năm. |
| NPV | Giá trị hiện tại ròng tại suất sinh lời mục tiêu. |
| Payback | Tháng lũy kế dòng tiền vốn chủ quay lại ≥ 0. |
| Biên LN / tổng CP | LN sau thuế / tổng chi phí dự án. |
| Giá mua hòa vốn | Giá mua cao nhất để LN sau thuế không âm. |
| Trần theo biên LN | Giá mua cao nhất vẫn đạt biên LN mục tiêu. |
| Trần theo IRR | Giá mua cao nhất vẫn đạt IRR mục tiêu. |
| Biên an toàn | Phần cắt giảm khỏi trần đạt đồng thời trước khi dùng để đàm phán. |
| Nhóm | Nguồn / giả định đang tham chiếu | Cách dùng |
|---|---|---|
| Đất đai | Luật Đất đai 31/2024/QH15 | Nền tảng đất đai; đọc cùng văn bản sửa / hiệu lực. |
| Thi hành đất đai | Nghị định 102/2024/NĐ-CP | Hướng dẫn thi hành. |
| Tài chính đất | NĐ 103/2024, sửa bởi NĐ 291/2025; 07/VBHN-BTC 16/04/2026 | Tiền sử dụng đất / thuê đất — phải tính theo hồ sơ cụ thể. |
| Kinh doanh BĐS | Luật 29/2023/QH15 | Kiểm cấu trúc giao dịch / chủ thể. |
| Lệ phí trước bạ | NĐ 10/2022/NĐ-CP và văn bản liên quan | 0,5% chỉ là tham chiếu; căn cứ tính phải xác minh. |
| Thuế chuyển nhượng | 2% doanh thu — tham chiếu cho trường hợp cá nhân phù hợp | Không mặc định cho doanh nghiệp / dự án. |
| TNDN | Luật 67/2025/QH15; NĐ 320/2025; NĐ 141/2026 | 20% trong file là tham số tham chiếu, có công tắc. |
| Tách thửa | Quy định UBND tỉnh / thành nơi có đất | Không có một diện tích / kích thước tối thiểu chung toàn quốc. |
Dương Đình Châu · Mô hình Mua đất – Chuyển đổi – Phân lô / Tách thửa – Bán
Hướng dẫn sử dụng · tháng 9/2026
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ → Hướng dẫn đọc miễn phí · file Excel và bản PDF dành cho học viên