Mô hình thuê
& vận hành
khách sạn
Biết giá thuê trần trước khi ký · Hướng dẫn sử dụng
Một câu hỏi duy nhất trước khi ký hợp đồng thuê khách sạn
“Tôi có lấy lại được vốn chủ trước khi hết hợp đồng không, và tôi được phép trả tối đa bao nhiêu tiền thuê?”
NÊN THUÊPháp lý đủ, giá đòi ≤ giá thuê trần
ĐÀM PHÁN LẠICao hơn trần, trong ngưỡng 15%
KHÔNG THUÊVượt ngưỡng hoặc pháp lý không đạt
Triết lý sử dụng: AN TOÀN TRƯỚC — LỢI NHUẬN SAU
Mục lục
Tài liệu 35 trang, đi theo đúng thứ tự ra quyết định: pháp lý → sống được → đáng đầu tư → trả được bao nhiêu.
Cách đọc tài liệu này
Học viên lần đầu dùng
Đọc mục 1, 3, 6 rồi mở file làm theo. Quay lại mục 4 khi điền từng ô.
Đã quen mô hình tài chính
Đọc mục 2, 6, 8, 9.
Giảng viên / người bảo trì file
Đọc thêm mục 10 và 13.
Quy ước màu trong fileÔ VÀNG là ô Anh/Chị nhập; ô chữ xanh lá là ô liên kết tự động từ sheet khác
(không sửa); ô chữ xanh dương là số đang nhập; mọi ô còn lại là công thức, đã khóa.
1. Công cụ này làm gì, cho ai
Thuê một khách sạn đang hoạt động (hoặc một tòa nhà) rồi tự vận hành là mô hình rất phổ biến ở Việt Nam: vốn vào nhỏ hơn mua đứt,
nhưng rủi ro nằm ở chỗ tiền thuê là chi phí cố định lớn nhất, còn doanh thu phòng lại lên xuống theo mùa. Một rủi ro rất thường gặp là
khách sạn vẫn vận hành được, nhưng nhà đầu tư chưa kịp thu hồi phần vốn đã bỏ ra trước khi hợp đồng kết thúc.
Nguyên tắc vận hànhMô hình ép người dùng đi qua 4 cửa theo đúng thứ tự, cửa nào không qua thì dừng ở đó.
CỬA 1Pháp lý
5 mục: PCCC, ANTT, ATTP (nếu có F&B thuộc diện áp dụng), quyền chủ nhà, giấy phép công trình + đăng ký lưu trú.
CỬA 2Sống được?
Hòa vốn vận hành, hòa vốn tiền mặt, mùa thấp điểm, két có cạn không.
CỬA 3Đáng đầu tư?
Hoàn vốn thực, IRR vốn chủ, NPV, DSCR, đòn bẩy.
CỬA 4Trả được bao nhiêu?
Giá thuê trần theo 3 tiêu chí, khoảng cách với giá chủ đòi.
Ai nên dùng
- Nhà đầu tư cá nhân định thuê khách sạn 10–100 phòng để vận hành (mini hotel, khách sạn 2–3 sao, homestay quy mô lớn).
- Học viên các khóa đầu tư BĐS dòng tiền của APH EDU: dùng làm bài tập và làm hồ sơ thẩm định thật.
- Môi giới / tư vấn cần chứng minh với khách hàng vì sao một mức giá thuê là quá cao.
Công cụ này KHÔNG làm gì
Đây là công cụ hỗ trợ ra quyết định phục vụ đào tạo, không thay thế thẩm định pháp lý, kỹ thuật, kế toán và thuế cho từng tài sản cụ thể.
Mọi số mặc định là giả định để học, không phải chuẩn thị trường. Trước khi ký hợp đồng hoặc giải ngân phải có ý kiến của luật sư,
kế toán / thuế và đơn vị PCCC – xây dựng cho chính tài sản đó.
5 con số quyết định · các mức kết luận
Kết quả gom về 5 con số quyết định trên một màn hình và một dòng kết luận có màu.
5 con số quyết định trên Dashboard
1Vốn chủ THỰC phải bỏ (đã trừ vốn vay)
2Công suất hòa vốn TIỀN MẶT (sau gốc + lãi)
3Tháng hoàn vốn THỰC / tổng tháng thuê
4IRR vốn chủ cả đời hợp đồng so với mục tiêu
5GIÁ THUÊ TRẦN được phép trả (giá nêu với chủ)
Kết luận quy về 3 chữ: NÊN THUÊ · ĐÀM PHÁN LẠI · KHÔNG THUÊ
| Kết luận | Khi nào | Hành động |
|---|---|---|
| NÊN THUÊ | Pháp lý đủ điều kiện, giá chủ đòi ≤ giá thuê trần. | Chốt điều khoản, kiểm tra lại với kế toán và luật sư. |
| ĐÀM PHÁN LẠI | Giá chủ đòi cao hơn trần nhưng trong ngưỡng đàm phán (mặc định 15%). | Dùng con số trần và 3 tiêu chí ở mục 8 để thương lượng. |
| KHÔNG THUÊ Ở MỨC GIÁ HIỆN TẠI | Giá chủ đòi vượt trần quá ngưỡng đàm phán. | Chỉ quay lại khi chủ nhà hạ giá hoặc thay đổi cấu trúc (miễn thuê, cọc, thời hạn). |
| KHÔNG THUÊ | Có mục pháp lý KHÔNG ĐẠT, hoặc thương vụ không sống được kể cả miễn tiền thuê. | Bỏ, dù số tài chính có đẹp. |
| CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU PHÁP LÝ | Còn mục pháp lý ở trạng thái CHƯA XÁC MINH (mặc định khi mở file). | Đi xác minh đủ 5 mục rồi mới đọc kết luận. Dashboard vẫn cho xem “tài chính tạm cho” để tham khảo. |
2. Cấu trúc file — 13 sheet và dòng chảy dữ liệu
Học viên chỉ cần chạm vào 3 sheet: 01_NhapNhanh (nhập), 03_VanHanh (nhân sự) và 07_Dashboard (đọc kết quả).
Các sheet còn lại là engine tính toán, mở ra để hiểu sâu chứ không cần sửa.
01_NhapNhanh~40 ô vàng + bảng 12 tháng
01_DauVaoToàn bộ giả định (nâng cao)
02 · 03 · 04Vốn · P&L tháng · Hòa vốn & giá trần
05_DongTien180 tháng, thuế, vay, két
07_Dashboard5 con số + kết luận
Sheet hướng dẫn, nhập liệu & vốn
| Sheet | Dùng để làm gì | Anh/Chị cần sửa | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 00_HuongDan | Bản đồ file, nguyên tắc sử dụng, thuật ngữ nhanh, miễn trừ | Không | 4 nút điều hướng: NHẬP DỮ LIỆU · NHÂN SỰ · XEM KẾT QUẢ · HƯỚNG DẪN |
| 01_NhapNhanh ⭐ | Chế độ cơ bản. Câu hỏi bằng lời thường, trả lời vào ô vàng | Khoảng 40 ô + 12 tháng công suất/ADR | Số phòng, 5 mục pháp lý, tiền thuê, cọc, thời hạn, thi công, đầu tư, kênh bán, chi phí, pháp nhân, vay, 2 ô xác nhận, mục tiêu |
| 01_DauVao | Chế độ nâng cao: toàn bộ giả định của engine | Chỉ khi hiểu rõ (ô vàng); ô xanh lá là liên kết từ Nhập nhanh | Thuế chi tiết, gross-up thuế chủ nhà, VAT đầu vào, khấu hao, hạng phòng, kênh bán theo năm, lưới quét giá thuê |
| 02_VonDauTu | Bảng vốn ban đầu | Không | 3 loại vốn: vốn chết / thu hồi được / vốn vận hành; phần vay và phần chủ bỏ; cơ sở khấu hao thuế |
Sheet vận hành, dòng tiền & quyết định
| Sheet | Dùng để làm gì | Anh/Chị cần sửa | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 03_VanHanh ⭐ | P&L tháng chuẩn của năm ổn định | Cơ cấu nhân sự & lương (ô vàng) | Chi phí lao động đầy đủ (BH 21,5%, ăn ca, tháng 13…), doanh thu gross → net, GOP trước / sau tiền thuê, Net RevPAR, GOPPAR, CPOR, dòng tiền ròng cho vốn chủ |
| 04_HoaVon | Hòa vốn và giá thuê trần | Không | Công suất hòa vốn vận hành / tiền mặt; giá thuê tối đa theo 3 tiêu chí (GOP, hoàn vốn thực, IRR); con số đàm phán |
| 05_DongTien | Dòng tiền từng tháng đến hết hợp đồng (tối đa 180 tháng) | Không | Két dự trữ → chia cho chủ / chủ bơm thêm; hoàn vốn thực; thuế theo năm lịch có chuyển lỗ, tạm nộp quý; IRR, NPV, Cash-on-Cash, DSCR từng năm |
| 06_KichBan | 3 kịch bản xấu / cơ sở / tốt + 2 bảng độ nhạy | Độ lệch xấu / tốt; trục bảng | Ước tính nhanh trên tháng chuẩn để so sánh; số quyết định vẫn lấy ở 05 và 07 |
| 07_Dashboard ⭐ | Màn hình ra quyết định | Không | Cảnh báo dữ liệu mẫu → cổng pháp lý → 5 con số → dòng chênh lệch → kết luận có màu → 3 tầng phân tích sâu (thu gọn được) |
Sheet ẩn · sheet 00_HuongDan
Sheet ẩn (giảng viên bỏ ẩn khi cần: chuột phải vào tên sheet → Unhide).
| Sheet | Dùng để làm gì | Anh/Chị cần sửa | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| 08_QuetGiaThue | Máy quét: chạy lại trọn đời hợp đồng cho 15 mức giá thuê | Không | Tháng hoàn vốn thực và IRR từng mức giá → sheet 04 nội suy ra giá trần |
| 97_ThamSo_ChinhSach | Một chính sách – một nơi sửa | Chỉ khi luật đổi | Ngưỡng 1 tỷ, 3 tỷ, 50 tỷ, 10 tỷ; thuế suất 15/17/20%; giảm 30% 2026–27; VAT 8/10%, 4/5%; BH 21,5% và trần 50,6 tr; PCCC 7 tầng / 3.000 m²; chuyển lỗ 5 năm |
| 98_Nguon_CapNhat | Văn bản pháp luật đang dùng | Cột “Kiểm tra lần cuối” | Số hiệu, hiệu lực, link, ô đang dùng |
| 99_LichSu | Lịch sử phiên bản | Không | Chỉ để tra cứu |
3. Bắt đầu trong 15 phút — 5 bước
- Mở file & Save AsMở file bằng Microsoft Excel (2016 trở lên, Windows hoặc Mac). Nếu Excel hỏi “Enable Editing” thì chọn Enable. File không có macro, không cần bật gì thêm. Lưu ngay một bản sao với tên dự án của Anh/Chị (File → Save As) để luôn còn bản gốc.
- Bấm ▶ NHẬP DỮ LIỆUĐiền các ô vàng ở 01_NhapNhanh từ trên xuống. Ô nào có mũi tên là chọn từ danh sách; ô số thì gõ số. Nhập sai kiểu (chữ vào ô số, số phòng lẻ, thời hạn quá 15 năm, vay trên 95%…) Excel sẽ từ chối và báo lý do. Bảng 12 tháng: nhập công suất và giá phòng khách trả của năm ổn định, khảo sát trên OTA và đối thủ cùng hạng.
- Bấm ▶ NHÂN SỰSửa cơ cấu nhân sự và lương ở 03_VanHanh. Bảng mẫu 15 người cho 30 phòng chỉ để tham khảo. Sửa số lượng và lương thực trả từng chức danh; bảo hiểm, ăn ca, tháng 13 file tự tính.
- Xác minh 5 mục pháp lý và chọn CÓ ở hai ô xác nhậnMỗi mục pháp lý chọn ĐẠT / CẦN KHẮC PHỤC / KHÔNG ĐẠT sau khi đã xem hồ sơ thật. Hai ô xác nhận ở cuối sheet Nhập nhanh: “đã thay toàn bộ dữ liệu mẫu” và “đã rà soát nhân sự & lương”. Chừng nào còn CHƯA, dashboard giữ dòng cảnh báo đỏ.
- Bấm ▶ XEM KẾT QUẢĐọc theo thứ tự từ trên xuống: cảnh báo → cổng pháp lý → 5 con số → dòng chênh lệch giá → kết luận. Phần phân tích sâu bên dưới dòng 16 có thể thu gọn bằng nút [–] bên trái để màn hình chỉ còn phần quyết định.
Mẹo cho lớp họcGiảng viên yêu cầu học viên nộp 2 thứ: (1) file đã điền với hai ô xác nhận = CÓ, (2) ảnh chụp dòng kết luận.
Học viên nào nộp file còn cảnh báo “DỮ LIỆU MẪU” là chưa làm bài.
Sheet 01_NhapNhanh trông như thế nào
Cột “Trả lời (ô vàng)” là nơi duy nhất cần điền. Cột “Gợi ý” bên phải nhắc cách lấy số và văn bản pháp luật liên quan.
▶ NHẬP DỮ LIỆU01_NhapNhanh
▶ NHÂN SỰ03_VanHanh
5 mục pháp lý+ 2 ô xác nhận = CÓ
▶ XEM KẾT QUẢ07_Dashboard
Chừng nào còn CHƯA, dashboard giữ dòng cảnh báo đỏHai ô xác nhận ở cuối sheet Nhập nhanh: “đã thay toàn bộ dữ liệu mẫu”
và “đã rà soát nhân sự & lương”.
4. Hướng dẫn điền từng nhóm ô · chung & pháp lý
Nguyên tắcCác khoảng số trong bảng dưới đây chỉ là giả định tham khảo để bắt đầu, không phải benchmark thị trường.
Phải thay bằng báo giá và dữ liệu địa bàn của chính tài sản đang thẩm định.
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Chung | Số phòng kinh doanh | Số phòng thực bán sau cải tạo (không tính kho, phòng nhân viên). Chỉ nhận số nguyên 1–2.000. | Đếm cả phòng không đủ điều kiện bán. |
| Chung | Tháng / năm nhận bàn giao | Tháng dương lịch ký nhận mặt bằng. Dùng để gắn mùa vụ vào đúng tháng lịch và áp thuế suất đúng năm. | Nhập tháng khai trương thay vì tháng bàn giao. |
| Chung | Số ngày mỗi tháng | File tự tính theo lịch (28/29/30/31, có năm nhuận). Không cần nhập. | — |
| Pháp lý | Số tầng dùng xác định diện PCCC; tổng diện tích sàn | Theo hồ sơ công trình / quy chuẩn hiện hành. Từ 7 tầng hoặc từ 3.000 m² là diện phải thẩm định thiết kế và nghiệm thu PCCC (NĐ 105/2025 sửa bởi NĐ 347/2026). | Đếm tầng theo mắt nhìn; bỏ qua tầng hầm, tum. |
| Pháp lý | 5 mục: PCCC · ATTP · ANTT · quyền chủ nhà · giấy phép công trình + đăng ký lưu trú | Mặc định CHƯA XÁC MINH. Chỉ chuyển sang ĐẠT khi đã cầm hồ sơ thật. CẦN KHẮC PHỤC = có thể sửa được, ghi chi phí vào ô “PCCC, pháp lý, giấy phép”. KHÔNG ĐẠT = dừng. | Tin lời chủ nhà “PCCC anh lo rồi”; chọn ĐẠT cho xong để xem số. |
| Pháp lý | Thông báo lưu trú | Bắt buộc thông báo bằng văn bản tới cơ quan du lịch cấp tỉnh chậm nhất 15 ngày trước khi hoạt động (NĐ 168/2017). Xếp hạng sao là tự nguyện. | Nhầm “không xếp sao” với “không cần thông báo”. |
Nhóm ô thuê
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Thuê | Tiền thuê năm đầu | Giá chủ nhà đang đòi, VND/tháng. Đây là con số dashboard sẽ so với giá trần. | Nhập triệu thay vì đồng (120 thay vì 120.000.000). |
| Thuê | Số tháng đặt cọc / trả trước | Cọc hoàn lại cuối kỳ nếu suôn sẻ; trả trước được trừ vào các tháng thuê đầu. File không đếm hai lần. | Cộng cọc vào chi phí mất đi. |
| Thuê | Chu kỳ thanh toán 1 / 3 / 6 / 12 tháng | Theo hợp đồng. GOP vẫn ghi theo tháng, nhưng dòng tiền trả theo lịch. Trả 6–12 tháng một lần làm két cạn dù lãi. | Bỏ qua vì “tháng nào cũng như nhau”. |
| Thuê | Thời hạn thuê | Số năm, tối đa 15, có thể lẻ nửa năm (5,5). File chạy đúng số tháng rồi dừng, tiền cọc và két về đúng tháng cuối. | Nhập số tháng vào ô năm. |
| Thuê | Tăng giá thuê hàng năm; số tháng miễn thuê | Theo hợp đồng. Miễn thuê nên đòi ≥ số tháng thi công. | Thuê tăng 10%/năm, ADR chỉ tăng 3–5%. |
| Thuê | Giá thuê chủ nhà nêu là… | ĐÃ GỒM THUẾ – chủ tự nộp (phổ biến) hoặc CHỦ NHẬN RÒNG: bên thuê có thể phải nộp thay thuế của chủ. File tính VAT và TNCN theo quy định hiện hành, theo tổng doanh thu cho thuê của chủ và phần giảm trừ phân bổ cho hợp đồng, từng năm dương lịch; không mặc định cộng thẳng 10% vào giá thuê. | Tưởng 120 triệu ròng = 132 triệu chi phí cố định. Phải để file gross-up theo đúng doanh thu và ngưỡng thuế của chủ. |
Trả 6–12 tháng một lần làm két cạn dù lãiGOP vẫn ghi theo tháng, nhưng dòng tiền trả theo lịch của hợp đồng.
Nhóm ô thi công, đầu tư & 12 tháng năm ổn định
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Thi công | Số tháng thi công / xin phép | Cải tạo + PCCC + ANTT + đăng ký. Không có doanh thu nhưng vẫn trả thuê nếu hết miễn. | Nhập 0 vì “nhận là bán được ngay”. |
| Đầu tư | Diện tích và đơn giá cải tạo | Khách sạn hiện hữu làm mới: 1–2 tr/m². Từ nhà trống lên chuẩn 3 sao: 2,5–4 tr/m². Đo thực tế. | Lấy báo giá miệng của một nhà thầu. |
| Đầu tư | FF&E / nội thất mỗi phòng; thiết bị khu chung | Bổ sung một phần: tham khảo 30–40 tr/phòng. Với phòng ở phân khúc bán khoảng 1–1,2 triệu/đêm, sắm mới toàn bộ có thể tham khảo 60–80 tr/phòng. Tài sản này thu hồi được một phần khi thanh lý. | Quên bếp, giặt, máy phát, phần mềm quản lý. |
| Đầu tư | PCCC, pháp lý, giấy phép; dự phòng % | Chi phí hồ sơ, không gồm khắc phục lớn. Dự phòng 10% là mức tối thiểu cho cải tạo. | Dự phòng 0%. |
| Đầu tư | Vốn lưu động (tháng chi phí cố định) | Tiền mặt trong két để gánh ramp-up và mùa thấp. Mặc định 2 tháng. Két cạn là dashboard báo “chủ phải bơm thêm”. | Coi vốn lưu động là tiêu mất; nó thu về cuối kỳ. |
| 12 tháng năm ổn định | Công suất và ADR từng tháng lịch | Khảo sát giá bán thực trên Booking / Agoda của 3–5 đối thủ cùng hạng trong bán kính 1 km, theo mùa. ADR là giá khách trả (có VAT nếu chọn “đã gồm VAT” ở nâng cao). Thành phố lớn lệch nhẹ theo mùa; biển: thấp điểm 30–35%. | Lấy giá niêm yết thay vì giá bán thực; công suất 80% quanh năm. |
Nhóm ô ramp-up, kênh bán, chi phí & thuế
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Ramp-up | % công suất tháng khai trương | Tháng đầu thường chỉ đạt 50–60% mức ổn định vì chưa có đánh giá trên OTA. | Khai trương là đạt ngay 100%. |
| Ramp-up | Số tháng để đạt ổn định | 4–9 tháng tùy vị trí và ngân sách marketing. | — |
| Doanh thu phụ | Doanh thu NGOÀI giá phòng / phòng đã bán | Giặt là, minibar, tour, đưa đón, thuê xe. Ăn sáng đã gồm trong ADR thì không cộng lại. | Tính ăn sáng hai lần. |
| Kênh bán | Tỷ trọng doanh thu qua OTA năm 1 | Khách sạn mới thường 70–80% qua OTA, giảm dần khi có khách quen. Các năm sau chỉnh ở 01_DauVao. | Giả định 30% OTA từ năm đầu. |
| Kênh bán | Hoa hồng OTA bình quân | 15–20%, cộng thêm phí cổng thanh toán nếu có (ô nâng cao). | Quên phí thanh toán 2–3%. |
| Chi phí | Chi phí buồng biến đổi / phòng đã bán | Amenities, giặt, điện nước biến đổi, hoa hồng nội bộ. 100–200 nghìn/phòng đêm cho 2–3 sao. | Gộp vào chi phí cố định. |
| Chi phí | Điện nước nền, marketing, bảo trì cố định | Theo hóa đơn thật của khách sạn đang chạy hoặc khách sạn tương đương. Hành chính, bảo hiểm, chi phí khác ở 01_DauVao. | Marketing 0 đồng “vì đã có OTA”. |
| Thuế | Loại pháp nhân: HỘ KD / DOANH NGHIỆP | Quyết định cách tính thuế: hộ KD nộp GTGT trực tiếp trên doanh thu (4% năm 2026, 5% từ 2027) và TNCN 15% / 17% / 20% trên thu nhập theo ngưỡng doanh thu và phương pháp áp dụng; doanh nghiệp nộp VAT khấu trừ và TNDN 15/17/20% theo tổng doanh thu năm trước, có chuyển lỗ 5 năm. Cả hai đều tự áp giảm 30% năm 2026–2027 nếu đủ điều kiện. | Chọn hộ KD cho doanh thu 8–10 tỷ/năm mà không hỏi kế toán. |
Nhóm ô tài chính, xác nhận & mục tiêu
| Nhóm | Ô | Lấy số ở đâu / cách hiểu | Sai lầm hay gặp |
|---|---|---|---|
| Tài chính | Tỷ lệ vốn vay trên tổng vốn | Tối đa 95%. Dashboard chấm đòn bẩy: xanh ≤ 50%, vàng ≤ 70%, đỏ trên 70%. Vay để thuê khách sạn là vay không có tài sản thế chấp từ chính dự án, nên ngân hàng thường nhìn DSCR. | Vay 80–90% rồi mừng vì IRR vốn chủ cao. |
| Tài chính | Lãi suất vay năm | Lãi thả nổi thực tế sau ưu đãi, không lấy lãi ưu đãi 6 tháng đầu. | — |
| Tài chính | Thời hạn vay (tháng) | Nên ngắn hơn thời hạn thuê. Gốc + lãi trả đều hàng tháng. | Vay dài hơn hợp đồng thuê. |
| Xác nhận | Đã thay TOÀN BỘ dữ liệu mẫu? | Chọn CÓ khi mọi ô vàng ở sheet này là số của dự án thật. | Chọn CÓ khi mới sửa vài ô. |
| Xác nhận | Đã rà soát NHÂN SỰ & LƯƠNG ở 03_VanHanh? | Chọn CÓ sau khi sửa bảng nhân sự (mục 5). Dashboard chỉ tắt cảnh báo khi cả hai ô = CÓ. | Chạy với payroll mẫu 15 người. |
| Mục tiêu | Hoàn vốn chủ THỰC trong … % thời hạn thuê | Mặc định 50%: thuê 7 năm thì phải lấy lại vốn trong 42 tháng. Đây là tiêu chí thường chặt nhất khi tính giá trần. | Đặt 100%: hoàn vốn đúng lúc hết hợp đồng. |
| Mục tiêu | IRR mục tiêu trên vốn chủ | Mặc định 18%/năm để bù rủi ro vận hành, thanh khoản và rủi ro hợp đồng thuê. Không so với lãi tiết kiệm. | Hạ xuống 10% cho “đẹp số”. |
Nguyên tắc chung khi điềnMỗi con số phải trả lời được “lấy ở đâu”. Ghi nguồn (link OTA, báo giá, hóa đơn) ra một file riêng.
Số nào chưa có thì để mặc định và ghi chú, đừng bịa — dashboard sẽ vẫn còn cảnh báo cho tới khi Anh/Chị xác nhận.
5. Sheet Nhân sự (03_VanHanh) — chi phí lớn thứ hai sau tiền thuê
Trong case mẫu, chi phí lao động đầy đủ là 190,8 triệu/tháng, cao hơn cả tiền thuê 120 triệu. Người mới hay tính lương
“gross × số người” rồi quên 44,6% chi phí ngoài lương. File tách rõ:
- Quỹ lương thực trả = số lượng × lương bình quân từng chức danh (ô vàng).
- Bảo hiểm bắt buộc phía doanh nghiệp: 21,5% (BHXH 17% + BHYT 3% + BHTN 1% + TNLĐ-BNN 0,5%) là tỷ lệ ngân sách tham khảo trên lương đóng BH. Trần từng cấu phần áp theo quy định tương ứng: BHXH/BHYT 50,6 triệu/người từ 1/7/2026; BHTN có trần riêng bằng 20 lần lương tối thiểu vùng. File áp một trần chung 50,6 triệu cho cả 21,5%, chỉ lệch nhỏ với nhân sự lương trên trần. Tỷ lệ lương đóng BH so với lương thực trả chỉnh ở 01_DauVao.
- Ăn ca, phụ cấp, thưởng; đồng phục, đào tạo, khám sức khỏe (ô vàng).
- Payroll bổ sung: tháng 13, lễ Tết, tăng ca, thay ca nghỉ quy ra tháng.
Định biên tham khảo (chỉ để bắt đầu, phải khảo sát theo địa bàn)
| Hạng | Nhân sự / phòng | Lưu ý |
|---|---|---|
| Mini hotel, 2–3 sao | 0,3 – 0,5 | Lễ tân 3 ca × 7 ngày cần tối thiểu 4 người; buồng ≈ 14 phòng/người/ngày ở công suất 65–70% |
| 4 sao | 0,8 – 1,2 | Có F&B đầy đủ, bell, spa |
Sửa xong, quay lại 01_NhapNhanhChọn CÓ ở ô “Đã rà soát NHÂN SỰ & LƯƠNG”. Nếu không, dashboard hiện dòng:
“⚠ CHƯA RÀ SOÁT NHÂN SỰ & LƯƠNG – đang dùng payroll mẫu 15 người”.
Ba khối của sheet 03_VanHanh
KHỐI ACơ cấu nhân sự
Số lượng và lương từng chức danh (ô vàng).
KHỐI BChi phí cố định
Chi phí cố định hàng tháng.
KHỐI CKết quả tháng chuẩn
Doanh thu gross → net → GOP trước và sau tiền thuê → dòng tiền ròng cho vốn chủ.
190,8 trChi phí lao động đầy đủ / tháng (case mẫu)
120 trTiền thuê / tháng (case mẫu)
44,6%Chi phí ngoài lương hay bị quên
6. Đọc Dashboard (07_Dashboard)
Đọc theo thứ tự
| Khối | Cách đọc |
|---|---|
| Dòng 4 · Cảnh báo | Đỏ “DỮ LIỆU MẪU CHƯA ĐƯỢC XÁC NHẬN” hoặc “CHƯA RÀ SOÁT NHÂN SỰ”: kết quả bên dưới chưa phải của Anh/Chị. Xanh “✅ Dữ liệu dự án và nhân sự đã được xác nhận” mới đọc tiếp. |
| Dòng 6 · Cổng pháp lý & Kết luận cuối cùng | Trái: ĐỦ ĐIỀU KIỆN / CẦN KHẮC PHỤC / KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN / CHƯA ĐỦ DỮ LIỆU PHÁP LÝ. Phải: câu kết luận đầy đủ, đổi màu theo nội dung. Pháp lý KHÔNG ĐỦ thì dừng, số đẹp mấy cũng bỏ. |
| Dòng 9–13 · 5 con số | ① Vốn chủ thực phải bỏ (tổng vốn trừ vay). ② Công suất hòa vốn tiền mặt: dưới mức này là két phải gánh nợ. ③ Hoàn vốn thực / tổng tháng thuê: tháng mà tiền chủ cầm về cộng dồn ≥ vốn bỏ ra, KHÔNG cộng trước cọc và thanh lý. ④ IRR vốn chủ cả đời hợp đồng so với mục tiêu. ⑤ GIÁ THUÊ TRẦN: giá nêu tối đa để đồng thời hoàn vốn đúng hạn, IRR đủ, GOP đủ biên. |
| Dòng 15 · Dòng chênh lệch | “CHỦ ĐÒI X · GIÁ THUÊ TRẦN Y · CHÊNH ±Z / ±%” và ngay dưới là kết luận 3 chữ. Đây là con số mang đi đàm phán. |
| Dòng 16 · Lưới quét | Xanh “Lưới quét ĐỦ” nghĩa là giá trần nằm trong dải 15 mức máy quét đã chạy. Nếu báo đỏ, mở 01_DauVao nới lưới quét (mục 9). |
Màu của kết luận · Tầng 1 sống được không?
Xanh lá
NÊN THUÊ – giá đòi nằm trong trần.
Vàng cam
ĐÀM PHÁN LẠI hoặc GIÁ THUÊ ỔN nhưng còn điểm phải xử lý.
Đỏ
KHÔNG THUÊ / KHÔNG THUÊ Ở MỨC GIÁ HIỆN TẠI.
Xám
CHƯA XÁC MINH PHÁP LÝ – chỉ có “tài chính tạm cho”, chưa phải kết luận.
Ba tầng phân tích sâu (dòng 18 trở xuống, thu gọn được)
| Tầng 1 · Sống được không? | Đọc thế nào |
|---|---|
| Hòa vốn vận hành (GOP = 0) | Công suất tối thiểu để không lỗ vận hành. So với công suất tháng thấp điểm: thấp điểm dưới hòa vốn là tháng đó lỗ, két phải gánh. |
| Hòa vốn tiền mặt (sau gốc + lãi) | Cao hơn hòa vốn vận hành vì phải trả nợ. Đây là con số ② trên dashboard. |
| Tháng GOP âm nặng nhất; số tháng âm liên tục | Cho biết két phải chịu bao nhiêu và bao lâu. 4 tháng âm liên tục trở lên cần kế hoạch mùa thấp điểm. |
| Kiểm tra cơ cấu kênh bán | Direct = 1 − OTA − công ty phải dương. |
| Số năm GOP cả năm âm; tiền chủ phải bơm thêm | Bất kỳ năm nào GOP âm hoặc két cạn là dấu hiệu đỏ. |
Tầng 2 · Đáng đầu tư không?
| Chỉ số | Đọc thế nào |
|---|---|
| NPV tại IRR mục tiêu | Âm nghĩa là thương vụ không đạt suất sinh lời mục tiêu. Dùng khi IRR khó diễn giải vì dòng tiền đổi dấu. |
| Vốn chết; phần vốn dự án không thu hồi | Vốn chết = mất vào công trình, chi phí một lần. Phần không thu hồi gồm cả phần vay. Khác với vốn chủ thực bỏ ở ①. |
| Hoàn vốn THỰC; tháng bù đủ vốn chết (KPI phụ) | Hoàn vốn thực chỉ tính tiền chủ đã cầm về. “Bù đủ vốn chết” sớm hơn nhưng chỉ là KPI phụ vì cọc, thanh lý, két chỉ về khi hết hợp đồng. |
| IRR vốn chủ; Đòn bẩy; DSCR thấp nhất | IRR so mục tiêu. Đòn bẩy xanh/vàng/đỏ theo 50/70%. DSCR = (GOP sau thuê − thuế) / (gốc + lãi); dưới 1 là vận hành không tự trả nổi nợ, ngân hàng thường muốn ≥ 1,2–1,3. |
| Cash-on-Cash; tiền còn lại cuối hợp đồng; lợi nhuận kinh tế / dòng tiền ròng tháng chuẩn | Cash-on-Cash từng năm = tiền chủ cầm về / vốn chủ. Lợi nhuận kinh tế đã trừ phần vốn chết đang mòn; dòng tiền ròng là tiền thật cầm về mỗi tháng. |
Đòn bẩy xanh≤ 50%
Đòn bẩy vàng≤ 70%
Đòn bẩy đỏtrên 70%
DSCRdưới 1 = không tự trả nổi nợ
Ngân hàngthường muốn ≥ 1,2–1,3
Hoàn vốn thực ≠ bù đủ vốn chếtBù đủ vốn chết chỉ cần GOP bù phần mất đi. Hoàn vốn thực tính tiền chủ đã cầm về sau nợ, thuế, két.
Dashboard dùng hoàn vốn thực.
Tầng 3 · Được thuê bao nhiêu?
| Chỉ số | Đọc thế nào |
|---|---|
| Giá thuê tối đa theo GOP mục tiêu | Giá để mọi năm ổn định đều còn biên GOP ≥ 15% (lấy năm xấu nhất). |
| Giá thuê tối đa theo hoàn vốn THỰC | Giá X để lũy kế tiền chủ cầm về bằng 0 đúng tháng mục tiêu. Máy quét chạy lại cọc, trả trước, vốn lưu động, vay cho từng mức giá rồi nội suy. |
| Giá thuê tối đa theo IRR mục tiêu | Giá X để IRR vốn chủ = mục tiêu. |
| GIÁ THUÊ TRẦN | Thấp nhất của 3 tiêu chí, tất cả quy về giá nêu với chủ nhà. Dòng “Khoảng an toàn” = trần − giá đang đòi. |
7. Case mẫu: khách sạn 30 phòng
Số mẫu trong file: khách sạn hiện hữu 30 phòng, 5 tầng, 1.200 m², ADR khoảng 1,1 triệu, công suất bình quân 70% (thấp điểm 60%, cao điểm 80%),
cải tạo 1,2 tr/m², FF&E 35 tr/phòng, chủ nhà đòi 120 triệu/tháng đã gồm thuế, tăng 5%/năm, cọc 3 tháng, trả trước 1 tháng, miễn 2 tháng,
thuê 7 năm, thi công 3 tháng, vay 20% lãi 10%/năm trong 36 tháng, pháp nhân doanh nghiệp.
4,05 tỷ① Vốn chủ thực phải bỏ
66,7%② Hòa vốn tiền mặt
76 / 84③ Hoàn vốn thực / tháng thuê
9,4%④ IRR vốn chủ (mục tiêu 18%)
52,9 tr⑤ Giá thuê trần / tháng
+56%Chênh so với giá chủ đòi
CHỦ ĐÒI
120 triệu
120 triệu
GIÁ THUÊ TRẦN
52,9 triệu
52,9 triệu
CHÊNH
+67,1 triệu · +56%
+67,1 triệu · +56%
🔴 KHÔNG THUÊ Ở MỨC GIÁ HIỆN TẠIKhi mở file, dòng này hiện màu xám “CHƯA XÁC MINH PHÁP LÝ – tài chính tạm cho: KHÔNG THUÊ…”
vì 5 mục pháp lý còn CHƯA XÁC MINH.
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ →Hướng dẫn này đọc miễn phí. File Excel tính toán và bản PDF tải về nằm trong khoá.
Vì sao một khách sạn “không lỗ” vẫn không đáng thuê
Nhìn P&L thì “ổn”
GOP sau thuê dương ở tháng chuẩn (khoảng 62 triệu), không năm nào GOP cả năm âm, két không cạn.
Hoàn vốn tháng 76 / 84
Tiền chủ cầm về chỉ vừa đủ bù vốn khi còn 8 tháng là hết hợp đồng. Mọi rủi ro (dịch, sửa chữa lớn, chủ nhà không gia hạn) đều rơi vào chủ đầu tư.
IRR 9,4% < mục tiêu 18%
NPV âm khoảng 1,24 tỷ. Công sức 7 năm vận hành không được trả công.
DSCR thấp nhất 0,29 ở năm 1
Vì 3 tháng thi công và ramp-up: nợ phải trả từ két, không phải từ vận hành.
Mùa thấp điểm 60% nằm dưới cả hòa vốn vận hành 60,8%4 tháng liên tục âm GOP, két gánh khoảng 52 triệu ở tháng xấu nhất.
Nếu chủ nhà hạ về đúng giá thuê trần 52,9 triệu thì sao?
Khi nhập tiền thuê bằng giá trần, lũy kế tiền chủ cầm về sẽ bằng 0 đúng tháng 42 (50% thời hạn), IRR vượt 18% và mọi năm đều còn biên GOP.
Đó là ý nghĩa của “trần”: không phải giá rẻ, mà là giá cao nhất mà thương vụ vẫn còn đáng làm.
Bài học cho học viên
- Tiền thuê phải nhìn theo % doanh thu net (case mẫu: 18–19%) và theo tháng hoàn vốn, không nhìn theo “có lãi tháng hay không”.
- Đòn bẩy làm IRR vốn chủ trông đẹp hơn nhưng DSCR năm đầu lộ ra ai đang thực sự trả nợ.
- Mọi khoản “về cuối kỳ” (cọc, thanh lý FF&E, két) không được cộng vào hoàn vốn. Chủ nhà giữ cọc, thị trường quyết giá thanh lý.
8. Dùng con số để đàm phán với chủ nhà
Dashboard cho ra giá trần theo 3 tiêu chí. Mỗi tiêu chí là một luận điểm khi ngồi với chủ nhà.
| Con số (case mẫu) | Cách nói với chủ nhà |
|---|---|
| Trần theo GOP: 84,5 triệu | “Ở giá này khách sạn chỉ vừa đủ biên vận hành 15% trong năm xấu nhất. Trên mức này là vận hành lỗ ở mùa thấp điểm.” |
| Trần theo hoàn vốn thực: 52,9 triệu | “Tôi bỏ 4 tỷ cải tạo và nội thất cho nhà của anh. Ở giá này tôi mới lấy lại được vốn ở nửa hợp đồng. Cao hơn thì tôi làm không công.” |
| Trần theo IRR: 93,9 triệu | “Đây là mức để tiền của tôi sinh lời 18%/năm, mức tối thiểu cho rủi ro vận hành.” |
| Giá trần = 52,9 triệu (thấp nhất) | Nêu con số này cùng điều kiện đi kèm; giá thuê là một trong nhiều biến. |
Không chỉ đàm phán giá — hãy đàm phán cấu trúc
Mỗi biến dưới đây đều có trên 01_NhapNhanh, đổi số rồi xem giá trần và tháng hoàn vốn thay đổi thế nào:
- Miễn tiền thuê bằng hoặc hơn số tháng thi công.
- Thời hạn dài hơn (10 năm thay vì 7): cùng giá thuê, hoàn vốn thực rơi vào phần sớm hơn của hợp đồng, IRR tăng.
- Giảm cọc từ 3 xuống 2 tháng, hoặc chuyển trả trước thành trả theo quý: giảm vốn chủ ban đầu.
- Lộ trình tăng giá 3%/năm thay vì 5%, hoặc tăng theo mốc 2 năm.
- Chủ nhà góp phần cải tạo (PCCC, thang máy) đổi lấy giá thuê cao hơn: chuyển vốn chết sang chi phí thuê.
- Điều khoản chấm dứt sớm và chi phí hoàn trả mặt bằng (ô nâng cao) để giới hạn rủi ro đuôi.
Sheet 04_HoaVon · 06_KichBan
Sheet 06_KichBan để trả lời “nếu … thì sao”
Ba kịch bản xấu / cơ sở / tốt lệch công suất, ADR và tỷ trọng OTA theo % Anh/Chị đặt, cộng hai bảng độ nhạy hai chiều. Đây là ước tính nhanh trên tháng chuẩn để so sánh hướng; con số quyết định vẫn lấy ở 05_DongTien và 07_Dashboard.
Muốn kịch bản chính xácĐổi số ở 01_NhapNhanh rồi lưu thành bản khác.
9. Chế độ nâng cao — khi nào mới vào 01_DauVao
01_DauVao chứa toàn bộ giả định của engine. Ô xanh lá là liên kết từ Nhập nhanh (sửa ở Nhập nhanh, không sửa ở đây).
Ô vàng ở đây là biến nâng cao đã có mặc định hợp lý. Chỉ vào khi rơi vào một trong các tình huống sau:
| Tình huống | Nhóm ô cần chỉnh |
|---|---|
| Chủ nhà là cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, hoặc đòi “nhận ròng” | Thuế chủ nhà (gross-up): doanh thu cho thuê khác của chủ, % giảm trừ phân bổ. File giải gross-up VAT 5% + TNCN 5% theo từng năm dương lịch, chỉ khi tổng doanh thu cho thuê của chủ vượt ngưỡng 1 tỷ. |
| Pháp nhân hiện hữu đã có doanh thu khác | Pháp nhân: MỚI LẬP / HIỆN HỮU, doanh thu khác từng năm. Thuế suất 15/17/20% và giảm 30% xét trên tổng doanh thu của pháp nhân, năm trước liền kề. |
| Chi phí đầu vào có hóa đơn VAT khấu trừ | VAT đầu vào: chi phí đã gồm VAT hay chưa, % khấu trừ được. Hộ KD không khấu trừ. |
| Nhiều hạng phòng giá khác nhau | Hạng phòng: số phòng và hệ số giá từng hạng; file kiểm tra tổng phòng khớp. |
| Kênh bán thay đổi theo năm | Kênh bán theo năm: tỷ trọng OTA / công ty / trực tiếp từng năm, chiết khấu khách công ty, phí cổng thanh toán. |
| Khấu hao thuế, thanh lý | Khấu hao 3 nhóm tính từ khai trương (TT 30/2025); % thu hồi FF&E khi thanh lý; % cọc thu hồi; chi phí hoàn trả mặt bằng; phạt chấm dứt sớm. |
| Dashboard báo đỏ “Lưới quét chưa phủ giá đang đòi” | Lưới quét giá thuê: giá thấp nhất và bước quét (15 mức). Nới để dải quét bao được cả giá chủ đòi lẫn giá trần. |
| Muốn đổi ngưỡng đàm phán, biên GOP mục tiêu, ngày hoạt động (OOO) | Mục tiêu & vận hành: ngưỡng ĐÀM PHÁN LẠI (mặc định 15%), biên GOP mục tiêu 15%, % phòng bảo trì, tỷ lệ lương đóng BH. |
Sheet 01_DauVao · 05_DongTien
Không xóa cột F của 01_DauVaoCột F chữ xám nhỏ là mã 1/2/3 mà engine đọc từ các ô chọn bằng chữ.
Sheet 05_DongTien là nơi xem “tại sao”
Từng tháng có doanh thu, GOP, tiền thuê phát sinh và tiền thuê trả theo lịch, thuế tạm nộp quý, gốc lãi, két đầu/cuối kỳ, phân phối cho chủ hoặc chủ bơm thêm, lũy kế vốn chủ. Bảng theo năm ở cuối có DSCR, Cash-on-Cash và bảng thuế với ma trận chuyển lỗ 5 năm.
10. Kiểm soát chất lượng & bảo trì
Những gì file tự chặn
| Ô | Quy tắc |
|---|---|
| Số phòng | Số nguyên từ 1 đến 2.000. |
| Thời hạn thuê | Lớn hơn 0 và tối đa 15 năm; nhân 12 phải ra tháng tròn (5,5 được; 5,3 không). |
| Tỷ lệ vốn vay | 0 – 95%. |
| Mọi ô % | 0 – 100% (độ lệch kịch bản: −100% đến +100%). |
| Số tiền, số tháng | Không âm; tháng lịch 1–12. |
| Ô chọn | Chỉ nhận giá trị trong danh sách (CÓ/KHÔNG, ĐẠT/…, HỘ KD/DOANH NGHIỆP, 1/3/6/12…). |
| Ô công thức | Đã khóa. Sheet bảo vệ không đặt mật khẩu để giảng viên mở được. |
Cách mở khóa (chỉ giảng viên / người bảo trì)
- Review → Unprotect SheetKhông có mật khẩu.
- Chuột phải vào tên sheet → UnhideChọn 97_ThamSo_ChinhSach, 98_Nguon_CapNhat, 08_QuetGiaThue hoặc 99_LichSu.
- Sửa xong: Protect Sheet lại, Hide sheet lạiLưu với tên phiên bản mới. Học viên không nên mở khóa.
Khi luật hoặc thuế thay đổi · kiểm tra sức khỏe file
Khi luật hoặc thuế thay đổiMở 97_ThamSo_ChinhSach, sửa đúng ô vàng của tham số đó (ví dụ VAT từ 8% về 10%, thuế suất bậc 1,
ngưỡng 1 tỷ, trần BH, số năm chuyển lỗ). Toàn bộ công thức, kể cả 15 engine quét, đọc từ đây. Ghi văn bản, ngày hiệu lực và link vào
98_Nguon_CapNhat, cập nhật cột “Kiểm tra lần cuối”. Không sửa số cứng trong công thức.
Kiểm tra sức khỏe file sau khi sửa
- Không còn lỗi công thứcDashboard không có ô nào hiện #REF!, #DIV/0!, #VALUE!, #N/A (trừ khối dữ liệu biểu đồ sau tháng cuối hợp đồng, cố ý để #N/A cho biểu đồ ngắt đúng chỗ).
- Lưới quét ĐỦDòng 16 dashboard báo xanh “Lưới quét ĐỦ”.
- Bảng vốn / số ngày năm khớpDòng “Kiểm tra bảng vốn / số ngày năm” ở tầng 3 báo xanh.
- Kiểm ngược giá trầnNhập tiền thuê bằng đúng giá trần: hoàn vốn thực phải rơi đúng tháng mục tiêu.
Yêu cầu phần mềm
Khuyến nghị
Microsoft Excel 2016 trở lên (Windows / Mac) hoặc Excel 365.
Dùng tạm được
File không dùng hàm động (XLOOKUP, FILTER…) nên mở được trên WPS và LibreOffice, nhưng màu điều kiện và nút điều hướng có thể khác.
Không khuyến khích
Google Sheets: mở được nhưng chậm vì 63.000 công thức.
11. Câu hỏi thường gặp & lỗi hay mắc
| Tình huống | Trả lời |
|---|---|
| Mở file không bấm chọn được ô nào, không gõ được gì | Bản phát hành trước ngày 15/09/2026 có lỗi cờ khóa sheet. Tải lại bản mới nhất. Nếu vẫn không nhập được, liên hệ giảng viên / bộ phận hỗ trợ. Không tự mở khóa sheet. |
| Tôi đã điền hết mà dashboard vẫn đỏ “DỮ LIỆU MẪU CHƯA ĐƯỢC XÁC NHẬN” | Kéo xuống cuối 01_NhapNhanh, chọn CÓ ở cả hai ô xác nhận (dữ liệu và nhân sự). |
| Kết luận màu xám “CHƯA XÁC MINH PHÁP LÝ” | Còn ít nhất một mục pháp lý ở trạng thái CHƯA XÁC MINH. Đi kiểm tra hồ sơ rồi chọn ĐẠT / CẦN KHẮC PHỤC / KHÔNG ĐẠT. |
| Excel không cho nhập số vào ô | Ô đang có kiểm tra giá trị. Đọc thông báo: thường là nhập chữ vào ô số, % nhập 70 thay vì 70%, số phòng lẻ, thời hạn quá 15 năm, vay trên 95%. |
| Tôi muốn thuê 20 năm | Engine hỗ trợ tối đa 15 năm (180 tháng). Với hợp đồng dài hơn, không dùng kết quả này để đại diện cho toàn bộ hợp đồng; cần mở rộng engine hoặc lập mô hình riêng. |
| Giá thuê trần ra thấp bất thường (10–20 triệu) | Thường do: công suất mùa thấp quá thấp, chi phí nhân sự mẫu chưa sửa cho khách sạn nhỏ, mục tiêu hoàn vốn 50% quá chặt với thời hạn ngắn, hoặc vốn cải tạo lớn. Xem tầng 3 để biết tiêu chí nào đang chặt nhất. |
| Dashboard báo “Lưới quét chưa phủ” | Vào 01_DauVao, nhóm lưới quét, hạ giá thấp nhất hoặc tăng bước quét để 15 mức bao được giá trần và giá chủ đòi. |
Câu hỏi thường gặp (tiếp)
| Tình huống | Trả lời |
|---|---|
| Hoàn vốn thực và “tháng bù đủ vốn chết” khác nhau | Bù đủ vốn chết chỉ cần GOP bù phần mất đi. Hoàn vốn thực tính tiền chủ đã cầm về sau nợ, thuế, két. Dashboard dùng hoàn vốn thực. |
| Tôi trả tiền thuê 6 tháng một lần, dashboard báo két cạn dù có lãi | Đúng bản chất: GOP theo tháng nhưng tiền ra theo kỳ. Tăng vốn lưu động hoặc đàm phán trả quý. |
| Chủ nhà nói “giá này đã gồm thuế, anh không lo” | Chọn ĐÃ GỒM THUẾ – chủ tự nộp. Nhưng nếu hợp đồng ghi “bên thuê chịu mọi thuế”, chọn CHỦ NHẬN RÒNG để file gross-up. |
| Khách sạn có nhà hàng lớn | Mô hình mặc định doanh thu phụ theo phòng đã bán. Nhà hàng có khách ngoài cần cộng doanh thu và chi phí riêng ở 01_DauVao hoặc mô hình F&B tách rời. |
| Tôi đổi số mà dashboard không đổi | Kiểm tra Formulas → Calculation Options đang là Automatic. Bấm F9 (Windows) hoặc Cmd+= (Mac) để tính lại. |
| Số ngày tháng 2 hiện 29 | Năm nhuận, file tính theo lịch thật từ năm bàn giao. Không phải lỗi. |
| Muốn làm nhiều phương án | Save As thành nhiều file (phương án A, B). Đừng sửa qua lại trên một file rồi mất số. |
12. Thuật ngữ
Nghĩa của từng thuật ngữ trong file này. Cột trái: vận hành & doanh thu. Cột phải: vốn, dòng tiền & thuế.
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file này |
|---|---|
| ADR (Average Daily Rate) | Giá phòng bình quân thực bán mỗi đêm, giá khách trả. Trong file có VAT nếu chọn “đã gồm VAT”. |
| Công suất (Occupancy) | Phòng đã bán chia phòng sẵn sàng bán (đã trừ phòng bảo trì OOO). |
| RevPAR / Net RevPAR | Doanh thu phòng trên mỗi phòng sẵn sàng bán = ADR × công suất. Net là bản đã trừ VAT để so với khách sạn khác. |
| GOP (Gross Operating Profit) | Doanh thu trừ mọi chi phí vận hành, trước khấu hao, lãi vay, thuế thu nhập. Chuẩn ngành so GOP trước tiền thuê; người đi thuê phải nhìn GOP sau tiền thuê. |
| GOPPAR · CPOR | GOP trên mỗi phòng sẵn sàng bán; chi phí trên mỗi phòng đã bán. |
| Hòa vốn vận hành / tiền mặt | Công suất để GOP = 0; công suất để sau khi trả gốc + lãi vẫn = 0. |
| Ramp-up | Giai đoạn sau khai trương công suất thấp hơn ổn định. |
| OTA | Kênh đặt phòng trực tuyến (Booking, Agoda, Traveloka…) thu hoa hồng trên doanh thu phòng. |
| FF&E | Nội thất, thiết bị (Furniture, Fixtures & Equipment). |
| Thuật ngữ | Nghĩa trong file này |
|---|---|
| Hoàn vốn THỰC | Tháng mà tổng tiền chủ đã cầm về (phân phối trừ bơm thêm) ≥ vốn chủ đã bỏ. Không cộng trước cọc, thanh lý, két. |
| IRR vốn chủ | Suất sinh lời nội bộ mỗi năm của dòng tiền vốn chủ: bỏ ra, cầm về, thu hồi cuối kỳ. So với IRR mục tiêu. |
| NPV | Giá trị hiện tại ròng của dòng tiền vốn chủ chiết khấu tại IRR mục tiêu. Âm là chưa đạt mục tiêu. |
| DSCR | (GOP sau thuê − thuế) / (gốc + lãi) trong năm. Dưới 1 là vận hành không tự trả nổi nợ. |
| Cash-on-Cash | Tiền chủ cầm về trong năm chia vốn chủ đã bỏ. |
| Vốn chết · vốn thu hồi được · vốn vận hành | Mất vào công trình và chi phí một lần · cọc, FF&E thanh lý được · vốn lưu động trong két. |
| Gross-up thuế chủ nhà | Khi chủ nhận ròng, bên thuê nộp thay thuế của chủ (VAT trên doanh thu cho thuê khi vượt ngưỡng, TNCN trên phần vượt giảm trừ phân bổ, theo quy định hiện hành); file tính ngược ra tiền thuê thực trả. |
| Giá nêu / giá thực trả | Giá nêu là con số nói với chủ nhà; giá thực trả gồm cả thuế nộp thay nếu chủ nhận ròng. |
13. Giả định pháp luật, thuế đang dùng
Cập nhật đến 15/09/2026. Tất cả nằm ở sheet 97_ThamSo_ChinhSach (ô vàng) và 98_Nguon_CapNhat (văn bản, link).
Khi văn bản mới ban hành, sửa ở đó, không sửa công thức.
| Nội dung | Giá trị đang dùng | Căn cứ |
|---|---|---|
| Ngưỡng doanh thu không chịu thuế hộ / cá nhân KD; ngưỡng VAT chủ nhà; DN ≤ ngưỡng miễn TNDN | 1 tỷ đồng/năm, từ 1/1/2026 | NĐ 141/2026/NĐ-CP (29/4/2026) |
| VAT khấu trừ (doanh nghiệp) | 8% đến 31/12/2026, 10% từ 2027 | NQ 204/2025/QH15 |
| GTGT trực tiếp trên doanh thu (hộ KD lưu trú) | 4% năm 2026 (giảm 20% tỷ lệ), 5% từ 2027 | NQ 204/2025/QH15 |
| TNDN theo tổng doanh thu năm trước | ≤ 1 tỷ: xét miễn nếu đủ điều kiện · trên 1 đến 3 tỷ: 15% · trên 3 đến 50 tỷ: 17% · trên 50 tỷ: 20%; chuyển lỗ 5 năm; tạm nộp quý | Luật 67/2025/QH15 |
| TNCN hộ KD trên thu nhập | 15/17/20% trên phần vượt ngưỡng; ≤ 3 tỷ được chọn phương pháp | Luật 109/2025/QH15 |
| Giảm 30% thuế TNCN / TNDN | Năm 2026–2027, doanh thu ≤ 10 tỷ; hiệu lực 24/8/2026, nghị định hướng dẫn còn dự thảo (9/9/2026) | NQ 43/2026/QH16 |
| Thuế chủ nhà cá nhân cho thuê | VAT 5% trên toàn bộ doanh thu nếu tổng > ngưỡng; TNCN 5% trên phần vượt giảm trừ phân bổ | NĐ 68/2026 (được sửa đổi bởi NĐ 141/2026); TT 18/2026 |
Giả định pháp luật đang dùng (tiếp)
| Nội dung | Giá trị đang dùng | Căn cứ |
|---|---|---|
| Bảo hiểm bắt buộc phía doanh nghiệp | 21,5% lương đóng BH; trần 50,6 triệu từ 1/7/2026 | Luật BHXH 2024 và văn bản hướng dẫn |
| PCCC: diện thẩm định thiết kế và nghiệm thu | Từ 7 tầng hoặc từ 3.000 m² sàn | NĐ 105/2025 sửa bởi NĐ 347/2026 (hiệu lực 15/9/2026) |
| An ninh trật tự; an toàn thực phẩm; thông báo lưu trú | Giấy chứng nhận ANTT; điều kiện ATTP nếu có F&B; thông báo ≥ 15 ngày trước hoạt động | NĐ 96/2016 sửa bởi NĐ 58/2026; NĐ 46/2026; Luật Du lịch 2017, NĐ 168/2017 |
| Khấu hao tính thuế | 3 nhóm, tính từ khai trương | TT 30/2025 |
Cập nhật 21/09/2026Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/09/2026 yêu cầu hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hồ sơ dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện/trình Quốc hội, chưa dùng để thay thế quy định hiện hành trong mô hình. Khi văn bản mới được ban hành và có hiệu lực, cập nhật nguồn tham chiếu trong file trước, sau đó mới điều chỉnh tham số.
Trang cuối · dùng ngay tại bàn đàm phán
Checklist trước khi ký hợp đồng thuê
Hồ sơ & dữ liệu
- 5 mục pháp lý đã xác minh bằng hồ sơ thật (không còn CHƯA XÁC MINH).
- Có báo giá cải tạo, PCCC, FF&E thật của tài sản.
- Có dữ liệu giá bán và công suất 3–5 đối thủ cùng hạng theo mùa.
- Đã sửa cơ cấu nhân sự và lương ở 03_VanHanh.
- Hai ô xác nhận ở 01_NhapNhanh = CÓ, dashboard hiện ✅.
Kết quả trên dashboard
- Dòng 16: Lưới quét ĐỦ (xanh).
- IRR vốn chủ ≥ IRR mục tiêu; NPV không âm.
- Hoàn vốn thực ≤ tháng mục tiêu; DSCR các năm có trả nợ ≥ 1.
- Giá chủ đòi ≤ giá thuê trần; kết luận xanh NÊN THUÊ.
- Luật sư, kế toán / thuế, đơn vị PCCC – xây dựng đã kiểm tra lại cho chính tài sản này.
Quy tắc cập nhậtChỉ ra phiên bản mới khi chính sách thuế – pháp lý thay đổi (sửa ở sheet 97) hoặc có tính năng mới thật sự cần.
Người đã tải sẽ được báo khi có bản mới.
Đọc trước khi dùng số liệu của file để ra quyết định
Lưu ý khi sử dụng bộ công cụ này
Bộ công cụ và tài liệu này được biên soạn trong khuôn khổ chương trình đào tạo của APH EDU, nhằm giúp Anh/Chị có thêm
góc nhìn định lượng và một khung kỷ luật giá trước khi xuống tiền. Nó không thay thế quyết định của Anh/Chị.
Có năm nội dung Anh/Chị cần nắm rõ.
- Đây là công cụ mô phỏng tài chính, không phải chứng thư thẩm định giá. Kết quả trong file không có giá trị làm căn cứ chính thức để vay vốn, thế chấp, kê khai thuế, giải quyết tranh chấp hay thực hiện thủ tục pháp lý; cũng không thay thế ý kiến của luật sư, kế toán/thuế, đơn vị PCCC – xây dựng và khảo sát hiện trường.
- Kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào số liệu và giả định Anh/Chị nhập. File không tự kiểm chứng giá thuê, chi phí cải tạo, công suất, giá phòng hay chi phí nhân sự. Số liệu trong case mẫu chỉ để học cách dùng, không phải benchmark thị trường. Đầu vào sai thì giá thuê trần sai theo, dù bảng tính vẫn cho ra một con số trông rất chắc chắn.
- Không cam kết kết quả, không cam kết lợi nhuận. Giá thuê trần, IRR, NPV, tháng hoàn vốn đều là ước tính theo giả định tại thời điểm tính. Diễn biến thị trường, thay đổi chính sách, tiến độ hồ sơ và kết quả đàm phán có thể làm thực tế khác đi. Không nội dung nào trong tài liệu này là cam kết một mức lợi nhuận cụ thể, hay lời khuyên đầu tư / pháp lý / thuế cho trường hợp riêng của Anh/Chị.
- Tham chiếu pháp lý và thuế có thời hạn. Nguồn tại sheet 97/98 được cập nhật đến ngày 15/09/2026 và có thể đã thay đổi. Điều kiện PCCC, ANTT, ATTP và thông báo lưu trú phụ thuộc hồ sơ của chính tài sản; nghĩa vụ thuế phụ thuộc loại pháp nhân và cách chủ nhà nêu giá — phải xác minh lại cho từng tài sản và từng chủ thể cụ thể.
- Trách nhiệm và giới hạn. Quyết định đặt cọc, ký hợp đồng thuê, vay vốn và triển khai vận hành là quyết định của Anh/Chị. Trong phạm vi pháp luật cho phép, đơn vị phát hành không chịu trách nhiệm đối với thiệt hại gián tiếp, mất cơ hội hoặc lợi nhuận kỳ vọng phát sinh từ việc sử dụng công cụ. Không nội dung nào ở đây nhằm hạn chế các quyền của Anh/Chị được pháp luật bảo vệ.
Quyết định cuối cùng thuộc về Anh/ChịVai trò của bộ công cụ và của tôi là cung cấp thêm dữ liệu, khung kỷ luật
và sự phản biện — để Anh/Chị có cơ sở quyết định tốt hơn, chứ không phải để thay Anh/Chị quyết định.
Đơn vị phát hành: Công ty Cổ phần Học viện Giáo dục Đào tạo An Phát Hưng · MST 0109916136 — thương hiệu APH EDU
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
Biên soạn: Dương Đình Châu · Tài liệu đào tạo dùng kèm mô hình, tháng 9/2026
Tài liệu dành cho học viên khóa học; vui lòng không sao chép, phát hành lại hoặc thương mại hoá khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. © 2026 APH EDU.
AN TOÀN TRƯỚC
LỢI NHUẬN SAU
Dương Đình Châu · Mô hình thuê & vận hành khách sạn
Hướng dẫn sử dụng · tháng 9/2026
XEM CÔNG CỤ EXCEL & GIÁ → Hướng dẫn đọc miễn phí · file Excel và bản PDF dành cho học viên